Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.01.2011 по делу n А08-2051/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый судебный акт

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

28 января 2011 года                                                     Дело № А08-2051/2010-10

г. Воронеж                                                                                                      

Резолютивная часть постановления объявлена 21.01.2011 года  

Полный текст постановления изготовлен 28.01.2011 года

        Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                           Мокроусовой Л.М.,

судей:                                                                                    Поротикова А.И.,      

                                                                                               Суховой И.Б.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Калюжной А.Н.,

при участии:

от ОАО «Автоколонна № 1402» в лице конкурсного управляющего Киселева В.С.:  Недорубко А.А.,  представитель по доверенности б/н от 24.09.2010г., паспорт;

от ООО «Белградъ» представитель не явился, сведения о надлежащем извещении имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу открытого акционерного общества «Автоколонна № 1402» на решение Арбитражного суда Белгородской области от 19.10.2010 года по делу № А08-2051/2010-10 (судья Роздобудько А.Н.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Белградъ» (ИНН 3123108391) к открытому акционерному обществу «Автоколонна №1402» (ИНН 3123118488) об устранении препятствий в пользовании арендуемыми помещениями (первоначальный иск); по иску открытого акционерного общества «Автоколонна №1402» в лице конкурсного управляющего В.С. Киселева к обществу с ограниченной ответственностью «Белградъ» о взыскании 709 529 руб. и встречному иску общества с ограниченной ответственностью «Белградъ» к открытому акционерному обществу «Автоколонна №1402» о признании договора аренды автостоянки не заключенным; встречному иску  общества с ограниченной ответственностью «Белградъ» к открытому акционерному обществу «Автоколонна №1402» о взыскании неосновательного обогащения в размере 115 417 руб. 42 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Белградъ» обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к открытому акционерному обществу «Автоколонна № 1402» об устранении препятствий в пользовании частью здания общей площадью 1 746,7 кв.м, кадастровым номером 31:16:00:27489/3/23:1001/Б, расположенного по адресу: г. Белгород, 5-ый Заводской переулок, 42 с прилегающей территорией и смотровой ямой № 3, переданных по договору аренды от 01.12.2009 года и о признании договора аренды от 01.10.2008 года не заключенным и взыскании неосновательного обогащения в сумме 115 417 руб. 42 коп.

Открытое акционерное общество «Автоколонна № 1402» обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Белградъ» о взыскании (с учетом уточнения) 709 529 руб. задолженности по арендной плате по договорам аренды автостоянки и недвижимого имущества от 01.10.2008 года, 01.01.2009 года, 15.09.2009 года и от 01.12.2009 года.

Производство по данным искам было объединено в одно дело с присвоением ему номера А08-2051/2010-10.

В соответствии с текстом резолютивной части решения Арбитражного суда Белгородской области от 19.10.2010 года, исковые требования ООО «Белградъ» к ОАО «Автоколонна № 1402» об устранении препятствий были удовлетворены полностью, на ОАО «Автоколонна 1402» в лице конкурсного управляющего Киселева Владимира Сергеевича возложена обязанность не чинить препятствий в доступе в арендованные ООО «Белградъ» объекты недвижимости по договору аренды от 01.12.2009 года б/н, находящиеся по адресу г. Белгород, пер. 5-й Заводской, 42 (часть здания (боксы под СТО, помещение № 9 (боксы) – площадью 273,3 кв.м, и прилегающая к нему территория, комнаты № 10 – площадью – 51, 1. кв.м, № 11 – площадью 52,1 кв.м, № 12 – площадью 50,9 кв.м, № 1 – площадью 68,1 кв.м, часть помещения № 4 (боксы) – площадью 711,4 кв.м и прилегающая к нему территория, помещение № 2 (бокс) – площадью 283,2 кв.м и прилегающая к нему территория, яма № 3 возле административного здания). Встречный иск ООО «Белградъ» к ОАО «Автоколонна № 1402» был также удовлетворен полностью: договор аренды автостоянки от 01.10.2008 года признан незаключенным. С ООО «Белградъ» в пользу ОАО «Автоколонна № 1402» взыскано 14 266,04 руб. задолженности по арендной плате, в остальной части отказано. Исковое заявление ООО «Белградъ» о взыскании с ОАО «Автоколонна № 1402» 115 417 руб. 42 коп. неосновательного обогащения оставлено без рассмотрения.

ОАО «Автоколонна №1402» обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило отменить решение суда первой инстанции, удовлетворив его исковые требования полностью и отказав в удовлетворении исковых требований ООО «Белградъ».

В судебном заседании представитель ОАО «Автоколонна №1402» поддержал доводы апелляционной жалобы и, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, просил отменить его полностью, принять по делу новый судебный акт об удовлетворении исковых требований ОАО «Автоколонна №1402» и отказе в удовлетворении исковых требований ООО «Белградъ».

ООО «Белградъ» явку своего представителя в судебное заседание не обеспечило.

Учитывая наличие в материалах дела сведений о надлежащем извещении ООО «Белградъ» о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей 123, 156, 184, 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

В судебном заседании 14.01.2010 года объявлялся перерыв до 21.01.2010 года.

Исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, выслушав участвующих в судебном заседании лиц, судебная коллегия нашла необходимым решение Арбитражного суда Белгородской области от 19.10.2010 года изменить в части взыскания задолженности по арендной плате по договорам аренды, взыскав в пользу ОАО «Автоколонна №1402» 488 529 руб., отменить в части оставления исковых требований ООО «Белградъ» без рассмотрения и отказать в удовлетворении данных требований. В остальной части оставить решение без изменения.

Как следует из материалов дела, ОАО «Автоколонна № 1402» является собственником земельного участка площадью 12 175 кв.м, с кадастровым номером 31:16:01 06 009:51, расположенного по адресу: г. Белгород, 5-ый Заводской пер., 42.

Согласно свидетельству о государственной регистрации права от 14.10.2009 года земельный участок предназначен для эксплуатации зданий и сооружений.

До 14.01.2009 года ОАО «Автоколонна № 1402» принадлежал участок по данному адресу и того же назначения площадью 69 469 кв.м (свидетельство от 20.06.2005 года № 31-ААА серии 772788).

Согласно свидетельствам о государственной регистрации права от 20.06.2005 года ОАО «Автоколонна № 1402» принадлежит на праве собственности гаражное нежилое здание площадью 1 746,7 кв.м. (серия 31-АА №772783), нежилое конторское здание площадью 273,2 кв.м (серия 31-АА, номер 772781).

01.10.2008 года стороны подписали договор аренды автостоянки б/н, в соответствии с условиями которого ОАО «Автоколонна № 1402» обязалось передать ООО «Белградъ» в пользование часть названного земельного участка площадью 900 кв.м для стоянки автотранспорта.

В соответствии с условиями договора, (п. 1.4), арендная плата за пользование автостоянкой, составляет 30 000 руб. в месяц.

Исковое требование ООО «Белградъ» о признании договора аренды автостоянки от 01.10.2008 года незаключенным, истец мотивировал отсутствием в договоре письменного описания и схематического изображения границ земельного участка, кадастрового учета, т.е. – предмета договора. ООО «Белградъ» настаивало на том, что земельным участком оно не пользовалось, а оплата производилась не по договору аренды автостоянки от 01.10.2008 года, а по договору аренды помещений от 01.12.2009 года.

Суд первой инстанции согласился с приведенными доводами и правомерно признал данный договор незаключенным.

В статье 22 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что земельные участки могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и названным Кодексом.

Согласно пункту 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу пункта 3 статьи 607 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре аренды должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить имущество, подлежащее передаче арендатору в качестве объекта аренды. При отсутствии этих данных в договоре условие об объекте, подлежащем передаче в аренду, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

В соответствии с пунктом 2 статьи 6 Земельного кодекса Российской Федерации, статьей 1 Федерального закона «О государственном земельном кадастре» земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

В статье 3 Федерального закона «О землеустройстве» предусмотрено, что при предоставлении земельных участков землеустройство производится в обязательном порядке.

Пояснения представителя ОАО «Автоколонна № 1402» относительно возможности определения местоположения стоянки и ее границ относительно находящихся на участке зданий, не может являться доказательством, что это обстоятельство было согласовано при заключении договора или при передаче участка в аренду, тем более, что ООО «Белградъ» отрицало согласование границ и в деле отсутствуют доказательства обратного.

Тем не менее, подписывая договор, акт приема-передачи, ООО «Белградъ» имело намерение использовать участок для стоянки автотранспорта площадь 900 кв.м, добровольно перечисляло денежные средства, указывая данные о договоре в назначении платежа и не представило доказательств чрезмерности уплаченной в счет фактического пользования участком суммы. 

Из изложенного следует, что 180 000 руб., перечисленных ООО «Белградъ» за фактическое пользование земельным участком, прилегающим к зданию, в котором оно арендовало помещения, не является неосновательным обогащением для ОАО «Автоколонна № 1402», предоставившем возможность оставлять на участке транспорт арендатора.

С учетом приведенного, исковые требования ОАО «Автоколонна № 1402» в части взыскания долга за период с 01.09.2009 года по 01.03.2010 года по договору от 01.10.2008 в размере 180 000 руб., как и зачет уплаченной в счет данного суммы в погашение долга по арендной плате по договору от 01.12.2009 года, не подлежали удовлетворению.

Обращаясь с исковыми требованиями о взыскании задолженности по договорам аренды помещений, ОАО «Автоколонна № 1402» указало, что платежи не вносились ответчиком, начиная с 01.10.2009 года, уплаченные 31.12.2009 года и 04.02.2010 года 70 000 руб. были учтены в расчетах за сентябрь.

01.01.2009 года стороны заключили договор аренды недвижимости – отдельных помещений гаражного строения - № 4, согласно которому в аренду ООО «Белградъ» было передано помещения № 9 площадью 273,3 кв.м, комната № 10, площадью 51,1 кв.м, № 11 площадью 52,1 кв.м, № 12 площадью 50,9 кв.м, № 1 площадью 68,1 кв.м, часть помещения № 4 (боксы), помещение № 2 площадью 283,2 кв.м с прилегающей территорией.

В силу пункта 1.4 договора, оплата составляла 39 000 руб. в месяц.

В исковом заявлении о взыскании задолженности по арендной плате ОАО «Автоколонна № 1402» указало, что по договору аренды недвижимости № 4 от 01.01.2009 года за период с 01.10.2009 года по 01.12.2009 года у ООО «Белградъ» перед «ОАО Автоколонна № 1402» образовался долг в размере 78 000 руб., представив в обоснование требования копию договора, акта приема-передачи и сведения об оплате. Ответчик по данному требованию приведенные обстоятельства никакими доказательствами не опроверг.

15.09.2009 года стороны заключили краткосрочный (на 11 месяцев – п. 1.2) договор аренды помещений конторского нежилого здания: на первом этаже комнат № 2, 3 площадью 14,3 кв.м, на втором этаже комнаты № 1 площадью 15,5 к.м, № 2 площадью 18,3 кв. м, № 3 площадью 27,3 кв.м, № 6 площадью 12,6 кв.м с оплатой 17 585 руб. в месяц (п..4 договора).

По договору аренды недвижимости от 15.09.2009 года за период с 01.10.2009 года по 01.03.2010 года у ООО «Белградъ» перед ОАО «Автоколонна № 1402» имеется долг в размере 82 529 руб. (с учетом частичного погашения в сумме 5 396 руб.)

В материалах дела отсутствуют доказательства оплаты по данному договору за указанный период.

01.12.2009 года был заключен договор аренды помещений гаражного строения с тем же предметом, что и по договору № 4 от 01.01.2009 года, кроме того, была указана яма № 3. По данному договору аренды недвижимости за период с 01.12.2009 года по 01.09.2010 года ОАО «Автоколонна № 1402» просило взыскать долг в сумме 369 000 руб. из расчета 41 000 руб. в месяц.

Размер долга надлежащими доказательствами ответчиком опровергнут не был.

Уведомлением №199 от 24.09.2010 года арендодатель известил о прекращении арендных отношений и предложил освободить помещения с 01.11.2010 года.

При таких обстоятельствах, суд правомерно удовлетворил требования ООО «Белградъ» об устранении препятствий в пользовании арендованными помещениями по данному договору.

То обстоятельство, что доступ к арендованному имуществу прекращен с 01.04.2010 года в связи с наличием задолженности, ОАО «Автоколонна № 1402» не отрицало. Доступ к имуществу был возобновлен с момента принятия Арбитражным судом Белгородской области обеспечительной меры, обязывающий предоставить возможность пользования помещениями – с 29.04.2010 года. В связи с приведенным, при расчете задолженности суд первой инстанции правомерно не принял во внимание 41 000 руб. арендной платы за апрель 2009 года.

Таким образом, исковые требования о взыскании долга по арендной плате по указанным договорам