Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2010 по делу n А14-3594/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

25 ноября  2010 года                                                                    Дело № А14-3594/2010

г.Воронеж                                                                                                                    74/35

Резолютивная часть постановления объявлена 23 ноября 2010 г.

Полный текст постановления изготовлен 25 ноября 2010 г.                                

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                              Поротикова А.И.,

судей:                                                                                        Мокроусовой Л.М.,  

                                                                                                   Суховой И.Б.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мещеряковой В.С.  

при участии:

от Администрации городского округа город Воронеж: Глушаковой Ю.Н., главного специалиста отдела правовой работы в сфере муниципальной собственности, удостоверение № 512 от 08.07.2008 г.,

от ООО «Нимфа»: Текутьевой Ж.И., адвоката по доверенности б/н от 05.04.2010 г., удостоверение № 1638 от 08.12.2005 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области  от 26.08.2010г. по делу № А14-3594/2010/74/35 (судья Мироненко И.В.) по иску Общества с ограниченной ответственностью «Нимфа» к Администрации городского округа город Воронеж об урегулировании разногласий, возникших между сторонами при заключении договора купли-продажи,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Нимфа» (далее – ООО «Нимфа», истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к Администрации городского округа город Воронеж (далее – ответчик) об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора от 17.02.2010г. № Ц-021-10 купли – продажи нежилого помещения между Администрацией городского округа г. Воронеж и ООО «Нимфа» и просил принять п. 1.1 договора в следующей редакции: «продавец» продает, а «покупатель» приобретает в собственность в рассрочку сроком на 7 лет арендуемое у Администрации городского округа город Воронеж в соответствии с договором аренды 2-794-03 от 15.10.2003года часть здания лит. А,а1 номер на поэтажном плане: А265-273,275-282,а1 274, площадью 177,9 кв.м. и нежилое встроенное помещение II в лит. А номер на поэтажном плане: 257-259, площадью 65,7 кв.м. общей площадью 243,6 кв.м. без учета процентов за предоставленную рассрочку с учетом НДС, стоимостью 2 830 000 (два миллиона восемьсот тридцать тысяч) российских рублей, расположенное по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 129-а (далее «предмет договора»). Цена предмета договора без НДС составит 2 398 305 рублей. На сумму денежных средств, по которой предоставлена рассрочка, взимаются проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального Банка РФ на день заключения договора купли-продажи, которая составляет 7,75 % годовых. Налог на добавленную стоимость уплачивается «Покупателем» сверх стоимости «предмета договора» в федеральный бюджет в соответствии с действующим законодательством».

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 26.08.2010г. исковые требования ООО «Нимфа» удовлетворены.   

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ссылаясь на неполное выяснение  обстоятельств, имеющих значение для дела, а также неправильное применение норм материального права, Администрация городского округа город Воронеж обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение Арбитражного суда Воронежской области от 26.08.2010г. отменить, принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.  

В судебном заседании апелляционного суда 23.11.2010г. представитель Администрации городского округа город Воронеж поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.

Представитель ООО «Нимфа» возражал в отношении доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а  апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия полагает решение арбитражного суда области законным и обоснованным, а апелляционную жалобу– не подлежащей удовлетворению. При этом апелляционный суд исходит из следующего.    

Как следует из материалов дела, 15.10.2003года между Администрацией города Воронежа (арендодатель) и ООО «Нимфа» (арендатор) заключен договор №2-794-03, в соответствии с условиями которого арендодатель передает арендатору нежилое встроенное помещение, находящееся на балансе МУП «ВЖКК» и расположенное по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, д.129а, площадью 244,8 кв.м. для использования под магазин, бар, гостиницу.

Пунктом 1.3. названного договора определен срок его действия с 15.10.2003года по 14.10.2013года.

23.11.2004г. стороны подписали соглашение к договору №279403 от 15.10.2003г., условиями которого установлено право арендодателя на дачу согласия на проведение переоборудования помещения по адресу: Московский проспект, 129а, арендуемого арендатором на основании договора №2-794-03 от 15.10.2003г., и обязанность арендатора произвести вышеперечисленные работы за счет собственных средств.  

Согласно п.1.2 названного соглашения произведенные неотделимые улучшения являются муниципальной собственностью.

Постановлением главы администрации Коминтерновского района города Воронежа от 30.06.2004года №265/1 ООО «Нимфа» также разрешено произвести перепланировку гостиницы по Московскому проспекту, 129-а в соответствии с согласованным проектом.

Дополнительным соглашением от 01.03.2005г. к договору аренды №279403 от 15.10.2003г. стороны внесли изменения в п.1.1 раздела «общие условия» заключенного договора в части характеристик предмета аренда и размера оплаты.

Дополнительным соглашением от 05.05.2005года к договору аренды №279403 от 15.10.2003г. стороны изменили размер арендной платы по видам арендуемых помещений.

Передача ответчиком нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Воронеж Московский поспект,129а, общей площадью 243,6 кв.м. в аренду ООО «Нимфа» с 23.11.2004года оформлена актом, являющимся приложением к дополнительному соглашению от 01.03.2005года.

Впоследствии Управлением муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж издан приказ от 31.12.2009года №1490 «О заключении договора купли-продажи части здания лит. А, а1, номер на поэтажном плане: А 265-273,275-282, а1 274, площадью 177,9 кв.м. и нежилого встроенного помещения II в лит. А, номер на поэтажном плане: 257-259, площадью 65,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, 129а, общей площадью 243,6 кв.м. с обществом с ограниченной ответственностью « Нимфа».

Проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения №Ц-021-10 от 17.02.2010г. подписан ООО «Нимфа» с протоколом разногласий в части предложенной арендодателем цены выкупаемого арендного помещения.

В протоколе разногласий истец предложил иную редакцию п.1.1 договора, определив итоговую рыночную стоимость встроенных помещений арендуемого здания с учетом проведенной им перепланировки в сумме 3 017 691 (три миллиона семнадцать тысяч шестьсот девяносто один) российских рублей.

Ссылаясь на то обстоятельство, что протокол разногласий, возникших при заключении спорного договора, был отклонен, истец обратился в Арбитражный суд Воронежской области с настоящим иском.

Судебная коллегия апелляционного суда полагает, что при разрешении данного спора суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.

В силу абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».  

В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Положениями Закона от 22.07.2008 №159-ФЗ определенная оценщиком величина стоимости продаваемого объекта не названа в качестве обязательной.

Из материалов дела следует, что рыночная стоимость арендуемых обществом помещений в отчете ООО «Региональное Бюро Оценки и Экспертизы» определена в размере 6 689 824 руб. 45 коп. без учета стоимости неотделимых улучшений, тогда как рыночная стоимость того же имущества в отчете ООО «Воронежское Бюро Оценки» указана в размере 4 060 884 руб., а с учетом стоимости неотделимых улучшений (переоборудования арендованного помещения) составила 1 531 080 руб.

В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.   

В соответствии с разъяснениями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).  

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).  

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

Учитывая имеющиеся разногласия сторон по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости арендованного  ООО «Нимфа» помещения и стоимости произведенных последним улучшений арендованного имущества.

Согласно заключению №4/3 от 22.07.2010года, составленному экспертом ООО «Независимая коллегия экспертов» Анохиной И.В. рыночная стоимость части здания лит А, а1 на поэтажном плане: А265-273,275-282,а1 274, площадью 177,9 кв.м. и нежилого встроенного помещения II в лит. А, номер на поэтажном плане: 257-259, площадью 65,7 кв.м., расположенных по адресу: г. Воронеж, Московский проспект, д.129А, общей площадью 243,6 кв.м. по состоянию на 25.06.2010г. с учетом НДС составляет 5 284 000 руб., итоговая стоимость затрат арендатора на неотделимые улучшения части здания лит. А,а1, номер на поэтажном плане: А 265-273,2750282, а1 274, площадью 177,9 кв.м., связанных с его перепланировкой по состоянию на 25.06.2010года составляет 2 454 000 руб.

Данное заключение эксперта не было оспорено ответчиком, результаты выводов экспертизы им не опровергнуты, ходатайств о проведений повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Определяя цену приобретаемого по спорному договору имущества, суд, руководствуясь правилами статьи 71 АПК РФ, с учетом проведенного в рамках настоящего дела исследования рыночной стоимости спорного нежилого помещения, правомерно принял за основу результаты проведенного по делу экспертного исследования.  

Довод заявителя апелляционной жалобы о том, что истец не обращался к ответчику с заявлением о зачете стоимости неотделимых улучшений в счет оплаты приобретаемого арендуемого