Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 12.12.2010 по делу n А48-2950/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

13 декабря 2010 года                                                 Дело №  А48-2950/2010

город Воронеж                                                                                              

Резолютивная часть постановления объявлена 6 декабря 2010 года.

Постановление в полном объеме изготовлено 13 декабря 2010 года.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                                     Сергуткиной В.А.,

судей                                                                                              Семенюта Е.А.,

                                                                                                       Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Анзельм К.К.,

при участии:

от индивидуального предпринимателя Верижниковой Риммы Валентиновны: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла: представители не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Верижниковой Риммы Валентиновны на решение Арбитражного суда Орловской области от 11.10.2010 по делу №А48-2950/2010 (судья Жернов А.А.) по заявлению индивидуального предпринимателя Верижниковой Риммы Валентиновны к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла о признании незаконными действий, обязании устранить допущенные нарушения прав и законных интересов и взыскании судебных расходов в сумме 9000 рублей,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Верижникова Римма Валентиновна (далее – ИП Верижникова Р.В., Предприниматель) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ), к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее – Управление) о признании незаконным отказа в выкупе арендуемого ИП Верижниковой Р.В. нежилого помещения общей площадью 15,3 кв.м., расположенного по адресу: г. Орел, ул. Полесская, д.53, выраженного в письме от 02.07.2010 исх. № 4228, обязании осуществить действия, предусмотренные пунктом 3 статьи 9 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон об особенностях отчуждения недвижимого имущества), и взыскании судебных расходов на оплату услуг представителя в размере 9000 руб.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 11.10.2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ИП Верижникова Р.В. обратилась с апелляционной жалобой, в которой просит обжалуемое решение отменить в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд считал установленными, нарушением и неправильным применением норм материального права, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела.

В обоснование доводов апелляционной жалобы ее заявитель указывает на непрерывность фактических арендных отношений в период, начиная с 15.05.2005 по настоящее время. По мнению Предпринимателя, он при предоставлении ему в аренду нежилого помещения был поставлен Управлением в условия, исключающие возможность регистрации договора аренды от 04.07.2005 №1371.

Возражая против доводов апелляционной жалобы и считая обжалуемое решение законным и обоснованным, Управление считает продолжительность непрерывного срока аренды нежилого помещения недостаточной для возникновения у Предпринимателя преимущественного права на приобретение в собственность арендуемого помещения. При этом, по мнению, Управления, отсутствие возможности регистрации договора не свидетельствует о его заключении.

Лица, участвующие в деле,  явку своих представителей в судебное заседание не обеспечили, Управление ходатайствовало о рассмотрении дела в его отсутствие. Учитывая наличие у суда доказательств надлежащего извещения данных лиц о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассматривалась в отсутствие их представителей в порядке статей 123, 156 и 266 АПК РФ.

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, оценив в совокупности все представленные доказательства, апелляционный суд не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Из материалов дела следует, что 15.05.2004 между Управлением и ИП Жаворонковым был заключен договор №3201 на аренду нежилого помещения, предметом которого являлось нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Полесская, д. 53 литера А, номер помещения 190, общей полезной площадью 21,6 кв.м. Срок действия договора установлен с 15.05.2004 по 14.05.2005.

01.03.2005 ИП Жаворонков В.В. обратился в Управление с заявлением о продлении указанного договора аренды до 15.05.2010.

Постановлением мэра г. Орла от 04.04.2005 № 1241 предусмотрено заключить с ИП Жаворонковым В.В. на новый срок (3 года) с 15.05.2005 договор аренды части нежилого помещения площадью 21,6 кв.м по адресу: г.Орел, ул.Полесская, 53 для размещения парикмахерской.

ИП Жаворонков В.В. обратился в Управление с заявлением о переоформлении договора аренды от 15.05.2004 № 3201 на ИП Верижникову Р.В.

04.07.2005 мэром г. Орла было вынесено постановление № 2663 «О передаче прав и обязанностей по договору аренды нежилого помещения по адресу: ул. Полесская, д. 53», которым предусмотрена передача прав и обязанностей арендатора нежилого помещения площадью 21,6 кв.м по адресу: г.Орел, ул.Полесская, д.53, от ИП Жаворонкова В.В. к ИП Верижниковой Р.В. сроком на три года с 15.05.2005 по 14.05.2008 для использования под парикмахерскую.

04.07.2005 Управлением (арендодатель) и ИП Верижниковой Р.В. (арендатор) подписан договор на аренду нежилого помещения № 1371, в соответствии с которым Управление сдает во временное пользование Предпринимателю нежилое помещение № 190, расположенное по адресу: г.Орел, ул. Полесская, д. 53 литера А, общей полезной площадью 15,3 кв.м. Пунктом 1.2 договора срок аренды установлен с 15.05.2005 по 14.05.2008.

По акту приема-передачи в аренду зданий нежилых помещений от 15.05.2005 помещение было передано Предпринимателю.

Соглашением сторон указанного договора от 06.10.2007 сокращен срок аренды до 30.06.2007.

02.02.2007 ИП Верижникова Р.В. обратилась в Управление с заявлением о расторжении договора аренды от 04.07.2005 № 1371 и заключении данного договора сроком на 5 лет на прежних условиях с целью соблюдения процедуры государственной регистрации указанного договора.

На основании постановления мэра г. Орла от 05.10.2007 № 2326 между Управлением и ИП Верижниковой Р.В. был заключен договор аренды нежилого помещения от 10.10.2007 № 1379, в соответствии с условиями которого Управление сдает во временное пользование ИП Верижниковой Р.В. нежилое помещение №197, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Полесская, д. 53 литера А, общей полезной площадью 15,3 кв.м. Характеристика помещения дана на основании технического паспорта, изготовленного ОГУП «Орловский Центр «Недвижимость», инвентарный номер 54:401:001:003622320:0001:20197 по состоянию на 17.07.2006. Срок аренды установлен пунктом 1.2 договора с 01.07.2007 по 30.07.2017.

По акту приема-передачи в аренду зданий нежилых помещений от 01.07.2007 указанное помещение было передано Предпринимателю.

Полагая, что она обладает преимущественным правом на приобретение имущества в собственность, 01.02.2010 ИП Верижникова Р.В. обратилась в Управление с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества площадью 15,3 кв.м., расположенного по адресу: г.Орел, ул.Полесская, д.53, приложив к заявлению документы, подтверждающие отнесение к субъектам малого предпринимательства.

Письмом от 02.07.2010 №4228 Управление отказало заявителю в выкупе помещения, ссылаясь на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 04.07.2005 №1371 сроком действия с 15.05.2005 по 14.05.2008.

Не согласившись с отказом Управления, считая его незаконным и нарушающим права и законные интере­сы заявителя в сфере экономической деятельности, ИП Верижникова Р.В. обратилась за судебной защитой с рассмотренными требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции пришел к выводу об отсутствии одного из необходимых условий возникновения у заявителя преимущественного права выкупа спорного помещения, предусмотренного пунктом 1 статьи 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, а именно нахождения имущества в пользовании в соответствиями с условиями договора аренды такого имущества в течение двух и более лет до дня вступления в силу указанного Закона.

Апелляционная инстанция признает верной правовую позицию суда первой инстанции исходя из следующего.

На основании части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Статья 3 Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества предусматривает, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть реализовано при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 указанного Закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 Закона, – на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Таким образом, преимущественным правом на приобретение государственного или муниципального имущества в соответствии с Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества имеют субъекты малого и среднего предпринимательства, не являющиеся кредитными организациями, страховыми организациями, инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами, участниками соглашений о разделе продукции, нерезидентами Российской Федерации, не осуществляющие предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса. При этом условия, при соблюдении которых субъект относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, установлены статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации».

Материалами дела подтверждается и лицами, участвующими в деле, не оспаривается соответствие ИП Верижниковой Р.В. всем указанным в статье 4 названного Закона условиям.

Следовательно, если Предприниматель является арендатором муниципального имущества, не включенного в предусмотренный частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень, непрерывно пользовалось этим имуществом по договорам аренды в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона об особенностях отчуждения недвижимого имущества, то есть до 05.08.2008, не имеет задолженности по уплате арендной платы, а площадь имущества не превышает установленных предельных значений, то оно имеет преимущественное право на приобретение этого имущества в собственность в порядке, определенном Законом об особенностях отчуждения недвижимого имущества.

Отказывая в предоставлении в собственность Предпринимателю испрашиваемого им помещения, Управление сослалось на недостаточность срока аренды спорного нежилого помещения, обусловленную отсутствием регистрации договора аренды от 04.07.2005 №1371.

В силу пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды здания или сооружения, заключенный на срок не менее года, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации.

Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской