Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.12.2010 по делу n А48-2072/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«10» декабря 2010 года                                             Дело №А48-2072/2010                                                                                                             

г.Воронеж                                                                                             

Резолютивная часть постановления объявлена 03 декабря 2010 года

Полный текст постановления изготовлен          10 декабря 2010 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

Председательствующего судьи                                                    Мокроусовой Л.М.,

Судей                                                                                             Суховой И.Б.,

                                                                                              Федорова В.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Калюжной А.Н.,

при участии:

от ИП Бутусова А.П. – Погодиной Е.Ю., представителя по доверенности б/н от 01.12.2010г.;

от Управления муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла – представитель не явился, извещен надлежаще;

от УФС государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области  – представитель не явился, извещен надлежаще;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Бутусова Алексея Петровича на решение Арбитражного суда Орловской области от 07.09.2010г. по делу №А48-2072/2010 (судья Полинога Ю.В.) по иску индивидуального предпринимателя Бутусова Алексея Петровича к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла, при участии третьего лица – Управления федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Бутусов Алексей Петрович (далее – ИП Бутусов А.П., истец) обратился в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (далее – УМИЗ Администрации г.Орла, ответчик) о признании незаконным отказа управления в реализации преимущественного права на выкуп арендуемых помещений. 

Судом к участию в деле в качестве третьего лица привлечено Управление федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 07.09.2010г. в удовлетворении требований предпринимателя отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, ИП Бутусов А.П. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда как незаконное и необоснованное и принять по делу новый судебный акт, которым удовлетворить заявленные требования.

В судебном заседании апелляционного суда представитель ИП Бутусова А.П. поддержала доводы апелляционной жалобы, просила отменить обжалуемое решение как незаконное и необоснованное, принятое с нарушением норм материального и процессуального права.

Представители ответчика и третьего лица в судебное заседание не явились. Учитывая наличие в материалах дела доказательств их надлежащего извещения о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в отсутствие неявившихся представителей в порядке ст.ст.123, 156, 184, 266 АПК РФ.

Заслушав мнение представителя ИП Бутусова А.П., исследовав материалы дела, оценив доводы жалобы, судебная коллегия не нашла оснований к отмене или изменению состоявшегося решения.

Как следует из материалов дела, между ИП Бутусовым А.П. (арендатор) и Управлением муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (арендодатель) были заключены договоры аренды от 08.02.2007г. №02173 и от 08.02.2007г. №02174, в соответствии с которыми арендатору во временное пользование предоставлены помещения №42 площадью 282,6 кв.м. и №43 площадью 156,8 кв.м., расположенные по адресу: г.Орел ул.Комсомольская д.94.

Собственником вышеуказанных помещений является муниципальное образование город Орел, что подтверждается свидетельствами о государственной регистрации права от 19.03.2007г. серия 57 АА №489829 и от 11.12.2007г. серия 57 АА №574357.

Как следует из договоров от 08.02.2007г. №02173 и от 08.02.2007г. №02174, срок аренды установлен в них с 01.01.2007г. по 31.12.2011г.

Государственная регистрация данных договоров в соответствии со статьей 651 Гражданского Кодекса РФ осуществлена 05.11.2009г. о чем на договорах имеются соответствующие отметки регистрирующего органа.

Руководствуясь нормами Федерального закона от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ», с целью реализации преимущественного права на приобретение арендуемых нежилых помещений №42 площадью 282,6 кв.м. и №43 площадью 156,8 кв.м., расположенных по адресу: г.Орел ул.Комсомольская д.94, истец 03.02.2009г. обратился к ответчику с соответствующими заявлениями №616 и №615.

В ответ на заявления предпринимателя от 03.02.2009г. №616 и №615 управление в письме от 05.03.2010г. №616/615 указало, что договоры от 08.02.2007г. №02173 и от 08.02.2007г. №02174 зарегистрированы УФРС по Орловской области 05.11.2009г., то есть после вступления Закона №159-ФЗ в силу, в связи с чем отказало ИП Бутусову А.П. в удовлетворении его заявления.

Считая отказ ответчика в реализации истцом преимущественного права на выкуп арендуемых помещений незаконным, ИП Бутусов А.Б. обратился в арбитражный суд с настоящим иском.

Судебная коллегия апелляционного суда соглашается с выводом арбитражного суда области о том, что правовых оснований для удовлетворения заявленных требований не имеется.

На основании части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Федеральным законом от 22.07.2008г. №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов РФ или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты РФ» предусмотрена возможность отчуждения из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу Закона, в том числе участие субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (пункт 1 статьи 1 Закона).

Согласно статье 3 ФЗ РФ №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости (далее - право на приобретение), при одновременном соблюдении следующих условий: арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона на основании договора или договоров аренды этого имущества; отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

По мнению ИП Бутусова А.П., в данном случае существует названная выше совокупность условий для реализации в установленном Законом порядке преимущественного права на приобретение предпринимателем арендуемого муниципального имущества.

Как следует из договоров от 08.02.2007г. №02173 и от 08.02.2007г. №02174 срок аренды установлен в них с 01.01.2007г. по 31.12.2011г.

Пунктом 3 статьи 433 Гражданского Кодекса Российской Федерации определено, что договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

Договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации (пункт 2 статьи 651 Гражданского Кодекса Российской Федерации).

Государственная регистрация данных договоров осуществлена 05.11.2009г. о чем на договорах имеются соответствующие отметки регистрирующего органа, т.е. после вступления в законную силу ФЗ РФ №159-ФЗ.

В пункте 4 Информационного письмо Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 05.11.2009г. №134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» разъяснено, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

Таким образом, судом первой инстанции сделан обоснованный вывод о том, что для целей применения Закона №159-ФЗ определяющее правовое значение имеет пользование арендованным помещением в связи с наличием зарегистрированного в установленном порядке договора аренды, а не срок действия договора, исчисляемы с даты государственной регистрации.

До вступления Закона в силу (05.08.2008г.) нежилые помещения №42 площадью 282,6 кв.м и №43 площадью 156,8 кв.м, расположенные по адресу: г.Орел ул.Комсомольская д.94, находились во временном пользовании предпринимателя без установленных законом оснований   - в отсутствие зарегистрированного в установленном порядке договора аренды такого имущества.

Кроме того, временное пользование имуществом в период с 01.01.2007г. по 05.08.2008г. составляет менее двух лет до дня вступления в силу Закона №159-ФЗ, то есть меньше периода, определенного пунктом 1 статьи 3 Закона №159-ФЗ.

Договор от 01.01.2002г. №02108, заключенный между Управлением муниципального имущества г.Орла (арендодатель)  и ОАО Орловский Торговый дом «Развитие» (арендатор), на который ссылался ИП Бутусов А.П. в обоснование довода о пользовании с 01.01.2005г. (когда ему были переданы права арендатора по данному договору),  также не может быть принят во внимание.  Срок  действия данного договора был установлен с 01.01.2002г. по 31.12.2002г., следовательно, согласно разъяснению п. 3 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.01.2002г. №66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в силу пункта 2 статьи 651 ГК РФ  он подлежал государственной регистрации и в отсутствие таковой заключенным считаться не может.

Дополнительное соглашение №1 о передаче прав и обязанностей арендатора к договору аренды нежилого помещения №02108 от 01.01.2002г., в соответствие с которым ОАО Орловский Торговый дом «Развитие» передало свои права и обязанности по договору аренды №02108 от 01.01.2002г. ООО «Автореал» на срок 5 лет до 31.12.2006г.,  также зарегистрировано не было.

Также в материалы дела представлено соглашение без даты о передаче права аренды к договору аренды №02108 от 01.01.2002г. нежилого помещения, в соответствии с пунктом 1 которого ООО «Автореал» передало, а предприниматель принимает на себя все права и обязанности по договору аренды №02108 от 01.01.2002г. по использованию спорных нежилых помещений.

На действительности сведений о регистрации на копии дополнительного соглашения сам истец не настаивал. В суде апелляционной инстанции представитель предпринимателя пояснил, что соглашение не было зарегистрировано.

На основании информации, предоставленной Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, арбитражным судом установлено, что в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним отсутствуют сведения о государственной регистрации договора аренды №02108 от 01.01.2002г., а также соглашений о передаче права аренды к указанному договору.

Таким образом, спорное арендуемое предпринимателем имущество находилось в его временном пользовании, вытекающим