Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.01.2011 по делу n А14-4286/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

31 января 2011 года                                                                 Дело №А14-4286/2010

  г. Воронеж                                                                                                             133/6

Резолютивная часть постановления объявлена 25 января 2011 года

Полный текст постановления изготовлен 31 января 2011 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                              Поротикова А.И.,

судей:                                                                                        Суховой И.Б..

                                                                                                   Владимировой Г.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Мещеряковой В.С.,

при участии:

от Администрации городского округа город Воронеж: Иноземцевой Ю.В., представителя по доверенности № 826 от 30.12.2010 г., удостоверение № 513 от 08.07.2008 г.,

от ИП Рыжкова  Ю.В.: 1)Рыжкова Ю.В., 2) Ломец А.В., представителя по доверенности б/н 07.06.2010 г.,

от  ИП Сазановой Р.Х.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 21 октября 2010г. по делу №А14-4286/2010/133/6 (судья Тимашов О.А.) по иску Индивидуального предпринимателя Рыжкова  Юрия Владимировича (ОГРН 304366330000017) к Администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1023601575733), при участии в качестве третьего лица Индивидуального предпринимателя Сазановой Раисы Хамитовны, о признании недостоверной величины рыночной стоимости объекта недвижимости и понуждении к заключению договора,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Рыжков  Юрий Владимирович   (далее – ИП Рыжков Ю.В., истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далек – АПК РФ) к Администрации городского округа город Воронеж об обязании Администрации городского округа г. Воронеж заключить договор купли-продажи нежилого встроенного помещения в лит. А, общей площадью 188,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, д. 159 на условиях о цене 6 302 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Индивидуальный предприниматель Сазанова Раиса Хамитовна (далее – ИП Сазанова Р.Х.).

о взыскании задолженности по договору поставки №2/09№100 от 18 сентября 2009 года в сумме 327720 руб. 00 коп. и неустойки в сумме 6415 руб. 54 коп., всего 334135 руб. 54 коп. о взыскании задолженности по договору поставки №2/09№100 от 18 сентября 2009 года в сумме 327720 руб. 00 коп. и неустойки в сумме 6415 руб. 54 коп., всего 334135 руб. 54 коп. о взыскании задолженности по договору поставки №2/09№100 от 18 сентября 2009 года в сумме 327720 руб. 00 коп. и неустойки в сумме 6415 руб. 54 коп., всего 334135 руб. 54 от ответчика – не явился, извещен надлежащим обрРешением Арбитражного суда Воронежской области от 21 октября 2010г. по делу №А14-4286/2010/133/6 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ссылаясь на неполное выяснение  обстоятельств, имеющих значение  для дела, а также неправильное применение норм материального и процессуального права, Администрация городского округа город Воронеж обратилась с апелляционной жалобой, в которой просила решение Арбитражного суда Воронежской области от 21 октября 2010г. по делу №А14-4286/2010/133/6 отменить и принять по делу новый судебный акт.  

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось (определение Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2010г.).

В судебное заседание апелляционной инстанции 25.01.2011г. не явился представитель третьего лица.

Учитывая, что в материалах дела имеются сведения о надлежащем извещении вышеназванного лица о месте и времени судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ, апелляционная жалоба была рассмотрена в его отсутствие.   

В судебном заседании представитель Администрации городского округа город Воронеж поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

ИП Рыжков  Ю.В. и его представитель возражали в отношении доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, просили обжалуемое решение оставить без изменения, а  апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения представителей сторон, судебная коллегия находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению, а решение суда первой инстанции – не подлежащим отмене в силу следующих  обстоятельств.    

Как следует из материалов дела, 23.07.1998г. между Комитетом по управлению имуществом  г. Воронежа (арендодатель) и ИП Рыжковым Ю.В. (арендатор) был заключен договор аренды нежилого помещения № 1-236-98 (с учетом дополнения к договору аренды от 16.03.2000г.), в соответствии с условиями которого ответчику передано в аренду нежилое помещение площадью 148,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, д. 159, сроком с 20.05.1998г. по 19.04.2001г. Договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке.

02.12.1999г. между сторонами подписан договор аренды нежилого помещения №1-256-99, согласно которому ответчику передано нежилое помещение площадью 39,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, д. 159, сроком с 16.08.1999 г. по 15.08.2002 г.

Согласно отчету №21-08-2009 «Об оценке рыночной стоимости и рыночной стоимости арендной платы за нежилое встроенное помещение в литер А, площадью 148,8 кв.м, расположенное по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, 159, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию г.Воронеж», составленному ИП Сазановой Р.Х. 28.09.2009г., рыночная стоимость с НДС за оцениваемый объект составляет 7 705 000 руб., рыночная стоимость без НДС 6 529 661 руб., НДС 1 175 339 руб., сумма арендной платы в год с НДС 1214000 руб.

Согласно отчету №22-08-2009 «Об оценке рыночной стоимости и рыночной стоимости арендной платы за нежилое встроенное помещение в литер А, площадью 39,6 кв.м, расположенное по адресу: г.Воронеж, Ленинский проспект, 159, принадлежащее на праве собственности муниципальному образованию г.Воронеж», составленному ИП Сазановой Р.Х. 28.09.2009г., рыночная стоимость с НДС за оцениваемый объект составляет 197700 руб., рыночная стоимость без НДС 1675424 руб., НДС 301576 руб., сумма арендной платы в год с НДС 245000 руб.

С учетом вышеуказанной оценки ответчик направил истцу договор  купли–продажи нежилого помещения №Ц-056-10 от 24.03.2010 г.

Как следует из пункта 1.1 данного договора продавец (ответчик) продает, а покупатель (истец) приобретает в собственность, в рассрочку сроком на семь лет, арендуемое у ответчика нежилое встроенное помещение в лит. А, общей площадью 188,4 кв.м, без учета процентов за предоставленную рассрочку и без НДС 8 205 085 руб., расположенное по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, 159.

Проект договора купли-продажи арендуемого нежилого помещения №Ц-056-10 от 24.03.2010г. был подписан ИП Рыжковым Ю.В. с протоколом разногласий в части предложенной арендодателем цены выкупаемого арендного помещения.

В протоколе разногласий истец предложил иную редакцию п.1.1 договора, определив итоговую рыночную стоимость помещений арендуемого здания в сумме 5 244 100 руб. (пять миллионов двести сорок четыре тысячи сто) рублей.

Ссылаясь на то обстоятельство, что протокол разногласий, возникших при заключении спорного договора, был отклонен, истец обратился в Арбитражный суд Воронежской области с настоящим иском.

Судебная коллегия апелляционного суда полагает, что заявленные истцом требования подлежат удовлетворению, в связи со следующим.

В силу абзаца 1 статьи 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»  субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».  

В абзаце 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» разъяснено, что оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно только в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

Из материалов дела следует, что рыночная стоимость арендуемых истцом помещений в отчетах, составленных ИП Сазановой Р.Х. 28.09.2009г., определена в размере 8 205 085 руб., тогда как  рыночная стоимость того же имущества в отчете ООО «Воронежский центр судебной экспертизы» №90 от 22.03.2010г., представленном истцом, указана в размере 5 244 100 руб.

В силу статьи 12 Закона №135-ФЗ итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены данным Законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.   

В соответствии с разъяснениями, данными в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 №92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если самостоятельное оспаривание величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления отдельного иска невозможно, вопрос о достоверности этой величины может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, изданного акта или принятого решения (в том числе дела о признании сделки недействительной, об оспаривании ненормативного акта или решения должностного лица, о признании недействительным решения органа управления юридического лица и др.).  

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ).   

Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ). 

Учитывая имеющиеся разногласия сторон по определению рыночной стоимости выкупаемого имущества судом первой инстанции по ходатайству истца была назначена судебная экспертиза для определения рыночной стоимости арендованного  ИП Рыжковым Ю.В. помещения.

Согласно заключению №3517/6-3, изготовленному ГУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы 13.09.2010г., рыночная стоимость нежилого встроенного помещения №1 в лит. А площадью 188,4 кв.м, расположенного по адресу: г. Воронеж, Ленинский проспект, д. 159, на 28.09.2009г., с учетом округления и НДС составляет 5987000 руб., с учетом округления и НДС на момент производства экспертизы 6302000 руб.  

Данное заключение эксперта не было оспорено ответчиком, результаты выводов экспертизы им не опровергнуты, ходатайств о проведений повторной или дополнительной экспертизы не заявлено.

Определяя цену приобретаемого по спорному договору имущества, суд, руководствуясь правилами статьи 71 АПК РФ, с учетом проведенного в рамках настоящего дела исследования рыночной стоимости спорного нежилого помещения, правомерно принял за основу результаты проведенного по делу экспертного исследования.  

В силу изложенного апелляционным судом не принимается довод ответчика о том, что судом первой инстанции необоснованно приняты во внимание выводы, сделанные в заключении эксперта ГУ «Воронежский региональный центр судебной экспертизы от 13.09.2010г. №3517/6-3, в качестве надлежащего доказательства определения рыночной стоимости спорного имущества.

Обжалуя принятое по делу решение, заявитель апелляционной жалобы ссылается, в том числе и на то обстоятельство, что требование истца об обязании ответчика заключить договор купли-продажи спорного нежилого помещения на условиях о цене 6 302 000 руб., суд первой инстанции должен был оставить без рассмотрения, поскольку истцом в адрес ответчика не направлен проект договора купли-продажи данного