Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2011 по делу n А08-2451/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

досрочно истребовав полную сумму кредита с процентами, истец лишил заемщика права пользования заемными денежными средствами и отказался тем самым от своего обязательства в предоставлении заемщику кредита, прекратив, а не изменив таким образом договорные отношения между сторонами.

На основании изложенного в данной конкретной ситуации судебная коллегия приходит к выводу о том, что истец в одностороннем порядке расторг кредитный договор.

Поскольку наличие задолженности по кредитному договору                           № 600807004 от 08.02.2007 г. размере 308 263 982,6 рублей подтверждено материалами дела, не оспорено ответчиками, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования банка о взыскании основной задолженности в указанном размере, 1 646 889,77 рублей процентов за пользование кредитом за период с 24.03.2009 г. по              05.04.2009 г., 3 937 286,83 рублей просроченных процентов за период с 23.01.2009 г. по 23.03.2009 г.

Согласно ст. 361 ГК РФ по договору поручительства поручитель обязывается перед кредитором другого лица отвечать за исполнение последним его обязательства полностью или в части.

В силу п. 1 ст. 363 ГК РФ при неисполнении или ненадлежащем исполнении должником обеспеченного поручительством обязательства поручитель и должник отвечают перед кредитором солидарно, если законом или договором поручительства не предусмотрена субсидиарная ответственность поручителя. При этом согласно п. 2 указанной статьи поручитель отвечает перед кредитором в том же объеме, как и должник, включая уплату процентов, возмещение судебных издержек по взысканию долга и других убытков кредитора, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обязательства должником, если иное не предусмотрено договором поручительства.

В соответствии с п. 2.1 договоров поручительства № 600807004/П-1 от 08.02.2007 г., № 600807004/П-2 от 08.02.2007 г. поручители обязуются отвечать перед банком солидарно с заемщиком за исполнение обязательств по кредитному договору, включая погашение основного долга, процентов за пользование кредитом, платы за резервирование ресурсов, платы за открытие кредитной линии, платы за пользование лимитом кредитной линии, уплату неустойки, возмещение судебных расходов по взысканию долга и других убытков банка, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением заемщиком своих обязательств по кредитному договору.

Пунктом 2.3 договоров поручительства предусмотрено, что поручители согласны на право банка потребовать как от заемщика, так и от поручителей досрочного возврата всей суммы кредита, процентов за пользование кредитом, неустоек и других платежей, начисленных на дату погашения по кредитному договору в случаях, предусмотренных кредитным договором.

Пунктом 2 ст. 453 ГК РФ установлено, что при расторжении договора обязательства сторон прекращаются.

Согласно п. 1 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 21.12.2005 г. № 104 «Обзор практики применения арбитражными судами норм Гражданского кодекса РФ о некоторых основаниях прекращения обязательств» расторжение договора влечет прекращение обязательств на будущее время и не лишает кредитора права требовать с должника образовавшиеся до момента расторжения договора суммы основного долга и имущественных санкций в связи с неисполнением или ненадлежащим исполнением договора.

Следовательно, последствия, вызванные односторонним отказом кредитора от исполнения договора, приводят к прекращению возможных будущих обязательств, вытекающих из условий договора, но в силу общих норм обязательственного права (ст.ст. 307, 408 ГК РФ) не прекращают обязательств заемщика по кредитному договору (возврат кредита, уплата процентов, выплата имущественных санкций и иных, предусмотренных договором), подлежавших исполнению до расторжения договора, равно как и не затрагивают положения, касающиеся прав и обязанностей сторон, возникающих в связи с расторжением договора.

В соответствии с п. 1 ст. 367 ГК РФ поручительство прекращается с прекращением обеспеченного им обязательства, а также в случае изменения этого обязательства, влекущего увеличение ответственности или иные неблагоприятные последствия для поручителя, без согласия последнего.

Таким образом, поскольку обязательства заемщика по кредитному договору по возврату суммы кредита не прекратились, то сам факт одностороннего отказа истца от исполнения указанного договора не является основанием для вывода о прекращении по этим обязательствам поручительства.

Отказ от исполнения кредитного договора не повлек за собой и увеличения ответственности поручителей по этим обязательствам.

Указанная правовая позиция апелляционного суда согласуется с выводами Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, приведенными в Постановлении Президиума № 1059/10 от               18.05.2010 г. по делу № А45-4646/2009.

Таким образом, суд правомерно удовлетворил исковые требования банка в части взыскания солидарно с заемщика и поручителей задолженности по кредитному договору № 600807004 от 08.02.2007 г.

Довод заявителей апелляционных жалоб о прекращении поручительства является несостоятельным и отклоняется судом апелляционной инстанции.

В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право, в случае неисполнения должником этого обязательства, получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом (п. 1 ст. 334 ГК РФ).

Пунктом 2 ст. 334 ГК РФ предусмотрено, что залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке.

В соответствии со ст.ст. 348 и 349 ГК РФ взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает. Требования залогодержателя удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда, если иное не предусмотрено соглашением залогодателя с залогодержателем.

Поскольку требование банка о возврате кредита ответчиками не исполнено, отсутствуют основания полагать, что прекратились залоговые обязательства ООО «ТД «Александровский».

Следовательно, истец правомерно просит обратить взыскание на принадлежащее ООО «ТД «Александровский» имущество, являющееся предметом договора об ипотеке № 600807004/И-1 от 08.02.2007 г., а именно принадлежащее залогодателю на праве собственности недвижимое имущество – объект, незавершенный строительством, кадастровый номер 31:16:00:00:32277/3/23:1001/А, расположенный по адресу: г. Белгород,               ул. Чапаева, 21, и повторный залог земельного участка, функционально обеспечивающего находящееся на нем недвижимое имущество.

Наличие в отношении незавершенного строительством объекта недвижимости действующих договоров подряда не изменяет его статус как объекта недвижимости и не препятствует обращению на него взыскания (ст. 129 ГК РФ).

В соответствии с п. 2.1 договора ипотеки № 600807004/И-1 от 08.02.2007 г. ипотекой обеспечивается исполнение следующих обязательств заемщика: по возврату кредита в рамках кредитного соглашения в полной сумме в размере 410 000 000 рублей, по уплате процентов за пользование кредитом в рамках кредитного соглашения, по уплате неустойки, судебных и иных расходов залогодержателя, связанных с реализацией прав по кредитному договору.

В соответствии со ст. 51 Федерального закона от 16.07.1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» взыскание по требованиям залогодержателя обращается на имущество, заложенное по договору об ипотеке, по решению суда.

Согласно п. 1 ст. 350 ГК РФ реализация (продажа) заложенного имущества, на которое в соответствии со ст. 349 ГК РФ обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом о залоге, если иное не предусмотрено законом.

На основании п. 2 ст. 350 ГК РФ и п. 2 ст. 54 Федерального закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)» суд определяет начальную продажную цену заложенного имущества, на основании соглашения между залогодателем и залогодержателем, исходя из залоговой стоимости, согласованной сторонами в договорах залога.

Как следует из п. 6 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 15.01.1998 г. № 26 «Обзор практики рассмотрения споров, связанных с применением арбитражными судами норм Гражданского кодекса Российской Федерации о залоге», при наличии спора между залогодателем и залогодержателем начальная продажная цена заложенного имущества устанавливается судом исходя из рыночной цены этого имущества. Если при рассмотрении указанных споров по инициативе любой из заинтересованных сторон будут представлены доказательства, свидетельствующие о том, что рыночная стоимость имущества, являющегося предметом залога, существенно отличается от его оценки, произведенной сторонами в договоре о залоге, арбитражный суд может предложить лицам, участвующим в деле, принять согласованное решение или определить начальную продажную цену такого имущества в соответствии с представленными доказательствами независимо от его оценки сторонами в договоре о залоге.

Поскольку ответчики и третьи лица не согласились с установлением начальной продажной цены заложенного имущества в размере его залоговой стоимости, банк по собственной инициативе произвел оценку имущества, преданного в залог ООО «ТД «Александровский». Оценка имущества поручена ООО «Центр оценки и экспертиз». По результатам оценки от 10.04.2009 г. переданные в залог по договору ипотеки                         № 600807004/И-1 от 08.02.2007 г. земельный участок для строительства здания многофункционального назначения и детского кафе площадью 3 069 кв. м. – земли поселений с кадастровым номером 31:16:01 14 020:0017 оценен в сумму 34 947 000 рублей без НДС; расположенный на нем объект, незавершенный строительством, кадастровый номер 31:16:00:00:32277/3/23:1001/А по адресу: г. Белгород, ул. Чапаева, 21 оценен в 356 010 000 рублей, включая НДС.

Ответчик и третьи лица не согласились с определением стоимости имущества согласно отчета ООО «Центр оценки и экспертиз», в связи с чем судом по ходатайству указанных лиц была назначена судебная экспертиза по определению рыночной стоимости объекта незавершенного строительства и земельного участка, производство которой поручено ГУ Курская лаборатория судебной экспертизы МЮ РФ.

В соответствии с результатами экспертизы, проведенной экспертами ГУ Курская лаборатория судебной экспертизы МЮ РФ Пархоменко Л.А. и Луценко С.Ф. (заключение № 983), на четвертый квартал 2009 года рыночная стоимость незавершенного строительством объекта составляет 722 884, 90 тыс. рублей, земельного участка – 60 836,2 тыс. рублей, ликвидационная стоимость объекта незавершенного строительства – 572 847,8 тыс. рублей, земельного участка – 48 243,1 тыс. рублей.

Истец не согласился с указанным заключением, ссылаясь на то, что стоимость объектов недвижимости была существенно искажена в сторону увеличения, что подтверждается анализом рынка недвижимости на территории Белгорода и Белгородской области, заключением Воронежского регионального отделения общероссийского общества оценщиков от 19.02.2010 г., указал, что проведение экспертизы поручено ненадлежащей организации, эксперты при проведении экспертизы не руководствовались Федеральным законом «Об оценочной деятельности», нормативными правовыми актами Российской Федерации, федеральными стандартами оценки. В связи с чем истец просил назначить повторную судебную экспертизу.

Судом первой инстанции была назначена повторная экспертиза для определения рыночной/ликвидационной стоимости заложенного имущества, проведение которой поручено эксперту ООО «НКЭ» Анохиной И.В.

Согласно заключению эксперта ООО «НКЭ»  Анохиной И.В. № 2/3 от 22.07.2010 г. по состоянию на 27.04.2010 г. рыночная стоимость незавершенного строительством объекта недвижимости с кадастровым номером 31:16:00:00:32277/3/23:1001/А, расположенного в г. Белгороде,                        ул. Чапаева, 21, составляет 323 874 000 рублей с учетом НДС, земельного участка площадью 13 069 кв.м. с кадастровым номером 31:16:01 14 020:0017, расположенного в г. Белгороде, ул. Чапаева, 21, составляет 46 008 000 рублей, ликвидационная стоимость незавершенного строительством объекта с кадастровым номером 31:16:00:00:32277/3/23:1001/А, расположенного в г. Белгороде,                            ул. Чапаева, 21, составляет 184 932 000 рублей с учетом НДС, земельного участка площадью 13 069 кв.м. с кадастровым номером 31:16:01 14 020:0017, расположенного в г. Белгороде, ул. Чапаева, 21, – 26 271 000 рублей.

При том условии, что банк настаивал на заключении эксперта ООО «НКЭ»  Анохиной И.В., а ООО «ТД «Александровский» ссылалось на результаты экспертизы ГУ Курская лаборатория судебной экспертизы МЮ РФ, при отсутствии явных и существенных дефектов обеих экспертиз, оценив представленные в материалы дела заключения экспертов, а также иные доказательства по правилам ст. 71 АПК РФ, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу об установлении начальной продажной цены незавершенного строительством объекта в размере 450 000 000 рублей, долей в праве собственности на земельный участок в размере 36 000 000 рублей. При этом указанные суммы правильно определены судом как средние величины между стоимостью спорных объектов согласно заключений экспертов ГУ Курская лаборатория судебной экспертизы МЮ РФ и ООО «НКЭ».

Возражения ответчика и третьих лиц по поводу проведенной ООО «НКЭ» судебной экспертизы сводятся к несогласию с методом определения рыночной стоимости земельного участка. Между тем, поскольку в отчете приведены примененные подходы и методы оценки объекта, на основании которых эксперт-оценщик аргументировал свои выводы по определению рыночной стоимости заложенного имущества, оснований полагать, что данное заключение не соответствует требованиям закона по причине применения иного подхода, чем в заключении ГУ Курская лаборатория судебной экспертизы МЮ РФ, у суда не имелось.

Выбор способов и методов исследования объектов недвижимости при установлении их рыночной стоимости входит в компетенцию экспертов, в связи с чем несогласие участвующих в деле лиц с отказом в применении сравнительного метода оценки само по себе не свидетельствует о неполноте исследования рыночной стоимости недвижимого имущества примененными экспертом способами и методами.

Учитывая изложенное, суд первой инстанции правомерно удовлетворил исковые требования об обращении взыскания на заложенное недвижимое имущество, принадлежащее на праве собственности ООО «ТД «Александровский», и установил соответствующую начальную продажную стоимость.

Довод заявителей апелляционных жалоб о прекращении залога основан не неверном толковании действующего