Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.02.2011 по делу n А35-6292/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                 П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

08 февраля 2011 года                                                         Дело № А35-6292/2010

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 01.02.2011.

Постановление в полном объеме изготовлено 08.02.2011.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                         Семенюта Е.А.,

судей                                                                                  Сергуткиной В.А.,

                                                                                        Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Анзельм К.К.,

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью закусочная «Поварня»: Сотникова А.В., генерального директора, решение №04 от 29.07.2008; Кутузовой С.В., представителя по доверенности б/н от 31.01.2011,

от Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска: Маркова В.И., заместителя начальника, доверенность №5395-07/01-08 от 02.08.2010,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью закусочная «Поварня» на решение Арбитражного суда Курской области от 23.09.2010 по делу № А35-6292/2010 (судья Морозова М.Н.) по заявлению общества с ограниченной ответственностью закусочная «Поварня» (ОГРН 1024600961010) к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска о признании незаконными действий, обязании устранить допущенные нарушения прав, взыскании судебных расходов.

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью закусочная «Поварня» (далее - заявитель, Общество) обратилось в Арбитражный суд Курской области с заявлением к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (далее – Комитет) и просит, с учетом уточненных требований, признать незаконными действия Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска, выраженных в письме № 1222-07/01-09 от 09.03.2010, об отказе зачесть обществу с ограниченной ответственностью закусочная «Поварня» сумму выполненных строительных работ 526 029 руб. в счет оплаты по договорам № 29-2009/10/В, 28-2009/10/В, обязав Комитет по управлению имуществом города Курска устранить допущенные нарушения прав и охраняемых законом интересов общества с ограниченной ответственностью закусочная «Поварня», путем зачета 526 029 руб. в счет оплаты по договору №28-2009/10/В; о взыскании с Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска в пользу общества с ограниченной ответственностью закусочная «Поварня» судебных расходов в сумме 24 000 руб.

Решением Арбитражного суда Курской области от 23.10.2010 по делу №А35-6292/2010 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с указанным судебным актом, ООО закусочная «Поварня» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение суда отменить и принять по делу новый судебный акт.

Заявитель жалобы считает, что суд неверно применил и истолковал нормы материального права. В частности указывает, что независимо от фактической даты выполненных неотделимых улучшений действующее законодательство не предусматривает обязательное участие арендодателя в приемке выполненных работ, с подписанием соответствующих актов. По мнению Общества суд необоснованно сослался в решении на постановление Администрации г. Курска от 02.06.2000 №764, поскольку данное постановление не было опубликовано, а следовательно не вступило в силу. Полагает, что судом необоснованно не приняты во внимание отчет об оценке и заключение специалиста-эксперта Ростехнадзора С.В. Поветкина от 06.08.2010.

Представители Общества в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы.

Представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска в судебном заседании возражал против доводов апелляционной жалобы по основаниям, изложенным в представленном суду отзыве. Считает, что у Комитета отсутствовали правовые основания для зачета неотделимых улучшений арендованного имущества в счет оплаты приобретенного арендуемого имущества, с учетом того, что к моменту подачи заявления в суд помещение находилось  в собственности у заявителя. Кроме того, Комитет полагает, что ООО закусочная «Поварня» было предоставлено лишь разрешение на реконструкцию здания, согласия на капитальный ремонт и проведение в его рамках неотделимых улучшений арендованного имущества предоставлено не было.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, отзыва на апелляционную жалобу, заслушав мнение представителей лиц, участвующих в деле, оценив все в совокупности, суд апелляционной инстанции не находит оснований для отмены обжалуемого решения.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции 01.02.2007 между ООО закусочная «Поварня» (арендатор) и Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска (арендодатель) был заключен договор аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска № 334.

Согласно пункту 1.1 данного договора арендодатель передает, а арендатор принимает в аренду, по акту приема-передачи, для использования под общественное питание помещение муниципального нежилого фонда, расположенное по адресу г. Курск, ул. Дзержинского, д. 84/1, общей площадью 315,79 кв.м.

01.02.2008 между теми же лицами заключен очередной договор аренды на срок с 01.01.2008 по 30.12.2008, который дополнен пунктом 8.2 следующего содержания: «Разрешить провести ремонт с реконструкцией помещения, выполнив проект здания за счет собственных средств».

С 2001 года по октябрь 2009 года ООО закусочная «Поварня» арендовало помещение муниципального нежилого фонда города Курска, расположенное по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, д.84/1.

14.12.2007 ООО закусочная «Поварня» заключило с индивидуальным предпринимателем Давыдовым Н.В. договор строительного подряда на выполнение ремонтных работ арендуемого помещения, пунктом 1.3. которого определен срок выполнения работ – с 17.12.2007 по 12.02.2008.

На основании локального сметного расчета определена цена договора, которая составила 535 115 руб.

Согласно акту о приемке выполненных работ 03.03.2008, подписанному  между заявителем и ИП Давыдовым Н.В. общая сумму выполненных работ составила 526 029 руб.

Указанная сумма была уплачена Обществом платежными поручениями №2 от 04.02.2008 на сумму 200 000 руб., №5 от 03.03.2008 на сумму 326 029 руб.

Полагая, что после уточнения состава работ было определено, что необходимый комплекс работ является капитальным ремонтом без необходимости проведения реконструкции здания, Общество не обращалось в комитет архитектуры и градостроительства г. Курска за разрешением на реконструкцию, соответственно отпала необходимость выполнения проекта реконструкции.

05.10.2009 Комитетом вынесено решение № 30 о приватизации части нежилого помещения I, состоящего из комнат №№2-4, 2а, 3а, 36, 4а, 46 - в подвале, №№ 24,36,36а - на 1-м этаже в здании литер А, площадью 291,7 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, 84/1.

Письмом №5417-07/01-11 от 05.10.2009 копия указанного решения и проект договора купли-продажи муниципального имущества направлены заявителю и получены последним 07.10.2009.

В связи с подготовкой договоров купли-продажи арендуемого помещения 09.10.2009 ООО закусочная «Поварня» обратилось к и.о. заместителя главы администрации города Курска - председателю комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска Булгакову А.Н. с просьбой засчитать в счет оплаты приобретаемого арендованного имущества стоимость неотделимых улучшений в виде произведенного ремонта помещений, расположенных по адресу: г. Курск ул. Дзержинского, д. 84/1, на сумму 526 029 руб.

15.10.2009 в соответствии с Федеральным законом от 22.08.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» между комитетом и ООО закусочная «Поварня» заключен договор купли-продажи № 28-2009/1 О/В нежилого помещения I, состоящего из комнат №№2-4, 2а,3а,3б,4 а,4б в подвале здания литер А, площадью 129,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского. 84/1 и договор купли-продажи № 29-2009/10/В части нежилого помещения I, состоящего из комнат №№24, 36, 36а на 1 -м этаже в здании литер А, площадью 162,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, 84/1, соответственно.

21.12.2009. зарегистрировано право собственности за ООО закусочная «Поварня» на указанные объекты.

В ответ на обращение ООО закусочная «Поварня» по вопросу зачета в счет оплаты приобретаемого арендуемого объекта муниципальной собственности Комитет 09.03.2010 направил в адрес Общества письмо №1222-07/01-09, в котором сообщил об отсутствии возможности удовлетворить просьбу ООО закусочная «Поварня». При этом Комитет сослался на положения пункта 6 статьи 5 ФЗ №159-ФЗ от 22.08.2008 «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ), указав, что локально-сметный расчет был составлен 14.12.2007 в период действия договора от 01.02.2007 №334, в отсутствие согласия на проведение указанных в расчете работ арендодателя.

Кроме того, Комитет сообщил, что разрешение на реконструкцию объекта муниципальной собственности в период с 2007г. по 2008г. не выдавалось.

Считая действия Комитета по управлению муниципальным имуществом г. Курска, выраженные в письме № 1222 -07/01-09 от 09.03.2010 об отказе зачесть сумму выполненных строительных работ в сумме 526 029 руб. в счет оплаты по договорам №29-2009/10/В, №28-2009/10/В, а также полагая, что такой отказ нарушает права и законные интересы заявителя, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящими требованиями.

Отказывая в удовлетворении заявленных требований суд первой инстанции пришел к выводу о правомерности действий Комитета по отказу зачесть  заявителю в счет оплаты по договорам купли—продажи 526029 руб.- сумму выполненных строительных работ.

Апелляционная инстанция находит принятый судебный акт правомерным, исходя из следующего.

На основании части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 65 АПК РФ каждое лицо, участвующее в деле, должно доказать обстоятельства, на которые оно ссылается как на основание своих требований и возражений. Обязанность доказывания обстоятельств, послуживших основанием для принятия государственными органами, органами местного самоуправления, иными органами, должностными лицами оспариваемых актов, решений, совершения действий (бездействия), возлагается на соответствующие орган или должностное лицо.

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Из материалов дела следует, что в целях определения рыночной стоимости объекта оценки для обоснования цены при ведении переговоров о сделке купли-продажи, 15.09.2009 между Комитетом и ИП Оценщиком Проскуриной Т.Н. заключен договор на оценку №408 от 15.2009.

Результат проведенной оценки нашел отражение в отчете независимого оценщика №408-15/09-09 от 30.09.2009 об оценке рыночной стоимости объекта оценки – части нежилого помещения I, состоящего из комнат №№2-4, 2а,3а,3б,4 а,4б в подвале здания литер А, площадью 129,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, 84/1, принадлежащего МО «Город Курск», согласно которому рыночная стоимость нежилого помещения I, состоящего из комнат №№2-4, 2а,3а,3б,4 а,4б в подвале здания литер А, площадью 129,1 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, 84/1 и части нежилого помещения I, состоящего из комнат №№24, 36, 36а на 1 -м этаже в здании литер А, площадью 162,5 кв.м., расположенного по адресу: г. Курск, ул. Дзержинского, 84/1 установлена в размере 3 303 480 руб. и 9 955 970 руб. соответственно.

Данная цена на вышеназванные объекты недвижимости была указана в договорах купли-продажи муниципального имущества №29-2009/10/В, №28-2009/10/В. Указанную цену заявитель не оспаривал.

Статьей 5 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ регламентирован порядок оплаты государственного или муниципального имущества, приобретаемого его арендаторами при реализации преимущественного права на его приобретение. Так, согласно части 6 указанной статьи в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества засчитывается стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Суд первой инстанции, делая вывод об отсутствии у Общества согласия арендодателя на проведение капитального ремонта и осуществление в его рамках неотделимых улучшений арендованного имущества исходил из положений гражданского законодательства.

Так статьей 616 ГК РФ предусмотрено право арендатора взыскать с арендодателя стоимость капитального ремонта или зачесть ее в счет арендной платы, если проведение ремонта предусмотрено договором или вызвано неотложной необходимостью.

В силу части 3 статьи 623 ГК РФ стоимость неотделимых