Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.08.2010 по делу n А64-1315/09-8. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

отношений, соответствующие доли в праве общей собственности на общее имущество определяются пропорционально площади находящихся в собственности помещений. Судом может быть определен иной размер доли в праве общей собственности на общее имущество, если объем помещения, приходящийся на единицу площади, существенно отличается от аналогичного показателя в иных помещениях в здании.

При этом в пункте 5 Постановления Пленума ВАС РФ № 64 от 23.07.2009г. указывается, что изменение размера доли собственника помещения в праве общей собственности на общее имущество здания по соглашению всех либо отдельных собственников помещений не допускается. 

При переходе права собственности на помещение к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания независимо от того, имеется ли в договоре об отчуждении помещения указание на это.

Таким образом, при обозначении предмета спорного договора купли-продажи нежилого помещения не требуется указывать на то, что  к новому собственнику одновременно переходит и доля в праве общей собственности на общее имущество здания, так и размер такой доли.   

На основании изложенного апелляционный суд полагает необходимым изложить пункт 1.2. договора в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность Покупателя муниципальное имущество (далее имущество): нежилое помещение №5 общей площадью 188,9 кв.м, кадастровый (или условный) номер 68-68-10/018/2009-417, расположенное на первом этаже здания площадью 2031,6 кв.м. по адресу: Тамбовская область, ул.Интернациональная, дом №45, а Покупатель обязуется принять имущество и оплатить его».   

В части, касающейся определения условия о цене продаваемого имущества, апелляционный суд руководствуется следующим.

В силу абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».   

В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Положениями Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ определенная оценщиком величина стоимости продаваемого объекта не названа в качестве обязательной.

Согласно данным отчета от № 09-01/08-1 от 08.01.2009 г., проведенного по заданию ответчика, рыночная стоимость 1 кв.м. нежилых помещений, расположенных на первом этаже здания по ул.Интернациональная, д.45, составляет с учетом налога на добавленную стоимость 17 327 руб. 13 коп.

В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное. 

В соответствии с разъяснениями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).   

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).   

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

Ввиду оспаривания истцом данных, содержащихся в отчете оценщика №09-01/08-1 от 08.01.2009 г., учитывая, что предметом оценки указанного отчета служило все здание в целом, а не спорное помещение, по ходатайству истца апелляционный судом была назначена экспертиза на предмет определения рыночной стоимости вышеназванного помещения.    

В результате экспертного исследования, проведенного государственным учреждением «Воронежский региональный центр судебной экспертизы» №1924/6-3 от 16.07.2010 г. установлено, что рыночная стоимость нежилого помещения общей площадью 188,9 кв.м., инвентарный номер 7728/188:1005, расположенного по адресу: Тамбовская область, г.Моршанск, ул.Интернациональная, д.45, помещение №5, литер А с учетом налога на добавленную стоимость составляет 2 990 000 руб.  

Определяя цену приобретаемого по спорному договору имущества, апелляционный суд, руководствуясь правилами статьи 71 АПК РФ, с учетом проведенного в рамках настоящего дела исследования рыночной стоимости спорного нежилого помещения, принимает за основу результаты проведенного по делу экспертного исследования, исключив, однако, из указанной выше суммы налог на добавленную стоимость.

При этом суд исходит из следующего.

Согласно подпункту 3 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса Российской Федерации не признается объектом обложения налогом на добавленную стоимость передача имущества государственных и муниципальных предприятий, выкупаемого в порядке приватизации.

В соответствии с подпунктом 4 пункта 2 статьи 146 Кодекса не подлежит обложению НДС выполнение работ (оказание услуг) органами, входящими в систему органов государственной власти и местного самоуправления, в рамках выполнения возложенных на них исключительных полномочий в определенной сфере деятельности в случае, если обязательность выполнения указанных работ (оказания услуг) установлена законодательством Российской Федерации, законодательством субъектов Российской Федерации, актами органов местного самоуправления.    

Согласно статье 25 Устава города Моршанска Тамбовской области администрация города Моршанска относится к числу органов местного самоуправления города Моршанска, осуществляющим в силу Положения «О порядке управления и распоряжения муниципальной собственностью города Моршанска» действия по приватизации муниципального имущества.

При таких обстоятельствах деятельность Администрации по продаже муниципального имущества не образует объекта обложения НДС, поскольку лицо, выполняющее функции по передаче в собственность юридическим и физическим лицам имущества от имени муниципального образования, не является плательщиком налога.

Исходя из изложенного, пункт 1.7 договора необходимо изложить следующим образом: «Рыночная стоимость имущества составляет 2 533 898,31р. без учета НДС».   

Пункт 2.1 договора принимается в следующей редакции: «Указанное в п.1 настоящего договора имущество продано за 2 533 898,31р. без учета НДС».

В части, касающейся исключения из договора пунктов 1.3, 2.3, 3.2.3 в редакции истца апелляционный суд считает возможным поддержать выводы суда первой инстанции.   

В соответствии с пунктом 3 статьи 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» собственник объекта культурного наследия несет бремя содержания принадлежащего ему объекта культурного наследия или выявленного объекта культурного наследия с учетом требований настоящего Федерального закона, если иное не установлено договором между собственником и пользователем данным объектом культурного наследия.

Согласно пункту 59 Положения об охране и использовании памятников истории и культуры, утвержденного Постановлением Совета Министров СССР от 16.09.1982 № 865, порядок и условия использования памятников истории и культуры устанавливаются государственными органами охраны памятников и определяются для каждого памятника, находящегося в пользовании или собственности предприятий, учреждений, организаций и граждан, соответствующим охранным документом: охранно-арендным договором, охранным договором или охранным обязательством.

Таким образом, отношения по поводу содержания объекта культурного наследия регулируются императивными нормами законодательства об охране памятников культуры, условиями охранного обязательства, не являясь предметом договора купли-продажи такого объекта.

Точно также из закона (пункта 2 статьи 346 ГК РФ), а не из соглашения сторон вытекает необходимость согласия залогодержателя на отчуждение предмета залога, в связи с чем суд обоснованно не принял во внимание абзац 2 пункта 4.4 договора в редакции ответчика, как не предусматривающий правила, отличного от установленного в законе.     

Условие о договорной неустойке, на включении которой в пункт 5 договора настаивает ответчик, правомерно исключено судом первой инстанции, поскольку оно не является существенным, не основано на действующем законодательстве и не согласовано сторонами.      

Обязательность включения в договор купли-продажи государственного и муниципального имущества условий о неустойке предусмотрена пунктом 15 статьи 20 Закона о приватизации, определяющей условия договора продажи государственного или муниципального имущества, заключенного на конкурсе, к числу которых спорная сделка не относится.  

Учитывая изложенное, суд апелляционной инстанции полагает, что решение арбитражного суда области подлежит изменению.    

Нарушений норм процессуального права, предусмотренных частью 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации судом первой инстанции допущено не было.   

В соответствии со статьей 110 АПК РФ расходы по оплате государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 1000 руб. относятся на истца Общество с ограниченной ответственностью «Хозяюшка» и подлежат взысканию с него в доход федерального бюджета.

Руководствуясь пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд 

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08 декабря 2009г. по делу №А64-1315/09-8  изменить в части изложения пунктов 1.2, 1.7, 2.1 договора купли-продажи муниципального имущества по протоколу разногласий от 03.03.2009г.

Изложить пункт 1.2. договора в следующей редакции: «Продавец обязуется передать в собственность Покупателя муниципальное имущество (далее имущество): нежилое помещение №5 общей площадью 188,9 кв.м, кадастровый (или условный) номер 68-68-10/018/2009-417, расположенное на первом этаже здания площадью 2031,6 кв.м. по адресу: Тамбовская область, ул.Интернациональная, дом №45, а Покупатель обязуется принять имущество и оплатить его».    

Пункт 1.7 договора изложить следующим образом: «Рыночная стоимость имущества составляет 2 533 898,31р. без учета НДС».   

Пункт 2.1 договора принимается в следующей редакции: «Указанное в пункте 1 настоящего договора имущество продано за 2 533 898,31р. без учета НДС».

         В остальной части оставить решение Арбитражного суда Тамбовской области от 08 декабря 2009г. по делу №А64-1315/09-8 без изменения.

         Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Хозяюшка» в доход федерального бюджета расходы по уплате госпошлины за подачу апелляционной жалобы в сумме 1000 руб.

Выдать исполнительный лист.   

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в установленный законом срок.

Председательствующий судья:                                           А.И. Поротиков

Судьи:                                                                                    Е.В. Маховая

                                                                                                  И.Б. Сухова