Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 29.06.2010 по делу n А08-11561/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

23 июня 2010 г.                                                       Дело № А08-11561/2009-12

г. Воронеж                                                                                                    

Резолютивная часть постановления объявлена 23 июня 2010 г.

Постановление в полном объеме изготовлено  23 июня 2010 г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                          Федорова В.И.,

судей                                                                                     Мокроусовой Л.М.,

                                                                                               Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калюжной А.Н.,

при участии:

от  ООО «БелФин»: 1) Реунов Л.С., представитель по доверенности №б/н от 18.08.2008 г. 2) Родионов А.В., представитель по доверенности №б/н от 11.06.2010 г.,

от ЗАО «Дельта»: представитель не явился, извещён надлежащим образом.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «БелФин» на решение Арбитражного суда Белгородской области от 19.03.2010 года по делу № А08-11561/2009-12 по иску ЗАО «Дельта» к ООО «БелФин» о взыскании 717 001 руб. 61 коп. суммы задолженности по арендной плате по договору № 1 от 15.06.2009 г., 4087 руб. 87 коп. суммы пени за просрочку платежа,

УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Дельта» (далее – истец, ЗАО «Дельта») обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «БелФин» (далее – ответчик, ООО «БелФин») о взыскании 739 545,05 рублей задолженности по арендной плате за период с октября 2009 г. по 15 декабря 2009 г. по договору № 1 от 15.06.2009 г. и 23268,24 рублей пени за просрочку платежа за период с 20.10.2009 г. по 17.01.2010 г., а всего 762 813,29 рублей (с учетом уточнений требований в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации).

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 19.03.2010 г. с ответчика в пользу истца взыскано 739 545,05 рублей задолженности по договору аренды нежилого помещения № 1 от 15.06.2009 г. за период с октября 2009 г. по 16.12. 2009 г и 23 268,24 рублей пени за период с 20.10.2009 г. по 17.01.2010 г.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом по мотиву несоответствия выводов суда, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, ответчик обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Белгородской области отменить, исковые требования удовлетворить.

В апелляционной жалобе заявитель указывает, что с 16.12.2009 г. договор аренды был расторгнут истцом в одностороннем порядке на основании его письма ответчику от 16.11.2009 г. Однако из представленной в материалы дела переписки истца с ответчиком следует, что истец прекратил подачу воды и электроэнергии в арендуемые помещения с даты предупреждения о расторжении договора, то есть с 16.11.2009 г. и тем самым сделал невозможным пользование имуществом с этой даты.

Кроме того, как указывает ответчик, он передал эти помещения в субаренду ООО «Маяк» и в связи с этим просил привлечь в дело в качестве третьего лица указанное общество, но суд отклонил это ходатайство, что, как считает, ответчик является нарушением п. 4 ч. 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В ходе апелляционного рассмотрения дела ответчик уточнил доводы жалобы и просил отменить решение суда в части взыскания арендной платы за период с 17.11.2009 г. по 15.12.2009 г. и всей суммы переменной арендной платы, поскольку истцом не доказаны размер расходов по оплате коммунальных услуг – не представлены счета соответствующих коммунальных служб на их оплату и фактическая их оплата.

При этом считает требование по иску обоснованным в части взыскания 217798 руб. арендной платы (постоянной составляющей) за период с 1.10.2009 г. по 15.11.2009 г.

Ответчик просил также уменьшить взыскиваемую с него неустойку за неоплату аренды за период с 1.10.2009 г. по 15.11.2009 г. на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Истец в отзыве на апелляционную жалобу считает доводы жалобы не обоснованными, просит оставить решение суда без изменения, а жалобу -  без удовлетворения.

В судебное заседание суда апелляционной инстанции истец по делу не явился.

Ввиду наличия доказательств надлежащего извещения истца о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в его отсутствие  в порядке статей 123,156, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Рассмотрев материалы дела с учетом  доводов апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителя заявителя жалобы, судебная коллегия считает обжалуемое решение суда первой инстанции подлежащим отмене в части.

Как следует из материалов дела, 15 июня 2009 года ЗАО «Дельта» и ООО «БелФин»  заключили договор аренды нежилого помещения №1, по которому ЗАО «Дельта» (по договору – арендодатель) передавал ООО «БелФин» (арендатору) во временное владение и пользование часть нежилого помещения площадью 868,0 кв.м. из общей площади 1853,6 кв.м., кадастровый номер 31:16:00:00:13962/1/23:1010/Б, принадлежащего арендодателю на праве собственности (свидетельство о государственной регистрации права от 21.04.2006 серия 31-АА номер 970857) и расположенного по ул. Корочанская, 85-а в г. Белгороде, а арендатор принимал его для использования в соответствии с целями договора и обязался своевременно вносить арендную плату. Срок аренды определен по 30.04.2010 г.

По акту приема-передачи от 22.06.2009 г. помещение было передано арендатору.

В пункте 1.4 договора стороны оговорили согласие арендодателя на передачу арендатором арендуемого помещения в субаренду ООО «Маяк» в течение срока аренды, предусмотренного в пункте 1.3 договора.

Согласно п. 3.1 договора арендная плата состоит из постоянной и переменной составляющих.

Размер постоянной составляющей арендной платы за 1 кв.м. определен в 167,28 рублей в месяц, в т.ч. НДС – 25,52 рублей, а ее общая сумма в месяц - 145 199 рублей в т.ч. НДС 18 % - 22 149 рублей.

В переменную составляющую арендной платы входило возмещение затрат арендодателя по коммунальным и иным платежам (техническое обслуживание, снабжение электрической и тепловой энергией, горячей и холодной водой, оказание услуг по водоотведению и иных услуг), понесенных им в связи с пользованием помещением арендатором. При этом их конкретная сумма в договоре аренды не была определена - затраты должны были определяться на основании показаний соответствующих приборов учета, а при их отсутствии – расчетным путем.

В соответствии с п. 3.2 договора постоянная арендная плата вносится арендатором ежемесячно не позднее 20 числа текущего месяца.

Переменная арендная плата должна была вноситься арендатором в течение 5-ти рабочих дней с момента предъявления арендодателем счета с приложением копий документов от энергоснабжающей или иной организации, подтверждающих фактически оказанные коммунальные и  иные услуги.

Сторонами в п. 5.1 договора предусмотрена возможность его расторжения досрочно. При этом сторона-инициатор расторжения договора была обязана письменно уведомить другую сторону не менее чем за 30 календарных дней.

Так, по требованию арендодателя договор мог быть досрочно расторгнут, в случае просрочки внесения арендатором арендной платы, предусмотренной пунктом 3.1 свыше одного месяца.

Письмом от 16.11.2009 № 223 истец сообщил ответчику о просрочке оплаты аренды за октябрь 2009 г., предложил ответчику оплатить задолженность по  арендной  плате и пени за просрочку платежа и уведомил его о досрочном расторжении договора аренды нежилого помещения от 15.06.2009 № 1 с 16.12.2009 г.

Ссылаясь на отказ ответчика добровольно погасить имеющуюся задолженность по арендной плате, истец обратился с настоящим иском в суд.

Удовлетворяя требование по иску, суд первой инстанции посчитал ответчика не надлежаще исполнявшим договор аренды в части оплаты аренды, приняв во внимание расчет истца, «документально не оспоренный ответчиком».

Согласно этому расчету арендная плата постоянная за пользование имуществом за период с 01.10.2009 г. по 16.12.2009 г. составила 360 655,50 рублей, арендная плата переменная за электроэнергию за период с 01.10.2009 г. по 30.11.2009 г. составила 373 463 рублей, арендная плата переменная за воду за ноябрь 2009 года составила 5426,55 рублей.

Общую сумму задолженности по арендной плате за период с 01.10.2009 г. по 16.12.2009 г. составившую 739 545,05 рублей и взыскал суд с начислением на нее неустойки.

Суд апелляционной инстанции считает выводы суда первой инстанции в части требований истца по иску о взыскании арендной платы постоянной за период с 1.10.2009 г. по 15.12.2009 г. в сумме 360 655,50 рублей правомерными и обоснованными. Соответственно правомерным следует признать и взыскание с ответчика приходящейся на эту сумму и период задержки оплаты и неустойки в сумме 11583,14 рублей.

Что касается удовлетворения судом первой инстанции требования о взыскании так называемой арендной платы «переменной», то ее взыскание апелляционный суд считает неправомерным и необоснованным.

Поскольку отношения сторон основаны на договоре  аренды к ним применяются нормы соответствующей главы Гражданского кодекса РФ об аренде и условия заключенного сторонами договора аренды.

Согласно ст. 606 Гражданского кодекса Россйиской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу пункта 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.

Как установлено, арендная плата за 1 кв.м. арендуемой площади определена в 167,28 рублей в месяц, в т.ч. НДС – 25,52 рублей, а ее общая сумма - 145 199 рублей в месяц в т.ч. НДС 18 % - 22 149 рублей.

При этом 16.11.2009 г. истец сообщил об одностороннем досрочном расторжении договора с 16.12.2009 г.

В силу п. 3 статьи 450 Гражданского кодекса Россйиской Федерации в случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается расторгнутым и на основании  п. 2 статьи 453 ГК РФ обязательства сторон по нему прекращаются.

Поскольку договор прекращен с 16.12.2009 г. до этой даты ответчик как арендатор обязан уплачивать арендную плату в соответствии  с условиями договора аренды.

Факт неоплаты ответчиком аренды за октябрь, ноябрь и 15 дней декабря месяца 2009 года подтверждается материалами дела, а поэтому взыскание с ответчика арендной платы постоянной за этот период в сумме 360 655,50 рублей является правомерным и обоснованным.

Арендная плата «переменная» по существу не является арендной платой в том понимании, которое следует из определения статьи 606 Гражданского кодекса РФ о договоре аренды.

По существу это расходы арендодателя организациям - поставщикам коммунальных услуг за потребленные арендодателем или арендаторами услуги по энерго-, водо-снабжению и др., а также по содержанию имущества.

Для взыскания таких расходов арендодатель, помимо указания в договоре об их отнесении на непосредственно потребителей-арендаторов, должен представить доказательства, прежде всего их оплаты организациям - поставщикам коммунальных услуг самим арендодателем, а также условия об учете и о размере этих расходов, приходящихся на арендатора (арендаторов).

Истец по делу таких доказательств ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанций не представил.

Акты от 30.10.2009 г. и от 24.11.2009 г. № 00000145 на сумму 245 895 рублей, № 00000169  на сумму 5426,55 рублей и № 00000171 на сумму 127 568 рублей «об оказании услуг» не могут являться доказательствами расходов истца за потребленную арендатором воду и электроэнергию, так как из них в нарушение п. 3.1 договора аренды не следует за какое количество воды или электроэнергии подлежит оплата и на основании чего она определена (по приборам учета или расчетным путем).

При таких обстоятельствах решение арбитражного суда первой инстанции подлежит отмене в части удовлетворения судом требования истца по иску о взыскании арендной платы по переменной составляющей и приходящейся на нее соответствующей суммы неустойки.

Доводы заявителя жалобы о том, что пользование нежилым помещением прекратилось 30.11.2009 г., в связи с чем задолженность за период с 01.12.2009 г. по 16.12.2009 г. в сумме 70 257,50 рублей не должна взыскиваться не могут быть приняты ввиду недоказанности прекращения арендных отношений в указанный срок.

При этом следует исходить из того, что в силу пункта 3 статьи 450 и пунктов 2 и 3 статьи 453 Гражданского кодекса Российской Федерации при одностороннем отказе от договора (а именно это и имело место в данном случае) договор считается расторгнутым и  обязательства по нему считаются прекращенными с момента, указанного инициатором расторжения, в данном случае с 16.12.2009 г.

При этом довод заявителя на невозможность пользования арендованным имуществом ссылкой на письмо арендодателя о возможном отключении воды в случае неуплаты не могут являться доказательством ее фактического отключения.

 Что касается требования о взыскании с ответчика пени за просрочку платежа в сумме 23 268,24 рублей за период с 20.10.2009 г. по 17.01.2010 г., то, как отмечено ранее, оно правомерно в части взыскания неустойки в сумме 11583,14 рублей за просрочку оплаты аренды (постоянной составляющей). В части, приходящейся на задолженность по переменной составляющей арендной платы, требование о взыскании неустойки удовлетворению не подлежит.

Согласно п.1 ст. 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения