Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 18.11.2010 по делу n А14-4816/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

для отказа в государственной регистрации, предусмотренных абзацами 4, 6 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации. Вместе с тем основание для отказа, установленное абзацем 7 названной нормы, суд области посчитал обоснованным, поскольку на момент заключения договора перенайма право арендатора по распоряжению земельным участком было ограничено определением Воробьевского районного суда Воронежской области от 05.02.2010, а информация о данном ограничении не отражена в договоре перенайма.

Удовлетворяя требование об обязании регистрирующего органа осуществить государственную регистрацию договора перенайма от 08.02.2010, суд первой инстанции принял во внимание отмену к моменту рассмотрения дела и принятии по нему решения запрета на распоряжение земельным участком.

Суд апелляционной инстанции, соглашаясь с правильностью вывода суда, содержащегося в резолютивной части решения, об обязании Управления осуществить государственную регистрацию договора, считает выводы суда первой инстанции относительно законности оспоренного отказа ошибочными исходя из следующего.

В соответствии с пунктом 5 статьи 2 и пунктом 3 статьи 20 Закона о государственной регистрации отказ в государственной регистрации прав может быть обжалован заинтересованным лицом в суд, арбитражный суд.

На основании части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Согласно статье 16 Закона о государственной регистрации государственная регистрация прав проводится на основании заявления правообладателя. К заявлению о государственной регистрации прав должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним определены в статье 17 названного Закона.

Пунктом 2 статьи 17 Закона о государственной регистрации установлен запрет на истребование у заявителя дополнительных документов, за исключением предусмотренных пунктом 1 этой статьи, если представленные им документы отвечают требованиям статьи 18 Закона о государственной регистрации и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В статье 18 Закона о государственной регистрации закреплено, что документы, устанавливающие наличие, возникновение, переход, ограничение прав на недвижимое имущество и представляемые на государственную регистрацию прав, должны соответствовать требованиям, установленным законодательством Российской Федерации, и отражать информацию, необходимую для государственной регистрации прав на недвижимое имущество в Едином государственном реестре прав, должны содержать описание недвижимого имущества, вид регистрируемого права, а в установленных законодательством случаях должны быть нотариально удостоверены, скреплены печатями, иметь надлежащие подписи сторон или определенных законодательством должностных лиц.

Согласно абзацам 4, 6, 7 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации в государственной регистрации прав может быть отказано в случаях, если документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства, лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества, лицо, которое имеет права, ограниченные определенными условиями, составило документ без указания этих условий, а также если не представлены документы, необходимые в соответствии с Законом для государственной регистрации прав. На указанные основания сослалось Управление, отказывая в государственной регистрации. При этом  данные сомнения основаны на выводах о запрете арендатору в соответствии с пунктом 5.7 договора аренды от 21.10.2005 осуществлять передачу прав и обязанностей по договору аренды третьим лицам, а также о необходимости указания в договоре перенайма информации о наличии на момент заключения этого договора двух зарегистрированных запретов распоряжения земельным участком, являющимся предметом договора аренды.

Данные выводы регистрирующего органа являются ошибочными в связи со следующим.

Общие правила перемены лиц в обязательстве установлены главой 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ).

В соответствии со статьей 382, содержащейся в указанной главе, право (требование), принадлежащее кредитору на основании обязательства, может быть передано им другому лицу по сделке (уступка требования). При этом для перехода к другому лицу прав кредитора не требуется согласие должника, если иное не предусмотрено законом или договором.

Пунктом 1 статьи 388 ГК РФ закреплено, что уступка требования кредитором другому лицу допускается, если она не противоречит закону, иным правовым актам или договору.

В силу пунктов 1 и 2 статьи 389 ГК РФ уступка требования, основанного на сделке, совершенной в простой письменной или нотариальной форме, должна быть совершена в соответствующей письменной форме. Уступка требования по сделке, требующей государственной регистрации, должна быть зарегистрирована в порядке, установленном для регистрации этой сделки, если иное не установлено законом.

Согласно статье 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается лишь с согласия кредитора. При этом к форме перевода долга соответственно применяются правила, содержащиеся в пунктах 1 и 2 статьи 389 ГК РФ и регулирующие форму уступки требования.

Пунктом 2 статьи 615 ГК РФ предусмотрено право арендатора с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено ГК РФ, другим законом или иными правовыми актами.

Таким образом, по общему правилу, права и обязанности из обязательств, возникающих на основании договора аренды, могут быть переданы арендатором лишь с согласия арендодателя, если иное не предусмотрено законом или иным правовым актом. При этом для уступки требования имеет правовое значение также отсутствие противоречий этой уступки закону, иным правовым актам либо договору.

Пункт 2 статьи 607 и пункт 2 статьи 615 ГК РФ устанавливают возможность специального правового регулирования сдачи в аренду земельных участков.

Такое правовое регулирование содержится в статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ), согласно пункту 5 которой арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон – арендаторов земельных участков, вправе передать свои права и обязанности по договору аренды земельного участка третьему лицу, в том числе отдать арендные права земельного участка в залог и внести их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в производственный кооператив в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. В указанных случаях ответственным по договору аренды земельного участка перед арендодателем становится новый арендатор земельного участка, за исключением передачи арендных прав в залог. При этом заключение нового договора аренды земельного участка не требуется.

Также статьей 22 ЗК РФ в пункте 6 предусмотрено право арендатора земельного участка передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное.

Таким образом, и статья 615 ГК РФ, и статья 22 ЗК РФ различают правомочия арендатора по передаче арендованного земельного участка другому лицу с заключением договора субаренды и по передаче прав и обязанностей по договору аренды земельного участка третьему лицу с совершением сделки по уступке требования и переводу долга (перенаем). В первом случае предметом договора субаренды является тот же земельный участок, что и в договоре аренды, тогда как во втором случае предметом договора перенайма выступает передача прав и обязанностей в обязательствах, возникших из договора аренды, а не земельный участок. Заключая договор субаренды, арендатор связывает себя новыми обязательствами, возникающими из такого договора, тогда как при перемене лиц в обязательстве арендатор намерен освободиться от прежних прав и обязанностей из договора аренды, не приобретая новых.

Как установлено выше, договором аренды может быть ограничено право арендатора земельного участка по передаче прав и обязанностей из договора аренды третьим лицам.

Проанализировав представленный в материалы дела договор аренды от 21.10.2005, суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отсутствии установленного этим договором запрета на передачу арендатором прав кредитора и обязанностей должника в обязательствах, возникающих из указанного договора. Обязанность арендатора не совершать действия по залогу и передаче земельного участка третьим лицам, предусмотренная пунктом 5.7 договора, не может толковаться расширительно как исключающая возможность перенайма земельного участка, не влекущего изменение существа обязательств из договора аренды. При совершении сделки по уступке требования и переводу долга какая-либо передача земельного участка как объекта гражданских прав другому лицу не осуществляется, обязательства из договора сохраняются в прежнем виде, меняется лишь одно из лиц в данных обязательствах.

Поскольку, как правильно установлено судом первой инстанции, договор, представленный регистрирующему органу в качестве основания для осуществления государственной регистрации, влечет не передачу земельного участка, уже предоставленного ранее в аренду, а перемену одного из лиц в обязательствах, возникающих на основании договора аренды, то пункт 5.7 договора аренды от 21.10.2005 нельзя признать нарушенным.

В связи с изложенным отклоняется довод апелляционной жалобы о запрете пунктом 5.7 договора аренды осуществлять передачу прав и обязанностей по этому договору третьим лицам.

Ссылка регистрирующего органа на тот факт, что на момент заключения договора перенайма от 08.02.2010 в ЕГРП были зарегистрированы два ареста, запрещающих распоряжение земельным участком, также не может быть принята в подтверждение законности оспариваемого отказа в государственной регистрации, поскольку указанный договор перенайма предполагал передачу не земельного участка, а прав и обязанностей арендатора по договору аренды, в связи с чем запреты, установленные как постановлением от 05.08.2009 судебного пристава Воробьевского РОСП, так и определением Воробьевского районного суда Воронежской области от 05.02.2010, и тождественные, по своей сути, условию, установленному в пункте 5.7 договора аренды от 21.10.2005, в рассматриваемом случае не ограничивают каких-либо иных прав арендатора, о чем не было бы указано в договоре перенайма.

Кроме того, в силу требований пункта 2 статьи 389, пункта 2 статьи 391, пункта 3 статьи 433 ГК РФ, статьи 609 ГК РФ и статьи 26 Закона о государственной регистрации моментом заключения договора перенайма прав и обязанностей по договору аренды земельного участка будет являться не момент его подписания (08.02.2010), а момент государственной регистрации этого договора. Поскольку до обращения ООО «Елань-Агро» в Управление с заявлением о государственной регистрации установленные ранее запреты на распоряжение земельным участком были сняты постановлением судебного пристава Воробьевского РОСП от 05.02.2010 и определением Воробьевского районного суда Воронежской области от 25.02.2010, то нельзя признать обоснованным вывод регистрирующего органа о необходимости указания этих запретов в тексте заявленного к государственной регистрации договора.

Иные установленные действующим законодательством требования, как свидетельствуют имеющиеся в деле доказательства, были соблюдены заявителями до обращения в Управление с заявлением об осуществлении государственной регистрации. Факт уведомления арендодателей по договору аренды от 21.10.2005, что является обязательным в силу требований части 5 статьи 22 ЗК РФ, подтверждается информационным сообщением, опубликованным в периодическом издании до обращения в регистрирующий орган.

При таких обстоятельствах у УФРС по Воронежской области не имелось оснований полагать, что представленный на государственную регистрацию договор перенайма от 08.02.2010 по форме или содержанию не соответствует требованиям действующего законодательства и в нем должны были быть указаны сведения об имеющихся запретах на распоряжение земельным участком, у ОАО «СП ВоронежАгро. Никольское» отсутствуют полномочия по передаче прав и обязанностей по договору аренды третьему лицу, а заявителями не были представлены все необходимые для государственной регистрации документы, в связи с чем оспариваемый отказ со ссылкой на указанные обстоятельства является незаконным.

При таких обстоятельствах суду первой инстанции надлежало удовлетворить заявленные ООО «Елань-Агро» требования полностью.

Следовательно, обжалуемое решение суда области в части отказа в удовлетворении требования о признании недействительным отказа в государственной регистрации договора перенайма подлежит отмене, в остальной части – оставлению без изменения.

Поскольку доводы, изложенные в апелляционной жалобе, не опровергают выводы суда, сделанные с учетом установленных фактических обстоятельств в отношении отсутствия у регистрирующего органа оснований для отказа, предусмотренных абзацами 4, 6 и 10 пункта 1 статьи 20 Закона о государственной регистрации, а лишь выражают несогласие с ними, то они не могут быть приняты в подтверждение наличия этих оснований.

Нарушений норм материального и процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Учитывая результаты рассмотрения апелляционной жалобы, в соответствии со статьей 110 АПК РФ государственная пошлина