Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2011 по делу n А14-10567/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

04 апреля 2011 года                                         Дело № А14-10567/2010/342/22

г.Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена 28.03.2011.

Постановление в полном объеме изготовлено 04.04.2011.

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                  Семенюта Е.А.,

судей                                                                                    Протасова А.И.,

Миронцевой Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания  Анзельм К.К.,

при участии:

индивидуального предпринимателя Зубавленко Ивана Владимировича,

от индивидуального предпринимателя Зубавленко И.В.: Свиридовой С.Б., представителя по доверенности 36 АВ 0077383 от 29.09.2010,

от администрации Поворинского муниципального района Воронежской области: Ружейниковой Е.В., представителя по доверенности №2 от 11.01.2011,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Зубавленко И.В. на решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.01.2011 по делу № А14-10567/2010/342/22 (судья Сорокина Н.В.) по заявлению индивидуального предпринимателя Зубавленко Ивана Владимировича (ОГРН 304360407100092) к администрации Поворинского муниципального района Воронежской области о признании незаконными действий, выразившихся в письменном отказе № 09-2009 от 27.09.2010.

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Зубавленко Иван Владимирович (далее – предприниматель, заявитель) обратился в арбитражный суд Воронежской области с заявлением о признании незаконным действий администрации Поворинского муниципального района Воронежской области (далее – Администрация), выразившихся в письменном отказе от 27.09.2010 № 09-2009 о не продлении договоров аренды земельных участков (с учетом уточнения требований).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 19.01.2011 по делу №А14-10567/2010/342/22 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ИП Зубавленко И.В. обратился в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит отменить решение Арбитражного суда Воронежской области от 19.01.2011 и принять по делу новый судебный акт.

По мнению заявителя апелляционной жалобы, несмотря на то, что суд первой инстанции не установил наличие обязанности предпринимателя по государственной регистрации договоров аренды спорных земельных участков №187 от 20.09.2002, №229 от 22.11.2022, №230 от 22.11.2002, им были приняты все меры по регистрации договоров в установленном законом порядке. Кроме того, предприниматель полагает, что судом не были исследованы вопрос о наличии у муниципального образования полномочий на распоряжение спорными земельными участками, а следовательно, на передачу их в аренду и протокол заседания организатора открытого аукциона от 04.05.2005, согласно которому предприниматель является победителем аукциона на право досрочной аренды (49 лет) земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения.

Индивидуальный предприниматель и его представитель в судебном заседании арбитражного суда апелляционной инстанции доводы апелляционной жалобы поддержали.

Представитель Администрации против доводов апелляционной жалобы возражал по основаниям, изложенным в отзыве, просил оставить решение суда первой инстанции без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения. Полагает, что действия Администрации соответствуют закону и не нарушают права и законные интересы индивидуального предпринимателя, поскольку договоры аренды были заключены на основании постановлений Администрации, которые обязывали Зубавленко И.В. в том числе зарегистрировать договоры в установленном законом порядке.

Исследовав материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, заслушав пояснения лиц, участвующих в деле, апелляционная инстанция не находит оснований для удовлетворения апелляционной жалобы.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, между индивидуальным предпринимателем Зубавленко И.В. и администрацией Поворинского муниципального района Воронежской области были подписаны договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения:

- № 187 от 20.09.2002 предметом которого являлся земельный участок на территории СХА «Рассвет» и СХА (колхоз) им.Ленина, площадью 370,8 га (с учетом внесенных в договор соглашением от 17.08.2005 изменений), сроком действия договора до 31.12.2007;

- № 229 от 22.11.2002 предметом которого являлся земельный участок на территории СХА «Песковская», площадью 47,5 га, сроком действия договора до 31.12.2007;

- №230 от 22.11.2002 предметом которого являлся земельный участок на территории СХА «Песковская», площадью 226,4 га, сроком действия договора до 31.12.2007.

27.08.2010 ИП Зубавленко И.В. обратился к Главе администрации Поворинского муниципального района Воронежской области с заявлением, в котором просил заключить с ним договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории СХА «Песковская» общей площадью 511 га, СХА «им. Ленина» общей площадью 176 га, СХА «Мазурское» общей площадью 194 га на новый срок.

Письмом от 27.09.2010 № 09-2009 администрация отказала в предоставлении испрашиваемых земельных участков в аренду, ссылаясь на нарушение предпринимателем условий договоров и положения статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997 г. №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее – закон о государственной регистрации).

ИП Зубавленко В.И. полагая, что действия администрации Поворинского муниципального района Воронежской области, выразившиеся в письменном отказе от 27.09.2010 № 09-2009 в предоставлении спорных земельных участков в аренду, нарушают его права и законные интересы, а также противоречат действующему законодательству, обратился в арбитражный суд с рассмотренным требованием.

Суд первой инстанции отказал в удовлетворении заявленных требований, сделав вывод о том, что оспариваемый отказ администрации Поворинского муниципального района Воронежской области, содержащийся в письме №09-2009 от 27.09.2010 не противоречит требованиям закона, а также не нарушает права и законные интересы предпринимателя Зубавленко В.И. в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Суд апелляционной инстанции не находит оснований для изменения обжалуемого судебного акта, находит позицию арбитражного суда области верной с учетом следующего.

В соответствии с частью первой статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу части 1 статьи 25 Земельного кодекса Российской Федерации права на земельные участки возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами и подлежат государственной регистрации.

В соответствии с пунктом 2 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации земельные участки, за исключением изъятых из оборота, могут быть предоставлены их собственниками в аренду в соответствии с гражданским законодательством и настоящим Кодексом.

Заключение договора в таких случаях подчиняется принципу свободы договора. Так, в силу пункта 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена законом или добровольно принятым обязательством.

В силу пункта 4 статьи 445 Гражданского кодекса Российской Федерации если сторона, для которой в соответствии с настоящим кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с частью 1 статьи 621 ГК РФ если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора. При заключении договора аренды на новый срок условия договора могут быть изменены по соглашению сторон. Если арендодатель отказал арендатору в заключении договора на новый срок, но в течение года со дня истечения срока договора с ним заключил договор аренды с другим лицом, арендатор вправе по своему выбору потребовать в суде перевода на себя прав и обязанностей по заключенному договору и возмещения убытков, причиненных отказом возобновить с ним договор аренды, либо только возмещения таких убытков.

Ссылаясь на названную норму, предприниматель 27.08.2010 обратился с заявлением к Главе администрации Поворинского муниципального района Воронежской области с заявлением, в котором просил заключить с ним договоры аренды земель сельскохозяйственного назначения, расположенных на территории СХА «Песковская» общей площадью 511 га, СХА «им. Ленина» общей площадью 176 га, СХА «Мазурское» общей площадью 194 га.

Отказывая предпринимателю в заключении договоров аренды Администрация указала на нарушение предпринимателем условий договоров и положения статьи 2 ФЗ №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Суд первой инстанции при вынесении решения обосновано принял во внимание доводы Администрации о ненадлежащем исполнении предпринимателем условий договоров аренды и отсутствие государственной регистрации договоров.

Так, в силу части 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующего права.

Согласно пункту 3 статьи 433 Гражданского кодекса Российской Федерации договор, подлежащий государственной регистрации, считается заключенным с момента его регистрации, если иное не установлено законом.

В соответствии с пунктом 1 статьи 164 Гражданского кодекса Российской Федерации сделки с землей и другим недвижимым имуществом подлежат государственной регистрации в случаях и в порядке, предусмотренных действующим законодательством.

На основании статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее чем один год, не подлежит государственной регистрации.

В соответствии со статьей 25 Земельного кодекса РФ, статьей 4 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» только после заключения договора и его регистрации арендаторы приобретают право владеть, пользоваться арендованным имуществом, в том числе земельным участком.

Несоблюдение требований о государственной регистрации сделки влечет ее недействительность. Такая сделка считается ничтожной (часть 1 статьи 165 ГК РФ).

Таким образом, договоры аренды земельных участков № 187 от 20.09.2002, № 229 от 22.11.2002, №230 от 22.11.2002, срок действия которых составляет более 5 лет, подлежали государственной регистрации.

Вместе с тем, указанные договоры в установленном законом о государственной регистрации порядке зарегистрированы не были, о намерении заключить новые договоры предприниматель не уведомлял Администрацию. После истечения срока действия договоров земельные участки не изымались, а заявитель продолжал ими пользоваться.

Проанализировав положения договоров аренды № 187 от 20.09.2002, № 229 от 22.11.2002, №230 от 22.11.2002 суд первой инстанции установил, что данные договоры не содержат право арендатора на возобновление договора аренды по истечении срока действия с согласия арендодателя на согласованных условиях.

Также, судом установлено, что Администрация неоднократно обращала внимание Зубавленко И.В. на прекращение действий спорных договоров аренды и необходимость возврата собственнику земельных участков, что подтверждается имеющимися в материалах дела письмами № 04-414 от 04.04.2008, № 04-413 от 04.04.2008, № 08-1636 от 10.08.2010.

В частности письмом №04.04.2008 №04-414 Администрация уведомила предпринимателя о прекращении арендных отношений в связи с истечением срока аренды и систематическим невнесением арендной платы, установив срок до 04.05.2008 для исполнения требования об освобождении земельного участка общей площадью 881,3 га.

Несвоевременность внесения предпринимателем арендной платы за использование спорных земельных участков усматривается из акта сверки расчетов по состоянию на 01.01.2011.

При этом суд апелляционной инстанции отклоняет довод предпринимателя относительно своевременности внесения платы за арендованные земельные участки. Так, согласно платежным поручениям №24 от 28.01.2010, №22 от 26.01.2010, №50 от 28.01.2010 платежи за аренду земельных участков произведены предпринимателем только в 2010 году, то есть по истечении срока действия соответствующих договоров аренды.

Также не может быть принят во внимание довод заявителя, касающийся обращения в администрацию Поворинского муниципального района Воронежской области о предоставлении договоров аренды земельных участков с приложением, и довод о заключении с ООО «Жилищная инициатива» договоров, связанных с подготовкой документов для государственной регистрации договоров, поскольку доказательств оспаривания бездействия Администрации в данном случае, равно как и факта обращения с заявлением о государственной регистрации договоров аренды и отказа в данной регистрации предпринимателем не представлено.

Кроме того, суд считает необходимым обратить внимание на то, что с заявлением о предоставлении договоров аренды ИП Зубавленко В.И. обратился лишь 13.05.2010, после прекращения арендных