Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.08.2010 по делу n А48-1157/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

12 августа 2010 года                                                         Дело №А48-1157/2010

г.Воронеж                                                                                                          

Резолютивная часть постановления объявлена 05 августа 2010г.

Постановление в полном объеме изготовлено 12 августа 2010г.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                     Суховой И.Б.,

судей                                                                           Поротикова А.И.,

                                                                                          Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Жуковой В.А.,

при участии:

от  Администрации г.Мценска – Лукьянчикова Г.Ф., представитель по доверенности №19-1105 от 10.12.2009г.;

от ИП Свиридовой Е.Н. – Кулабин С.Н., представитель по доверенности б/н от 16.04.2010г.;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу администрации города Мценска Орловской области на решение Арбитражного суда Орловской области от 02.06.2010г. по делу №А48-1157/2010 (судья Гайдукова Л.Н.) по иску администрации города Мценска Орловской области к индивидуальному предпринимателю Свиридовой Елене Николаевне о признании договора недействительным,      

УСТАНОВИЛ:

Администрация города Мценска Орловской области, Орловская область, Мценский район, г.Мценск (далее – истец) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с иском к индивидуальному предпринимателю Свиридовой Елене Николаевне (далее – ИП Свиридова Е.Н., ответчик) о признании недействительным договора №22 от 24.12.2009г. купли-продажи недвижимого имущества (помещения), находящегося в муниципальной собственности муниципального образования город Мценск и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, с условием о рассрочке оплаты, расположенного по адресу: Орловская область, г.Мценск, микрорайон 1, д.21, общей площадью 39,0 кв.м.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 02.06.2010г. в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, истец обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой на данное решение, в которой ссылается на его незаконность и необоснованность, в связи с чем просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований. При этом, по мнению заявителя апелляционной жалобы, арбитражный суд области не принял во внимание нормы ФЗ РФ №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства», поскольку не учел наличие задолженности по арендной плате у ИП Свиридовой Е.Н., что препятствовало заключению договора.

В судебном заседании апелляционного суда представитель истца поддержал доводы жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его и вынести новый судебный акт.

Представитель ИП Свиридовой Е.Н. в судебном заседании и в приобщенном к материалам дела отзыве на жалобу возражал против ее доводов, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Заслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, оценив доводы апелляционной жалобы, апелляционный суд считает, что обжалуемое решение суда первой инстанции является законным и обоснованным и отмене либо изменению не подлежит.

При этом апелляционный суд руководствуется следующим.

Как установлено судом и следует из материалов дела, 10.01.2006г. между Управлением по муниципальному имуществу г.Мценска (арендодатель) и ИП Свиридовой Е.Н. (арендатор) был заключен договор аренды недвижимого муниципального имущества (№13 по реестру управления), в соответствии с условиями которого арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду на праве временного владения и пользования нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Мценск, Микрорайон 1, д.21, площадью 38,6 кв.м., для использования под парикмахерскую.

В соответствии с пунктом 7 договора срок его действия установлен с 01.01.2006г. по 30.12.2006г.

По акту приема-передачи помещение было передано ответчику.

17.01.2007г. стороны заключили договор аренды недвижимого муниципального имущества г.Мценска (№63 по реестру управления), согласно которому арендодатель сдает, а арендатор принимает в аренду на праве временного владения и пользования нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Мценск, Микрорайон 1, д.21, площадью 39,0 кв.м., для использования под парикмахерскую, сроком действия с 01.01.2007г. по 30.12.2007г.

29.12.2007г. между сторонами заключен договор аренды в отношении указанного недвижимого муниципального имущества (№94 по реестру управления), сроком действия с 01.01.2008г. по 30.12.2008г.

Кроме того, в тексте претензии об оплате задолженности по арендной плате (л.д.16), а также заявления ИП Свиридовой Е.Н. о предоставлении в собственность арендуемого помещения имеются ссылки на договор аренды №71 от 29.12.2008г., предметом которого также являлось нежилое помещение, расположенное по адресу: г.Мценск, Микрорайон 1, д.21, площадью 39,0 кв.м.

Вместе с тем, текст указанного договора аренды №71 от 29.12.2008г. в отношении вышеуказанного нежилого муниципального помещения, в материалы дела не представлен.

Свидетельством о государственной регистрации права серия 57 №907402 от 31.12.2009г. подтверждается право собственности Муниципального образования – г.Мценск Орловской области на помещение 1 этажа, назначение: нежилое, общей площадью 570,5 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Орловская область, г.Мценск, микрорайон 1, д.21.

На основании норм ФЗ РФ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» 07.07.2009г. Управление по муниципальному имуществу г.Мценска обратилось с письмом №849 к ИП Свиридовой Е.Н., в котором предложило ей приобрести в собственность арендуемое ею муниципальное помещение, для чего обратиться в управление с заявлением в установленной форме и приложить необходимые документы. Также в данном письме Управление по муниципальному имуществу г.Мценска пояснило ответчику, что на момент подачи заявления о выкупе имущества не должно быть задолженности по арендной плате (л.д.17).

Указанное письмо получено ИП Свиридовой Е.Н. 08.07.2009г.

18.08.2009г. истец обратился к ИП Свиридовой Е.Н. с претензией об оплате задолженности по арендной плате, в которой указало, что у ответчика имеется задолженность по арендной плате по договору аренды №71 от 29.12.2008г. за использование спорного помещения по состоянию на 11.08.2009г. в сумме 5721 руб. 63 коп. (л.д.16).

26.08.2009г. ИП Свиридовой Е.Н. оплачена задолженность по арендной плате в сумме 5 721 руб. 63 коп., что подтверждается квитанцией (л.д.31).

15.12.2009г. Администрацией города Мценска было принято постановление №1029 «Об условиях приватизации арендуемого имущества площадью 39 кв.м. в Микрорайоне 1, д.21», которым решено продать арендуемое помещение, установить цену продажи объекта недвижимого имущества в размере 296 610 руб. 17 коп., установить преимущественное право выкупа арендатору вышеуказанного муниципального имущества – ИП Свиридовой Е.Н.

Соответствующий договор купли-продажи №22, датированный 24.12.2009г., подписан ИП Свиридовой Е.Н. 22 января 2010 года и в силу пункта 1 статьи 433 Гражданского Кодекса РФ и пункта 6.1 считается заключенным с этой даты.

Согласно пункту 2 данного договора продавец обязался передать, а покупатель принять и оплатить по цене и на условиях договора недвижимое муниципальное имущество: арендуемое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 39,0 кв.м., этаж 1, инвентарный номер 54:410:002:010686020:0001:20502, кадастровый (или условный) номер: 57-57-07/010/2007-399, расположенное в помещении 1 этажа, назначение: нежилое, общей площадью 570,5 кв.м., этаж 1, инвентарный номер 54:410:002:010686020:0001:20500, по адресу: Орловская область, г.Мценск, микрорайон 1, д.21.

31.12.2009г. сторонами по договору купли-продажи имущества был подписан акт приема- передачи помещения (л.д.13).

Пунктом 4.2 договора купли-продажи установлена обязанность покупателя не позднее чем через 30 дней после принятия имущества по договору обеспечить за свой счет все действия и расходы, связанные с обязательной государственной регистрацией договора, своего права собственности на имущество в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним в порядке, установленном законодательством.

02.03.2010г. ИП Свиридова Е.Н. во исполнение данного условия договора обратилась в Управление Федеральной регистрационной службы по Орловской области с заявлением о государственной регистрации права собственности на арендуемое помещение, расположенное по адресу: Орловская область, г.Мценск, микрорайон 1, д.21.

26.03.2010г. Управление Федеральной регистрационной службы по Орловской области сообщением №07/004/2010-122 приостановило государственную регистрацию права.

Ссылаясь на то, что на момент заключения договора купли-продажи спорного недвижимого имущества №22 у ответчика существовала задолженность по арендной плате, в связи с чем данный договор не мог быть заключен, Администрация города Мценска обратилась в Арбитражный суд Орловской области с настоящим иском.

Судебная коллегия апелляционного суда вслед за арбитражным судом области не усматривает правовых оснований для удовлетворения исковых требований.

В соответствии со статьей 3 ФЗ РФ №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 ФЗ РФ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ РФ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Согласно статье 3 Положения «О порядке отчуждения недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности города Мценска и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства» арендаторы при возмездном отчуждении арендуемого имущества из муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном ФЗ РФ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено арендаторам при соблюдении следующих условий: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до 05.08.2008г. в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 3 статьи 4 настоящего Положения; 3) площадь арендуемых помещений не превышает 2000 (две тысячи) квадратных метров; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный Мценским городским Советом народных депутатов в соответствии с частью 4 статьи 18 ФЗ РФ «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень муниципального имущества, не подлежащего отчуждению в частную собственность и предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Судом установлено, что установленные законодательством условия, позволяющие произвести выкуп имущества, в данном случае соблюдены. 

Обращаясь  с иском в арбитражный суд, истец сослался на наличие у ответчика на момент заключения оспариваемого договора купли-продажи задолженности по арендной плате в сумме 7272 руб. 48 коп. по договору аренды №71 от 29.12.2008г.

Оценивая данный