Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.04.2010 по делу n А48-5376/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

12 апреля 2010 года                                                   Дело № А48-5376/2009

г. Воронеж                                                                                                                   

Резолютивная часть постановления объявлена 05.04.2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено 12.04.2010 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                              Семенюта Е.А.

судей                                                                                         Протасова А.И.

                                                                                           Миронцевой Н.Д.

при ведении протокола судебного заседания секретарем Анзельм К.К.

при участии:

ИП Миронова Инна Александровна: не явилась, уведомлена надлежащим образом;

от Администрации г. Орла: представители не явились, уведомлены надлежащим образом;

от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла: представители не явились, уведомлены надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Мироновой Инны Александровны на решение Арбитражного суда Орловской области от 22.12.2009 г. по делу №А48-5376/2009 (судья А.А. Жернов), по заявлению индивидуального предпринимателя Мироновой Инны Александровны к Администрации г. Орла, Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права приобретения арендуемого имущества и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Миронова Инна Александровна (далее по тексту – ИП Миронова И.А., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Администрации г. Орла о признании незаконным отказа Администрации г. Орла и Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла в реализации преимущественного права приобретения арендуемого муниципального имущества встроенного помещения № 125, назначение: нежилое, общая площадь 119,6 кв.м., этаж цокольный, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская д. 211 и обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов ИП Мироновой И. А. (с учетом уточнений, принятых судом в порядке стати 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением от 22.12.2009 г. по делу №А48-5376/2009 в удовлетворении заявленных требований было отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Миронова И.А. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение суда первой инстанции и вынести по делу новый судебный акт об удовлетворении заявленных требований. При этом Предприниматель указывает на незаконность отказов Администрации и Управления муниципального имущества в выкупе арендуемого помещения, ссылаясь на то, что арендуемое имущество находилось во временном владении и (или) пользовании ИП Мироновой И.А. непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона №159-ФЗ.

Администрация г. Орла и Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла в представленном отзыве просят оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу Предпринимателя без удовлетворения. При этом указывают на отсутствие у ИП Мироновой И.А. преимущественного права на приобретение нежилого муниципального помещения, поскольку отсутствуют допустимые доказательства подтверждения аренды муниципального помещения в течение не менее двух лет.

ИП Миронова Инна Александровна, Администрация г. Орла и Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла, надлежащим образом уведомленные, явку представителей в судебное заседание не обеспечили.

В материалах дела имеется заявление ИП Мироновой И.А. о рассмотрении апелляционной жалобы в ее отсутствие.

В порядке ст.ст.156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации дело рассмотрено в отсутствие надлежащим образом уведомленных лиц, участвующих в деле.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, отзыва, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы и отмены обжалуемого судебного акта.

Из материалов дела следует, что 01.09.2002 г. ИП Мироновой И.А. и Управлением муниципального имущества г. Орла подписан договор аренды нежилого помещения № 0924, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Октябрьская, д. 211, лит. А, № 125, общей площадью 129,2 кв. м., срок действия с 01.09.2002 г. до 31.08.2003 г.

Впоследствии между теми же сторонами были подписаны договоры аренды указанного нежилого помещения: № 0931 от 01.09.2003 г. сроком действия с 01.09.2003 г. по 31.08.2008 г., № 0953 от 17.04.2009 г. на срок с 01.01.2009 г. по 30.12.2009 г.

ИП Миронова И.А., полагая, что у нее в силу положений  Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ возникло преимущественное право на приобретение арендуемого нежилого помещения в собственность, неоднократно обращалась в Администрацию города Орла и в Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла с заявлением о выкупе объекта недвижимости.

Администрация города Орла и Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла в письмах от 25.08.2009 г. исх. №М-4362, от 13.10.2009 г. исх.№6466, от 27.11.2009 г. исх.№М-4362/ (3), от 09.12.2009 г. исх.№7427 отказали Предпринимателю в выкупе арендуемого помещения, сославшись на то, что договор аренды муниципального имущества от 01.09.2003 г. №0931, на период с 01.09.2003 г. по 31.08.2008 г., не зарегистрирован в УФРС по Орловской области.

Полагая, что отказ в выкупе арендованного имущества, изложенный в указанных письмах является незаконным, Предприниматель обратилась с рассмотренным заявлением в Арбитражный суд Орловской области.

Отказывая в удовлетворении заявленных ИП Мироновой И. А. требований, суд первой инстанции пришел к выводу, что у ИП Мироновой И. А. отсутствует такое необходимое условие  как нахождение имущества в пользовании в соответствии с условиями договора аренды такого имущества в течение двух и более лет.

Апелляционный суд полагает решение арбитражного суда области об отказе в удовлетворении заявления законным и обоснованным ввиду следующего.

В соответствии с пунктом 2 статьи 209 Гражданского кодекса Российской Федерации собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества (статья 217 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008 г. N 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

По мнению ИП Мироновой И.А., в данном случае существует названная выше совокупность условий для реализации в установленном Законом порядке преимущественного права на приобретение Предпринимателем арендуемого муниципального имущества: нежилого  встроенного помещения № 125, общей площадью 119,6 кв.м., этаж цокольный, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Октябрьская д. 211.

Апелляционный суд считает указанные доводы ИП Мироновой И.А. необоснованными, соглашаясь с выводом арбитражного суда области об отсутствии у Предпринимателя одного из необходимых условий возникновения права преимущественного выкупа спорного помещения, а именно нахождение имущества в пользовании в соответствии с условиями договора аренды такого имущества в течение двух и более лет исходя из следующего.

Согласно пункту 1 статьи 425 Гражданского кодекса Российской Федерации договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации определено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Суд первой инстанции, делая выводы об исчислении срока действия договора с момента его регистрации, правильно применил указанные нормы Гражданского кодекса Российской Федерации.

Допустимых доказательств аренды муниципального помещения в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона №159-ФЗ ИП Мироновой И.А. не представлено.

Из представленных документов усматривается, что ИП Миронова И.А. владела спорным недвижимым помещением на основании договора аренды №0924 от 01.09.2002 г.  в период с 01.09.2002 г. по 31.08.2003 г.

Пунктом 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 г. N 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» разъяснено, что срок действия договора аренды здания (сооружения), определенный с 1-го числа какого-либо месяца текущего года до 30-го (31-го) числа предыдущего месяца следующего года, в целях применения пункта 2 статьи 651 Кодекса признан равным году.

Учитывая, что срок действия договора аренды №0924 от 01.09.2002 г. составил ровно один год, названный договор в силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации подлежал государственной регистрации. В связи с отсутствием государственной регистрации данный договор также не может считаться заключенным.

В период с 01.09.2003 г. по 31.08.2008 г. Предприниматель пользовалась спорным недвижимым имуществом на основании договора аренды нежилого помещения № 0931. Учитывая, что срок действия договора составил более одного года, последний также подлежал государственной регистрации.

Согласно пункту 2.3.22 договора № 0931 от 01.09.2003 г. обязанность по государственной регистрации этого договора была возложена на ИП Миронову И.А. за счет ее собственных средств.

Указанная обязанность Предпринимателем исполнена не была.

Арбитражный суд также обоснованно признал несостоятельными возражения Предпринимателя в той части, что право собственности на спорное помещение было зарегистрировано муниципальным образованием город Орел только 29.01.2009 г. в связи с чем вина ИП Мироновой И.А. в неосуществлении государственной регистрации договора аренды отсутствует, поскольку заявитель не представил доказательств обращения к ответчикам с требованием произвести регистрацию права собственности на спорный объект недвижимости. Существующим судебным порядком регистрации права в период владения спорным имуществом Предприниматель также не воспользовалась. Не представлено предпринимателем и доказательств того, что Миронова И.А. обращалась в регистрирующий орган с заявлением о регистрации договора и ей было отказано в регистрации. 

В связи с изложенным, учитывая , что договоры от 2002 г., 2003 г. являлись незаключенными, подлежит отклонению довод апелляционной жалобы о том, что действие договоров было возобновлено на неопределенный