Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.02.2011 по делу n А64-6370/09. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

22 февраля  2011 года                                                                Дело № А64-6370/09

г. Воронеж                                                                                                          

Резолютивная часть постановления объявлена 18 февраля  2011 года

Полный текст постановления изготовлен 22 февраля  2011 года.     

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе: 

председательствующего судьи                                              Поротикова А.И.,

судей:                                                                                        Мокроусовой Л.М.,

                                                                                                   Шеина А.Е.

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Новожениной В.М.,

при участии:

от Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова: Кубриковой В.А., представителя по доверенности № 01-12-1-2251 от 13.08.2010 г. (до перерыва), 

от ООО «Горизонт»: Воронцова Д.Н., представителя по доверенности б/н от 24.01.2011 г.,  

от ИП Полтораченко П.П.: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова на решение Арбитражного суда Тамбовской области от 13.10.2010г. по делу № А64-6370/09 (судья Фирсов С.Л.) по иску  Общества с ограниченной ответственностью «Горизонт» (ОГРН 1026801364611, ИНН 6833002290) к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова, при участии в качестве третьего лица  Индивидуального предпринимателя Полтораченко Петра Ивановича о признании недостоверной рыночной  стоимости объекта оценки,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Горизонт» (далее – ООО «Горизонт», истец) обратилось в Арбитражный суд Тамбовской области с иском (с учетом уточнения в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (далее – АПК РФ) к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова (далее – ответчик), в соответствии с которыми истец просил:

- признать недействительным договор № 1084 купли-продажи арендованного муниципального имущества, заключенного между истцом и ответчиком 27.04.2009 года, в части определения рыночной стоимости нежилого помещения № 70 площадью 297,0 кв.м., расположенного по адресу: г.Тамбов, ул. Ново-Лагерная, д. 72 в сумме 5 912 400 рублей;

- внести изменение в договор № 1084 купли-продажи арендованного муниципального имущества, заключенного между истцом и ответчиком 27.04.2009года, определить величину рыночной стоимости нежилого помещения №70 площадью 297,0 кв.м., расположенного по адресу: г. Тамбов, ул. Ново-Лагерная, д. 72, считать п. 2.1. указанного договора следующим содержанием: «рыночная стоимость указанного в Договоре объекта составляет 3 886 900 рублей с учетом НДС;

- обязать Комитет по управлению муниципальным имуществом города администрации города Тамбова заключить с ООО «Горизонт» договор купли-продажи арендованного муниципального имущества: нежилое помещение №70 площадью 297,0 кв.м., расположенное по адресу: г. Тамбов, ул. Ново-Лагерная, д.72, в порядке и на условиях, предусмотренных Федеральным законом № 159-ФЗ от 22.07.2008года, по цене 3 886 900 рублей с учетом НДС.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, был привлечен независимый оценщик, индивидуальный предприниматель Полтораченко Петр Петрович (далее – ИП Полтораченко П.П.). 

Решением Арбитражного суда Тамбовской области от 13 октября 2010 г. исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с решением суда первой инстанции, ссылаясь на неполное выяснение  обстоятельств, имеющих значение  для дела, а также неправильное применение норм материального права, Комитет по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова обратился с апелляционной жалобой, в которой просил решение Арбитражного суда Тамбовской области от 13 октября 2010 г. отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.    

Рассмотрение апелляционной жалобы откладывалось (определения Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.12.2010г. и 25.01.2011г.).

В судебное заседание апелляционного суда 15.02.2011г. не явился ИП Полтораченко П.П., направив при этом через канцелярию апелляционного суда заявление о рассмотрении настоящего дела в его отсутствие.

Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения вышеназванного лица о времени и месте судебного заседания, на основании статей 123, 156, 266 АПК РФ апелляционная жалоба рассматривались в его отсутствие.       

В судебном заседании апелляционной инстанции представитель Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова поддержал доводы апелляционной жалобы, полагая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, принятым с нарушением норм материального права, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении исковых требований.     

Представитель ООО «Горизонт» возражал в отношении доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным и обоснованным по основаниям, изложенным в отзыве на жалобу, просил оставить его без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.  

В судебном заседании 15.02.2011г. судом апелляционной инстанции был объявлен перерыв до 18.02.2011г.    

Изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, заслушав пояснения представителей лиц, участвующих в деле, судебная коллегия апелляционного суда полагает решение Арбитражного суда Тамбовской области от 13 октября 2010г. по делу № А64-6370/09 подлежащим отмене, а апелляционную жалобу удовлетворению, в связи со следующим.

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, 13.01.1999года между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова и ООО «Горизонт» был заключен договор №405/6 аренды объекта муниципального нежилого фонда, в соответствии с которым ООО «Горизонт» было передано в аренду нежилое помещение № 70, расположенное по адресу: г.Тамбов, ул. Новолагерная, д. 72. Данное обстоятельство подтверждается Свидетельством о государственной регистрации права аренды 68 АА № 107579 от  15.07.2002г.  (том 1, л.д. 138).

В соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-Федерального закона) решением Тамбовской городской думы от 25.03.2009 г. № 933 установлено преимущественное право Общества на приобретение нежилого помещения №70 общей площадью 297,0 кв.м., расположенного по адресу: Тамбовская область, город Тамбов, улица Новолагерная, дом 72 (далее – нежилое помещение).  Нормативная цена данного объекта недвижимости была определена в размере 5 912 400 рублей (т.1, л.д.53).

На основании указанного решения 27.04.2009 г. между Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Администрации города Тамбова (продавец) и ООО «Горизонт» был заключен договор №1084 купли-продажи арендованного муниципального имущества, в соответствии с которым истец приобрел спорное нежилое помещение по цене 5 912 400 руб., подлежащей оплате в рассрочку (т.1, л.д.15-18).

После заключения договора по заказу Общества индивидуальным предпринимателем Полтораченко П.П. 10.07.2009 г. был составлен отчет №113-09 об оценке выкупленного имущества, согласно которому его рыночная стоимость составляет 3 196 400 руб. (т. 1 л.д. 63-158).

Ссылаясь  на то, что установленная договором купли-продажи рыночная стоимость нежилого помещения была определена без учета скрытых недостатков предмета продажи, установленных техническим заключением ОАО проектный институт «Тамбовгражданпроект», истец письмом от 19.08.2009 г., адресованным председателю Комитета по управлению муниципальным имуществом города Администрации г.Тамбова потребовал внести изменения в заключенный договор, уменьшив его цену до 3 139 314 руб.(т.1, л.д.22).

Не получив ответ на указанное письмо, истец обратился в суд с иском о признании недействительным договора аренды в части определения рыночной стоимости нежилого помещения, внесении изменений в договор, касающихся уменьшения размера рыночной стоимости предмета продажи, обязании ответчика заключить с истцом договор купли-продажи нежилого помещения по новой цене.

В ходе экспертного исследования, проведенного по ходатайству истца экспертом Государственного учреждения Тамбовская лаборатория судебной экспертизы (т.2, л.д.123-165) рыночная стоимость спорного нежилого помещения по состоянию на 27.04.2009 г. составила 3 886 900 руб.

Удовлетворяя требования истца, арбитражный суд области пришел к выводу о том, что в спорном договоре от 27.04.2009г. неверно установлена стоимость выкупаемого имущества, которая отличается  от стоимости спорного объекта недвижимости, указанной в вышеназванном заключении эксперта.

Суд признал недействительным оспариваемый истцом договор в части определения рыночной стоимости нежилого помещения, внес изменения в договор в указанной части, одновременно обязав ответчика заключить договор купли-продажи продажи спорного объекта по цене 3 886 900 руб. 

При этом судом не учтено следующее.  

Обращаясь за судебной защитой, истец, по существу, оспаривает рыночную оценку спорного помещения, определившую стоимость последнего при продаже по договору №1084 от 27.04.2009 г. Основанием для оспаривания послужило наличие в проданном объекте недвижимости скрытых недостатков.

В соответствии со статей 12 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 года №159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №159-ФЗ) при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности субъекты малого или среднего предпринимательства пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости, и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

В абзаце 6 пункта 1 Информационного письма № 92 от 30.05.2005 «О рассмотрении арбитражным судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком» Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации указал, что если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения независимого оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной.

Таким образом, вопрос о достоверности произведенной оценки рыночной величины мог быть проверен в ходе рассмотрения преддоговорного спора по поводу заключаемой сделки по продаже спорного имущества либо оспаривания решения Тамбовской городской думы от 25.03.2009 г. №  933, установившей цену выкупа нежилого помещения.

В материалах дела отсутствуют сведения о том, что в момент заключения договора между сторонами имелся спор о цене выкупаемого имущества, который был передан на рассмотрение суда.

После заключения договора оспаривание согласованной сторонами стоимости спорного помещения по мотиву недостоверности произведенной ранее оценки не допускается. Данный вывод подтверждается абзацем 4 пункта 1 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 30.05.2005 № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком».

В соответствии с абзацем 2 пункта 1 статьи 421 ГК РФ понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Недопустимость ограничения свободы договора, как основного начала гражданского законодательства (пункт 1 статьи 1 ГК РФ) распространяется также на случаи изменения договора.

Принимая решение об изменении условий договора, суд обязывает сторону исполнять договор на условиях, заведомо для нее неприемлемых, ограничивает ответчика в свободе договора.

Согласно пунктам 1, 2 статьи 424 ГК РФ исполнение договора оплачивается по цене, установленной соглашением сторон.

Изменение цены после заключения договора допускается в случаях и на условиях, предусмотренных договором, законом либо в установленном законом порядке.

Поскольку законом или договором не предусмотрена возможность изменения цены в спорном обязательстве, апелляционный суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований об изменении оспариваемого договора.

При рассмотрении настоящего спора необходимо обратить внимание также на то,