Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 26.01.2011 по делу n А64-291/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

В данном случае условие о цене выкупаемого имущества определено в договоре на основании отчета, в соответствии с которым рыночная стоимость объекта оценки составила 1918600 рублей (с НДС) , в том числе : здание – 1 802 500 руб. , земельный участок – 116100 рублей.

Истец (покупатель), не оспаривая достоверность оценки рыночной стоимости выкупаемого арендованного имущества, указывал на то, что предложенным проектом договора купли-продажи неправомерно не учтены требования части 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ, настаивая на включении в спорный договор условия о зачете указанной суммы в счет погашения обязательства по оплате выкупной цены.

В силу пункта 4 статьи 421 ГК РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.

В соответствии с пунктом 1 статьи 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иным правовым актам (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

По правилам пункта 2 статьи 445 ГК РФ, в случаях не достижения соглашения между контрагентами в отношении редакции определенных условий договора, составляется протокол разногласий, подлежащий дальнейшему согласованию.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Как свидетельствуют материалы дела , в зачете стоимости затрат истца в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества ответчиком отказано по мотивам недоказанности расходов истца на реконструкцию и отсутствием согласия арендодателя на осуществления неотделимых улучшений арендованного имущества.  На обоснованность такого отказа  ответчик ссылался в суде первой и апелляционной инстанциях.

Согласно  статье 446 ГК РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Разрешая переданный по соглашению сторон спор об урегулировании возникших при заключении договора разногласий, арбитражный суд в силу названных норм должен определить в решении и отразить в его резолютивной части, в какой редакции действуют те условия договора, по которым у сторон возникли разногласия, на что обращено внимание в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 15 мая 2007 г. № 1340/07; Постановлении Президиума ВАС РФ от 14.09.2010 №4667/10.  

На основании имеющихся в материалах дела документов, пояснений участников процесса,  арбитражным судом первой инстанции было установлено,  что арендуемое истцом в настоящее время капитальное строение создано за счет средств истца в результате существенной реконструкции временного сооружения – «павильона из сборно-разборных конструкций». Материалами дела также  подтверждается, что после реконструкции временного сооружения оно фактически было сформировано как самостоятельный объект  недвижимого имущества, которому присвоен инвентарный и кадастровый номера.

Поскольку материалами дела подтверждено согласие арендодателя на проведение неотделимых улучшений арендуемого имущества, суд  области,  исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 АПК РФ, пришел к правильному выводу о том, что общество вправе засчитать в счет выкупной цены стоимость неотделимых улучшений.

В соответствии с заключением эксперта Тамбовской лаборатории судебной экспертизы от 16.08.2010г. № 1993/4-3 : «Стоимость неотделимых улучшений нежилого помещения - здание литер А площадью 119,4кв.м., одноэтажное, расположенного по адресу: Тамбовская область, г.Тамбов, ул.Буденного, Д.24А, произведенных ООО «ТамбовагроТЭП» в 1996 году по представленным актам выполненных работ ООО «ТамбовагроТЭП» за март-август 1996г.  с пересчетом стоимости улучшений (работ) по ценам 2009г. при условии выполнения работ хозспособом , по состоянию на дату оценки рыночной стоимости указанного недвижимого имущества - 28.10.2009г. составляет: 1 767 064 руб.».

В нарушение требований статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации ответчиком доказательств, опровергающих данную  сумму, в материалы дела не представлено ни в суд первой, ни в суд апелляционной инстанции. Правомерность выводов  эксперта относительно стоимости неотделимых улучшений спорного объекта, ответчиком в ходе рассмотрения дела  в  суде первой инстанции  не оспаривалась.

При таких обстоятельствах,  пункт 2.6 договора, правомерно в соответствии с частью  6 статьи 5 ФЗ от 22.07.2008 N 159-ФЗ принят судом первой инстанции в редакции покупателя, предусматривающей зачет  в счет оплаты приобретаемого объекта недвижимости,  стоимости произведенных им неотделимых улучшений.

При этом, исходя из положений  статей  6,12 ГК РФ, суд области правомерно признал  избранную истцом форму защиты нарушенного права, путем предъявления требований о понуждении заключить договор по цене учитывающей стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества, учитывая при этом, что законом не установлен определенный порядок реализации арендатором права на зачет стоимости неотделимых улучшений арендуемого имущества в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества по договору купли-продажи в соответствии с частью 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ.

Судом первой инстанции рассмотрены и правомерно отклонены утверждения ответчика  об утрате истцом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с неподписанием в предусмотренный Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ тридцатидневный срок договора купли-продажи по цене, предложенной уполномоченным органом (ответчиком).

Как следует из материалов дела, Администрация города Тамбова не рассмотрела заявление общества о несогласии с предлагаемой ценой  договора купли-продажи  и об исключении стоимости неотделимых улучшений из цены спорного помещения, поданного ООО «ТамбовагроТЭП» тем самым не обеспечила заключение договора в соответствии с  положениями Федерального закона от 22.07.2008 N159-ФЗ . 

Данные обстоятельства обоснованно  явились основанием для отклонения судом области  довода администрации  об утрате обществом преимущественного права на приобретение арендуемого имущества в связи с истечением срока, установленного пунктом 2 части  9 статьи  4 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ, для подписания договора купли-продажи.

Не нашли своего подтверждения и не основаны на фактических обстоятельствах дела доводы заявителя о недоказанности истцом  расходов на реконструкцию спорного объекта.

С учетом изложенного, нельзя признать состоятельными доводы апелляционной жалобы, так как они не подтверждаются материалами дела, основаны на неправильном толковании норм материального права и по существу сводятся к переоценке доказательств, надлежащим образом оцененных арбитражным судом первой инстанции.

По настоящему делу оценка доказательств произведена судом первой инстанции в соответствии с правилами, установленными статьей 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации. Судебная коллегия не усматривает причин для переоценки правомерных выводов суда первой инстанции.

Суд апелляционной инстанции считает, что, рассматривая спор, суд области принял обоснованное решение, соответствующее требованиям норм материального и процессуального права, не допустив нарушений норм процессуального законодательства, влекущих безусловную отмену судебного акта.

При таких обстоятельствах,   решение Арбитражного суда Тамбовской  области от 25.10.2010 года  следует оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В соответствии со статьей 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы за рассмотрение апелляционной жалобы в виде государственной пошлины относятся на  ответчика, однако на основании подпункта 1.1 пункта 1 статьи 333.37 Налогового кодекса Российской Федерации ответчик освобожден от ее  уплаты.

Руководствуясь статьями 110, 112, 266-271  Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

П О С Т А Н О В И Л:

Решение Арбитражного суда Тамбовской  области от 25.10.2010 года  по делу  № А64-291/2010 оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья:                                      И.Б. Сухова

Судьи:                                                                               Л.М. Мокроусова

                                                                                           А.И. Поротиков