Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010 по делу n А14-4816/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

19 ноября 2010 года                                Дело № А14-4816/2010/150/10

город Воронеж                                                                                              

Резолютивная часть постановления объявлена 3 ноября 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 19 ноября 2010 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                            Сергуткиной В.А.,

судей                                                                                     Миронцевой Н.Д.,

                                                                                     Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарями судебного заседания Анзельм К.К., Косякиной И.А.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Елань-Агро»: Кривушичева Е.С., представитель по доверенности №11 от 04.10.2010;

от Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области: Бобрешов С.В., главный специалист-эксперт отдела правового обеспечения, доверенность №238-д от 26.05.2010; Иволгин Р.В., главный специалист-эксперт, доверенность №147-д от 06.05.2010;

от открытого акционерного общества «СП ВоронежАгро. Никольское»: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области на решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2010 по делу №А14-4816/2010/150/10 (судья Есакова М.С.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Елань-Агро» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации кадастра и картографии по Воронежской области о признании недействительным отказа в государственной регистрации и обязании произвести государственную регистрацию договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010, заключенного между обществом с ограниченной ответственностью «Елань-Агро» и открытым акционерным обществом «СП ВоронежАгро. Никольское», при участии в деле третьего лица: открытого акционерного общества «СП ВоронежАгро. Никольское»,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Елань-Агро» (далее – ООО «Елань-Агро», Общество) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Воронежской области (далее –Управление Росреестра по Воронежской области, Управление, регистрирующий орган) с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), о признании недействительным отказа Воробьевского отдела Управления Федеральной регистрационной службы по Воронежской области (далее – УФРС по Воронежской области) в государственной регистрации договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010, а также об обязании произвести государственную регистрацию указанного договора.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2010 в удовлетворении требования о признании недействительным отказа Воробьевского отдела УФРС по Воронежской области в государственной регистрации договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010 отказано, тогда как Управление Росреестра по Воронежской области (Воробьевский филиал) обязано произвести государственную регистрацию договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010, заключенного между ООО «Елань-Агро» и открытым акционерным обществом «СП ВоронежАгро. Никольское» (далее – ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское»).

Не согласившись с указанным судебным актом в части обязания регистрирующего органа произвести государственную регистрацию договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010, Управление обратилось с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда первой инстанции в обжалуемой части отменить в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела и неправильным применением норм материального и процессуального права.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель ссылается на несоответствие договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010 пункту 5.7 договора аренды земельного участка от 21.10.2005, запрещающему арендатору передачу земельного участка третьим лицам, пункту 5 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), пункту 2 статьи 615 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), в связи с чем полагает этот договор ничтожным. При этом Управление считает, что передать права и обязанности по договору в отношении земельного участка без передачи самого земельного участка невозможно, поскольку права и обязанности не могут существовать в отрыве от их объекта, в связи с чем новый арендатор становится стороной обязательства лишь после фактической передачи предмета аренды. Регистрирующий орган указывает, что правовым последствием заключения (государственной регистрации) договора перенайма прав и обязанностей по договору аренды является передача предмета основного договора аренды иному лицу.

Также Управление считает, что по смыслу статьи 201 АПК РФ, обязанность устранить допущенные нарушения прав и законных интересов заявителя может быть возложена на орган, чье решение (действие) оспаривается, только в случае признания такого решения (действия) недействительным или незаконным.

ООО «Елань-Агро», возражая против удовлетворения апелляционной жалобы, просит проверить законность и обоснованность обжалуемого решения в полном объеме. Общество в обоснование своей позиции ссылается на неправильное толкование Управлением условий договора и действующего законодательства. По мнению Общества, пункт 5.7 договора аренды ограничивает оборотоспособность земельного участка как недвижимой вещи, материального объекта, запрещает стороне договора предусматривать этот земельный участок в качестве предмета договора, по которому необходима его последующая передача от одной стороны к другой (субаренда), но не содержит запрета на передачу прав и обязанностей по договору аренды. Общество указывает на то, что право аренды на земельный участок возникло у ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское» на основании договора перенайма от 10.04.2008, зарегистрированного регистрирующим органом, несмотря на наличие в тексте договора аренды пункта 5.7 в той же редакции. ООО «Елань-Агро» ссылается также на направление ему регистрирующим органом уведомления о проведенной государственной регистрации запрета распоряжения имуществом в день заключения договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010 и отпадение к моменту рассмотрения судом первой инстанции и принятия по нему решения оснований для включения в указанный договор сведений об обременениях земельного участка.

Кроме того, Общество считает, что ни одни из зарегистрированных в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним арестов не был наложен на право аренды земельного участка, в связи с чем отказ регистрирующего органа является незаконным.

ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское» отзыв на апелляционную жалобу не представило, явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данного лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156 и 266 АПК РФ.

В судебном заседании объявлялся перерыв до 03.11.2010.

Как следует из содержания апелляционной жалобы, Управление Росреестра по Воронежской области обжалует решение Арбитражного суда Воронежской области от 30.07.2010 только в части обязания регистрирующего органа произвести государственную регистрацию договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010.

Поскольку ООО «Елань-Агро» заявлены возражения против рассмотрения дела в части, судом апелляционной инстанции в соответствии с частью 5 статьи 268 АПК РФ проверяется законность и обоснованность судебного акта в полном объеме.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав мнения лиц, участвующих в деле, оценив в совокупности все представленные по делу доказательства, суд апелляционной инстанции полагает обжалуемое решение подлежащим отмене в части.

Как следует из материалов дела, 21.10.2005 между сельскохозяйственным производственным кооперативом «Мир» (далее – СХПК «Мир») и собственниками земельных долей заключен договор аренды земельного участка, относящегося к землям сельскохозяйственного назначения, кадастровый номер 36:08:0000 000:0024, общей площадью 62492000 кв.м, расположенного по адресу: Воронежская область, Воробьевский район, северо-восточная и восточная части Воробьевского кадастрового района, для сельскохозяйственного использования, на срок 10 лет. В соответствии с пунктом 5.7 договора арендатор обязан не совершать действия по залогу земельного участка и передаче его третьим лицам. Данный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 24.11.2005.

Передаточный акт подписан сторонами указанного договора 21.10.2005.

Согласно договору перенайма земельного участка №2 от 10.04.2008,  зарегистрированному в установленном законом порядке 26.09.2008, и акту приема-передачи от 06.05.2008 права и обязанности арендатора по договору аренды от 21.10.2005 переданы от СХПК «Мир» к ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское».

Постановлением от 05.08.2009 судебный пристав-исполнитель Воробьевского районного отдела судебных приставов (далее – РОСП) запретил ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское», являющемуся должником в исполнительном производстве №20/27/2513/1/2009 о взыскании в пользу СХПК «Мир» долга и неустойки в размере 215000 рублей, снимать с учета и отчуждать все принадлежащие ему объекты недвижимого имущества.

Постановлением пристава от 05.02.2010 исполнительное производство №20/27/2513/1/2009 окончено в связи с фактическим исполнением требований исполнительного документа, запрет распоряжения имуществом отменен.

05.02.2010 Воробьевским районным судом Воронежской области вынесено определение, которым в качестве обеспечительной меры при подготовке заявления судебного пристава Воробьевского РОСП об обращении взыскания на имущество ООО «Шестаковское», являющегося должником по исполнительному производству №20/27/1390/2/2010, наложен запрет на распоряжение земельным участком, используемым по договору долгосрочной аренды от 21.10.2005 ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское», имеющим дебиторскую задолженность перед ООО «Шестаковское» в размере 12164153 руб. Уведомлением от 08.02.1010 УФРС по Воронежской области уведомило ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское» о запрете распоряжения имуществом.

08.02.2010 между ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское» и ООО «Елань-Агро» подписан договор перенайма прав и обязанностей по договору аренды, согласно которому все права и обязанности ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское» по договору аренды земельного участка от 21.10.2005  переходят к ООО «Елань-Агро» в полном объеме, существующем на момент заключения договора, с момента государственной регистрации этого договора. В тот же день сторонами подписан акт приема-передачи.

20.02.2010 в газете «Молодой Коммунар» было опубликовано информационное сообщение о заключении договора перенайма прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 21.10.2005.

Определением Воробьевского районного суда Воронежской области от 25.02.2010 отказано в удовлетворении заявления судебного пристава Воробьевского РОСП об обращении взыскания на имущество должника, находящееся у третьих лиц, по исполнительному производству №20/27/1390/2/2010, в связи с чем снят запрет на распоряжение земельным участком, находящимся в пользовании ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское» по договору долгосрочной аренды от 21.10.2005.

25.02.2010 ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское» и ООО «Елань-Агро» обратились в Воробьевский отдел УФРС по Воронежской области с заявлением о государственной регистрации уступки права требования по зарегистрированному договору аренды земельного участка от 21.10.2005 на основании договора перенайма прав и обязанностей от 08.02.2010 в отношении земельного участка с кадастровым номером 36:08:0000 000:0024, расположенного по адресу: Воронежская область, Воробьевский район, северо-восточная и восточная части Воробьевского кадастрового района.

Уведомлением от 10.03.2010 УФРС по Воронежской области уведомило заявителей о несоответствии представленного на государственную регистрацию договора перенайма от 08.02.2010 требованиям действующего гражданского законодательства.

29.03.2010 Управлением принято решение об отказе в государственной регистрации договора перенайма, о чем заявитель поставлен в известность сообщением №09/002/2010-77. Данное решение было принято на основании абзацев 4, 6, 7 и 10 пункта 1 статьи 20 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – Закон о государственной регистрации). Мотивируя свой отказ, регистрирующий орган указал на то, что заключение договора перенайма является прямым нарушением обязательства, установленного пунктом 5.7 договора аренды от 21.10.2005, односторонним отказом от исполнения последнего, а у ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское» отсутствуют полномочия на передачу прав и обязанностей по договору аренды. Также регистрирующий орган сослался на то, что по состоянию на 08.02.2010 в ЕГРП было зарегистрировано два ареста, запрещающих распоряжение земельным участком, в том числе правом аренды на него, о чем ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское» сообщалось соответствующими уведомлениями, а также на отсутствие в договоре перенайма указания на на наличие этих запретов. По мнению Управления, данные обстоятельства свидетельствуют о непредставлении на государственную регистрацию необходимых документов.

Полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает права и законные интересы ООО «Елань-Агро», последнее обратилось за судебной защитой с рассмотренными требованиями.

Отказывая в удовлетворении требования о признании незаконным отказа в государственной регистрации договора перенайма прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, суд первой инстанции исходил из того, что предметом договора перенайма от 08.02.2010 является передача прав и обязанностей арендатора по договору аренды от 21.10.2005, а не сам земельный участок, в связи с чем пришел к выводу об отсутствии оснований