Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011 по делу n А48-3487/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

17084 не зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области, что, по мнению Управления, является нарушением части 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации и подтверждением несоответствия заявителя требованию пункта 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ.    

Предприниматель, полагая, что отказ Управления в выкупе арендуемого нежилого помещения, выраженный в письме от 02.07.2010 № 3162, является незаконным, обратилась в арбитражный суд с указанным заявлением.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, выслушав мнение представителей Предпринимателя, оценив все в совокупности, апелляционная инстанция приходит к следующему.

Законом № 159-ФЗ предусмотрена возможность отчуждения из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства на день вступления в силу Закона, в том числе участие субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества (пункт 1 статьи 1 Закона № 159-ФЗ).

Статьей 3 Закона № 159-ФЗ установлено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

При этом такое преимущественное право может быть реализовано при определенных условиях: 1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества; 2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества; 3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности; 4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства (статья 3 Закона №159-ФЗ в редакции, действующей на момент обращения заявителя с заявлением от 23.07.2009).

В соответствии с пунктом 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ субъекты малого или среднего предпринимательства с 1 января 2009 по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

В силу пункта 3 статьи 9 Закона № 159-ФЗ при получении заявления уполномоченные органы обязаны: обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

Пунктом 5.3 Положения «О владении, пользовании и распоряжении (управлении) муниципальным имуществом города Орла», утвержденным решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.1997 № 09/123-ГС установлен перечень документов, направляемых арендатором в адрес продавца и необходимых для приобретения в собственность нежилых помещений, которые рассматриваются соответствующей комиссией по отчуждению из муниципальной собственности города Орла имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, которая и выносит предложение о возможности приватизации арендуемого имущества либо об аргументированном отказе в его приватизации (пункт 5.5 Положения).

Из материалов дела усматривается, что между Управлением и Предпринимателем были заключены следующие договоры аренды указанного помещения:

 - № 17049 от 01.07.2003 (сроком действия с 01.07.2003 по 30.06.2005);

 - № 17084 от 01.07.2005 (сроком действия с 01.07.2005 по 30.06.2008);

 - № 17129 от 25.06.2008 (сроком действия с 01.07.2008 по 29.06.2009);

 - № 17145 от 01.09.2009 (сроком действия с 01.09.2009 по 28.06.2010).

       Данные договоры аренды подтверждают, что между сторонами сложились длительные арендные отношения (начиная с 01.07.2003 по настоящее время), спорное нежилое помещение непрерывно использовалось Предпринимателем в течение установленного пунктом 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ срока, арендатором своевременно и в полном объеме уплачивалась арендная плата, которая принималась арендодателем, осуществлялся текущий ремонт помещения, исполнялись иные обязанности арендатора, предусмотренные договорами и законом.

Материалами дела подтверждается, что заявитель, обращаясь с заявлением о приобретении спорного помещения в собственность,  представила в уполномоченный орган весь перечень документов, указанный в Положении.

Как следует из оспариваемого письма Управления от 02.07.2010 № 3162 единственным основанием для отказа ИП Жудро Г.Б. в выкупе спорного арендуемого нежилого помещения явилось то, что договоры аренды от 01.06.2003 № 17049, сроком действия  с 01.07.2003 по 30.06.2005, от 01.07.2005 № 17084 сроком действия с 01.07.2005 по 30.06.2008 не зарегистрированы Управлением Федеральной регистрационной службы по Орловской области.

Суд первой инстанции согласился с указанным выводом регистрирующего органа и, принимая обжалуемое решение, исходил из того, что договоры аренды от 01.06.2003 № 17049, сроком действия с 01.07.2003 по 30.06.2005, от 01.07.2005 № 17084, сроком действия с 01.07.2005 по 30.06.2008 являются незаключенными, ввиду того, что отсутствует государственная регистрация данных договоров. Следовательно, по мнению суда, заявитель по данному делу не соответствует требованию, установленному в части 1 статьи 3 Закона № 159-ФЗ, а потому не имеет преимущественного права на приобретение арендуемого помещения в собственность.

Суд апелляционной инстанции не может согласиться с указанными выводами суда в виду следующего.

В соответствии с пунктом 1 статьи 17 Федерального закона № 122-ФЗ от 21.07.1997 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» основаниями для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним являются договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки.

Пунктом 2 статьи 13 указанного закона предусмотрено, что государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Как указано выше, из решения Арбитражного суда Орловской области от 18.01.2010 по делу № А48-5437/2009, вступившего в законную силу и имеющего в силу части 2 статьи 69 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее - АПК РФ) преюдициальное значение для рассматриваемого спора, следует, что муниципальное образование город Орел являлось собственником спорного   помещения, однако не имело возможности зарегистрировать свое право на него, поскольку не был урегулирован порядок регистрации прекращения государственной регистрации права хозяйственного ведения и перехода права собственности на имущество государственного унитарного предприятия, которое исключено из ЕГРЮЛ.

Данный вывод, также, отражен в решении Арбитражного суда Орловской области от 18.01.2010 по делу № А48-5437/2009.

Исходя из этого, рассматривая вышеуказанное арбитражное дело, суд пришел к выводу о возможности защиты прав муниципального образования заявленным способом и   удовлетворения заявленного требования о признании права собственности.

При этом суд апелляционной инстанции учитывает, что признавая право муниципальной собственности на спорное помещение, арбитражный суд области исходил из того, что это право  возникло в силу закона, а также из необходимости принятия такого судебного акта, который позволил бы погасить имеющуюся в ЕГРЮЛ запись, свидетельствующую  об ином  собственнике.

В соответствии с положениями статьи 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

Положениями статей 1, 4, 26 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» предусмотрено, что наряду с вещными правами на имущество регистрируются ограничения (обременения). Аренда является ограничением (обременением). Договор аренды помещения или части помещения регистрируется как обременение прав арендодателя соответствующего помещения (части помещения).

Статьей 5 указанного Закона установлено, что участниками отношений, возникающих при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, являются собственники недвижимого имущества и обладатели иных подлежащих государственной регистрации прав на него.

Согласно положениям статьи 16 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация проводится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного им (ими) на то лица. К данному заявлению должны быть приложены документы, необходимые для ее проведения.

В качестве оснований для государственной регистрации в статье  17 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» указаны: акты, изданные органами государственной власти или органами местного самоуправления, договоры и другие сделки, а также иные документы, подтверждающие наличие, возникновение, прекращение, переход, ограничение (обременение) прав.

В государственной регистрации прав, согласно статье 20 указанного Закона, может быть отказано при наличии, в том числе, следующих оснований: лицо, выдавшее правоустанавливающий документ, не уполномочено распоряжаться правом на данный объект недвижимого имущества; не представлены документы, необходимые в соответствии с данным Законом, для государственной регистрации прав; имеются противоречия между заявленными правами и уже зарегистрированными.

Согласно Правилам ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219, каждый раздел реестра содержит, в том числе, записи о праве собственности и иных вещных правах, имя (наименование) правообладателя, записи об ограничениях (обременениях) этих прав. Если право было прекращено, в связи с его переходом к новому правообладателю, производится запись о вновь возникшем праве.

До государственной регистрации ранее возникшего права муниципальной собственности на спорное помещение и прекращении ранее зарегистрированного права регистрации договоров аренды   не могла быть осуществлена ввиду наличия противоречий между зарегистрированными и заявленными правами, поскольку арендодателем в данном случае выступал не титульный собственник, сведения о регистрации прав за которым имелись в ЕГРЮЛ, а иное лицо. При этом документальных доказательств  наличия полномочий на заключение договоров аренды спорного помещения либо дающих   основания для погашения существующей записи о собственнике спорного помещения у Администрации как арендодателя по договорам - не имелось.

То есть, договоры аренды не могли быть зарегистрированы по объективным, не зависящим от предпринимателя причинам, и вне зависимости от того, действовала ли она в данной ситуации осмотрительно в той степени, которая требовалась.  

Договор аренды был подписан и исполнен,  но не был зарегистрирован в установленном законом порядке, в связи с объективным отсутствием такой возможности, не зависящем от воли Предпринимателя.  В настоящее время они уже исполнены и срок их действия истек.

Недвижимое имущество фактически находится у Предпринимателя на праве аренды в течение установленного законом срока.

Как видно из материалов дела, ИП Жудро Г.Б. предпринимала все необходимые меры для того, чтобы реализовать свое право на государственную регистрацию договоров аренды: неоднократно обращалась в Управление с просьбой зарегистрировать надлежащим образом право собственности; для ускорения процесса регистрации права собственности на спорное помещение, активно  участвовала в судебном разбирательстве по указанному выше делу № А48-5437/2009.

Установленные по данному делу обстоятельства, по мнению суда апелляционной инстанции,  не могут повлечь  лишение Предпринимателя права выкупа арендуемого помещения по формальным основаниям.

Вывод суда о том, что ввиду отсутствия государственной регистрации указанные договоры аренды следует считать незаключенными, - в данном случае не может быть принят апелляционным судом во внимание, поскольку стороны после подписания договора не имели реальной  возможности исполнить предусмотренную законом обязанность по его регистрации.

При таких обстоятельствах, решение суда первой инстанции подлежит отмене, а заявленные Предпринимателем требования - удовлетворению.

Излишне уплаченная по квитанции от 17.11.2010 госпошлина в размере 1 900 рублей подлежит возврату индивидуальному предпринимателю