Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.06.2010 по делу n А35-2497/09-С3. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

зоны из условий воздействия авиационного шума запрещается размещение объектов для проживания людей.

Нахождение земельного участка в  зоне шумового воздействия аэропорта лишает возможности использовать его в соответствии с назначением, предусмотренным оспариваемой сделкой. В случае, если бы истцу было известно на момент совершения сделки о наличии этого обстоятельства, он отказался бы от участия в аукционе и от заключения договора аренды земельного участка, поскольку такие условия значительно снижают рыночную стоимость и количество ликвидных объектов недвижимости.

Согласно части 1 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием заблуждения, имеющего существенное значение, может быть признана судом недействительной по иску стороны, действовавшей под влиянием заблуждения. Существенное значение имеет заблуждение относительно природы сделки либо тождества или таких качеств ее предмета, которые значительно снижают возможности его использования по назначению. Заблуждение относительно мотивов сделки не имеет существенного значения.

Совершение сделки под влиянием заблуждения означает, что такая сделка выражает неправильно сложившуюся волю ее участника и, соответственно, приводит для него к иному результату, нежели тот, который он в действительности имел в виду. Это дает основания для признания такой сделки недействительной.

Обстоятельства, на которые ссылается истец, существовали на момент заключения сделки, так как они обусловлены взаиморасположением арендуемого земельного участка и аэропорта. 

В соответствии с картой градостроительного зонирования городского округа город Курск в части границ территориальных зон, являющейся графическим приложением к Правилам землепользования (глава 14), земельный участок расположен в территориальной зоне Ж-4, предназначенной для жилой застройки высокой этажности (более 9 этажей).

Основными видами разрешенного использования для данной зоны являются:

- многоквартирные жилые дома 9-17 этажей;

- учреждения дошкольного, основного, общего (начального и среднего образования);

- учреждения амбулаторно-поликлинические, аптеки       и иные объекты здравоохранения.

К вспомогательным видам разрешенного использования, в том числе относятся:

- объекты многоцелевого и специализированного назначения с ограничением по времени работы.

На карте функционального зонирования (основной чертеж) генерального плана города Курска, утвержденного решением Курского городского Собрания от 15.05.2008 года № 43-4-ОС, данный участок определен как центр многофункционального назначения и резерв.

Протокол о результатах проведения аукциона, договор аренды №1129-08ю от 19.03.2008 года не содержали в числе ограничений использования земельного участка ограничение в виде возможности размещения жилых зданий в составе комплексной застройки исключительно на территории площадью 1,65 га, не относящейся к зоне шумового воздействия аэропорта. Ни в договоре, ни в акте приема-передачи земельного участка не указано на дополнительные или возможность установления дополнительных ограничений по использованию участка.

Таким образом, довод ответчика о том, что истцом не была соблюдена должная мера осмотрительности, не может быть признан состоятельным. Истец не имел оснований сомневаться в достоверности или полноте официально предоставляемой информации.

То обстоятельство, что в карте границ зон с особыми условиями использования территорий городского округа города Курска, являющейся графическим приложением Правил землепользования (глава 15), установлена шумовая зона аэропорта, не затрагивающая границы участка не опровергает того обстоятельства, что он входит в территорию санитарно-защитной зоны в соответствии с требованиями  СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий сооружений и иных объектов».

Судом первой инстанции не было установлено и судебная коллегия не усматривает оснований считать недопустимыми или недостоверными доказательства, представленные истцом в подтверждение доводов о наличии ограничений возможности жилищного строительства на участке. Документы, представленные в обоснование исковых требований, исходят от компетентных незаинтересованных источников и не были опровергнуты иными доказательствами.

Выполняя указания кассационной инстанции, суд первой инстанции исследовал вопрос о границах санитарно-защитной зоны аэропорта. Из имеющихся в материалах дела документов (письмо от 06.05.2009 года исх. № 1.3-439 КПКО «Курскаэропорт») следует, что санитарно-защитная зона аэропорта находится в стадии проектирования и ее границы могут быть уточнены по сравнению с предусмотренными генеральным планом, что не свидетельствует о том, что она не будет установлена или будет установлена с нарушением приведенных выше требований.

Исходя из диспозиции статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации,  при наличии возражений ответчика против обоснованных доводов истца об ограничении зоны жилой застройки, бремя доказывания этих возражений и риск отсутствия соответствующих доказательств должен нести ответчик.

Пункт 3 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации закрепляет презумпцию добросовестности участников гражданско-правовых отношений, осуществляя тем самым защиту гражданских прав.

В соответствии с требованиями подпункта 4 пункта 10 статьи 38.1 Земельного кодекса Российской Федерации, организатор аукциона должен предоставлять информацию  о предмете аукциона, в том числе о площади, о границах, об обременениях земельного участка, об ограничениях его использования, о разрешенном использовании земельного участка, о параметрах разрешенного строительства объекта капитального строительства.

Установленное ограничение существенно для истца, так как значительная часть площади спорного земельного участка может быть использована исключительно для размещения вспомогательных объектов, размещение же жилых зданий в зоне шумового воздействия запрещено. Указанное обстоятельство подтверждается имеющимися в деле доказательствами (письмо Комитета архитектуры и градостроительства города Курска от 27.03.2009г., письмо Управления Федеральной службы по надзору в сфере защиты прав потребителей и благополучия человека по Курской области от 26.03.2009г.)  и не опровергнуто ответчиком. Кроме того, согласно пункту 12.5.2 Градостроительных регламентов, утвержденных решением Курского городского Собрания от 23.10.2007 года № 388-3-РС, в границах санитарно-защитной зоны из-за  воздействия авиационного шума запрещается размещение объектов для проживания людей.

Из-за отсутствия информации о возможных ограничениях строительства жилых помещений, что являлось видом разрешенного использования на момент  заключения сделки, истец был лишен возможности реально оценить соответствие предмета сделки своим потребностям, т.е. заблуждался относительно качеств земельного участка.

Кроме того, ссылаясь на возможность размещения иных, в том числе школьных и дошкольных учреждений, ответчик не привел доказательств, согласно которым  строительство детских учреждений разрешено при наличии ограничений для строительства жилых домов.

Таким образом, как обоснованно указал суд первой инстанции, с момента получения данного земельного участка и до настоящего времени истец не имеет возможности использовать его в соответствии с целями, для которых он приобретался.

При таких обстоятельствах, исковые требования о признании недействительным договора аренды № 1129-08ю от 19.03.2008 года подлежали  удовлетворению.

Требования ООО «Октябрьский домостроительный комбинат» о применении последствий недействительности сделки в виде возврата полученных по сделке денежных средств в сумме 106 500 000 руб., уплаченных по результатам выигрыша аукциона, а также возврата истцом переданного ему на основании договора № 1129-08ю от 19.03.2008 года земельного участка с кадастровым номером 46:29:1 01 063:001-1 по адресу: г. Курск, ул. 1-я Агрегатная суд первой инстанции удовлетворил правомерно.

Довод заявителя жалобы относительно необходимости привлечения к участию в деле администрации г. Курска в связи с перечислением 80% выкупной стоимости земельного участка в местный бюджет не может повлечь отмену или изменение состоявшегося решения. Институт реституции предполагает гражданско-правовые последствия для сторон недействительной сделки и не затрагивает межбюджетных отношений ответчика и третьих лиц.

Из анализа норм пункта 5 статьи 38.1 Земельного кодекса  Российской Федерации, Правил организации и проведения торгов по продаже прав на заключение договоров аренды земельных участков, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 11.11.2002 года № 808 «Об организации и проведении торгов по продаже находящихся в государственной или муниципальной собственности земельных участков или права на заключение договоров аренды таких земельных участков», следует, что право на заключение договора аренды является предметом аукциона, а размер арендной платы - цена предмета аукциона.

При этом в подпункте "е" пункта 8 предусмотрено, что извещение о проведении торгов должно содержать начальный размер арендной платы. В силу пункта 27 Правил внесенный победителем торгов задаток засчитывается в оплату приобретаемого в собственность земельного участка или в счет арендной платы. Организатор торгов обязан в течение 3 банковских дней со дня подписания протокола о результатах торгов возвратить внесенный участниками несостоявшихся торгов задаток (пункт 31 Правил).

Таким образом, под указанной в извещении ценой продажи права на заключение договора аренды, а впоследствии, под суммой, уплаченной победителем торгов,  должен подразумеваться начальный размер арендной платы. Никакой иной платы за право аренды, в том числе оплаты права заключить договор аренды, закон не предусматривает.

Следовательно, вся внесенная истцом сумма может рассматриваться только как арендная плата, уплаченная по недействительному договору аренды, которая должна быть возвращена по требованию о реституции.

При наличии оснований  полагать на стороне истца неосновательное обогащение в связи с пользованием участком, ответчик вправе обратиться с ответствующим иском.

Довод представителя комитета архитектуры и градостроительства города Курска относительного того, что заблуждение  могло иметь место по причине профессиональной несостоятельности истца не может повлиять на выводы суда, так как закон (ст.178 ГК РФ) не связывает недействительность сделки с причиной заблуждения.        

Расходы по государственной пошлине за рассмотрение апелляционной жалобы относятся на федеральный бюджет, так как ответчик освобожден от ее уплаты при рассмотрении споров в арбитражном суде в силу п.п. 1.1 п. 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации.

Руководствуясь статьями 269 - 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Курской области от 18.03.2010 года по делу № А35-2497/09-С3 оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья                                     Мокроусова Л.М.

Судьи                                                                              Поротиков А.И.

                                                                                             Федоров В.И.