Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 07.04.2011 по делу n А48-4114/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

субъектов РФ или в муниципальной собственности, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства (далее – Положение).

Пунктами 2,3 названного выше Положения предусмотрено, что субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением являющихся кредитными и страховыми организациями (кроме потребительских кооперативов), инвестиционными фондами, негосударственными пенсионными фондами, профессиональными участниками рынка ценных бумаг, ломбардами, участниками соглашений о разделе продукции, осуществляющих предпринимательскую деятельность в сфере игорного бизнеса, являющихся нерезидентами Российской Федерации (кроме случаев, предусмотренных международными договорами Российской Федерации), а также субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого недвижимого имущества муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

При этом преимущественное право может быть предоставлено при условии: 

1. арендуемое муниципальное имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более  лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22 июля 2008  N 159-ФЗ (05.08.2008) в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2. у арендатора отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества - в случае приватизации имущества по инициативе продавца, на день подачи субъектом малого и среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества - в случае продажи имущества по инициативе арендатора;

3. площадь арендуемых помещений не превышает 2000 квадратных метров;

4. арендуемое имущество не включено в утвержденный Орловским городским Советом народных депутатов перечень муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Продавцом муниципального имущества, не переданного в хозяйственное ведение муниципальным унитарным предприятиям, выступает Управление муниципального имущества и землепользования администрации города Орла.

Согласно части 2 статье 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как было установлено судом первой инстанции и подтверждается материалами дела,  в заявлении о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения ООО «Очарование» указало на соблюдение Обществом условий, установленных Федеральным законом от 22.07.2008 №159-ФЗ для предоставления права на приватизацию, подробно расписало критерии отнесения Общества к субъектам малого предпринимательства.

К заявлению ООО «Очарование» приложены документы, подтверждающие правомерность указанных выводов заявителя: выписка из ЕГРЮЛ от 20.01.2010,  учредительный договор ООО «Очарование» в редакции 2008 подтверждают, что   Общество состоит из 44 учредителей (участников). Сведениями о среднесписочной численности работников, представленными заявителем в МРИ ФНС России №2 по Орловской области 20.01.2010, подтверждается то, что средняя численность работников ООО «Очарование» по состоянию на 01.01.2010 составила 49 человек (предельное значение для малых предприятий - до 100 человек включительно).  Отчетом о прибылях и убытках за 2009, представленным в МРИ ФНС России №2 по Орловской области подтверждается то, что выручка от реализации товаров (работ, услуг) ООО «Очарование» за год составила 9410000 руб. (предельное значение для малых предприятий - 400 млн. рублей).

В соответствии с Законом Орловской области «О реализации положений статей 3 и 5 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» от 18.12.2008 № 852-ОЗ были установлены следующие основные критерии используемые при реализации преимущественного права субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение арендуемого ими имущества:

- площадь арендуемых помещений не должна превышать 2000 квадратных метров;

- срок рассрочки оплаты не может быть более пяти лет.

Как следует из материалов дела и установлено судом первой инстанции, ООО «Очарование» арендует спорное нежилое помещение непрерывно с 10.11.1995 (начало срока действия договора аренды от 04.12.1995  № 19709) по настоящее время, в течение более двух лет до дня вступления в силу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, что подтверждается имеющимися в материалах дела договорами аренды спорного помещения.

Судом первой инстанции установлено, что задолженности по арендной плате, размер которой установлен имеющимися в материалах дела договорами аренды спорного помещения у заявителя нет.

Из материалов дела следует, что заявитель продолжает фактически пользоваться спорным нежилым помещением с согласия собственника, уплачивая арендную плату. Спорное имущество не включено в список, утвержденный в соответствии с пунктом 4 статьи 18 Федерального Закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24.07.2007 №209-ФЗ.

Площадь арендуемого помещения составляет 252,1 кв. м. и не превышает предельный размер, установленный Постановлением Правительства РФ от 18.12.2008 № 961 "О предельных значениях и сроке рассрочки оплаты находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства имущества, применяемых при реализации ими преимущественного права на приобретение такого имущества", а также законом Орловской области от 18.12.2008 № 852-ОЗ.

Суд первой инстанции обоснованно пришел к выводу о наличии у ООО «Очарование» как субъекта малого предпринимательства, права на приватизацию недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности в соответствии с положениями Федерального Закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» от 24.07.2007 №209-ФЗ и Федерального закона от 22.07.2008  №159-ФЗ и считает необходимым удовлетворить требования ООО «Очарование».

Согласно части 2 статье 9 Федерального закона № 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства с 1 января 2009 по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Как правильно установлено арбитражным судом первой инстанции и следует из материалов дела, 16.06.2010 ООО «Очарование» обратилось в Администрацию г. Орла  и Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого  помещения (приватизации).

 Как было установлено и подтверждается материалами  дела (письмом Управления от 05.07.2010 №4084) единственным основанием для оставления заявления ООО «Очарование» без удовлетворения послужил факт передачи данного помещения в хозяйственное ведение МУП г. Орла «Управление по эксплуатации нежилых помещений», которое, по мнению, ответчика обладает полномочиями по рассмотрению заявления Общества о предоставлении права на приватизацию спорного помещения.

В соответствии с пунктом 2 статьи 113 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество государственного или муниципального унитарного предприятия находится, соответственно, в государственной или муниципальной собственности и принадлежит такому предприятию на праве хозяйственного ведения или оперативного управления.

Право муниципальной собственности муниципального образования «Город Орел» на нежилое 6-ти этажное здание, расположенное по адресу: г.Орел, площадь Мира, 3, подтверждено свидетельствами о государственной регистрации права собственности (свидетельство от 18.08.1999  серия ОР № 008128)

В соответствии с пунктом 2 статьи 33 Устава города Орла от 22.06.2005 №72/753-ГС и статьей 125 Гражданского кодекса РФ Администрация г. Орла вправе принимать решение о закреплении муниципального имущества в хозяйственное ведение муниципального унитарного предприятия.

Согласно Постановлению Главы муниципального образования г.Орел от 26.05.2008 №1610 нежилые муниципальные помещения площадью 5648,7 кв.м., расположенные по адресу: г.Орел, пл. Мира,3 (дом Быта) переданы в хозяйственное ведение МУП г. Орла «Управление по ремонту и эксплуатации нежилых помещений» по акту приема-передачи и закрепления муниципального имущества в хозяйственное ведение от 03.06.2008 (т. 2 л.д. 31, 32).

Согласно п. 2.2. указанного постановления МУП г. Орла «Управление по ремонту и эксплуатации нежилых помещений» обязано было осуществить государственную регистрацию права хозяйственного ведения на имущество, указанное в пункте 1 постановления и представить копию свидетельства в Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла.

В силу пункта 1 статьи 299 Гражданского кодекса Российской Федерации право хозяйственного ведения или право оперативного управления имуществом, в отношении которого собственником принято решение о закреплении за унитарным предприятием или учреждением, возникает у этого предприятия или учреждения с момента передачи имущества, если иное не установлено законом и иными правовыми актами или решением собственника.

 Согласно статьям 2 и 11 Федерального закона от 14.11.2002. N 161-ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях» имущество унитарного предприятия формируется за счет имущества, закрепленного за предприятием на праве хозяйственного ведения или на праве оперативного управления собственником этого имущества. Право на имущество, закрепляемое за унитарным предприятием на праве хозяйственного ведения, возникает с момента передачи такого имущества, если иное не предусмотрено федеральным законом или не установлено решением собственника. Как предусмотрено пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации права на имущество, подлежащие государственной регистрации, возникают с момента регистрации соответствующих прав на него, если иное не установлено законом.

Согласно абзацу 2 части 1 статьи 2 Федерального закона от 21.07.1997  № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним», государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. В силу статьи 4 этого же Федерального закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса РФ. Обязательной государственной регистрации подлежат права на недвижимое имущество, правоустанавливающие документы на которое оформлены после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997  N 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

Решение собственника о передаче недвижимого имущества в хозяйственное ведение МУП г. Орла «Управление по эксплуатации нежилых помещений» принято 26.05.2008, то есть после введения в действие Федерального закона от 21.07.1997  N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

 Статья 131 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает государственную регистрацию права хозяйственного ведения на недвижимые вещи в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

Судом первой инстанции было установлено и подтверждено материалами   дела, что на момент рассмотрения дела за МУП г. Орла «Управление по эксплуатации нежилых помещений» отсутствовала государственная регистрация  права хозяйственного ведения на объект недвижимости, расположенный по адресу: г.Орел, пл. Мира,3.

Апелляционная коллегия, полагает достаточно обоснованным вывод суда первой инстанции о наличии у  ООО «Очарование» права по предоставлению в собственность (приватизацию) спорного помещения, находящегося в муниципальной собственности Администрации г.Орла.

Все приводимые в апелляционной жалобе доводы получили со стороны суда первой инстанции надлежащую правовую оценку. Апелляционная коллегия не усматривает оснований для их переоценки.

Иных обстоятельств, препятствующих реализации Обществом преимущественного права на приобретение в собственность спорного нежилого помещения судом не установлено.

В пункте 8 указанного письма Президиум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации разъяснил, что по смыслу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ объектом договора купли-продажи может быть только имущество, являющееся недвижимой вещью в силу статьи 130 Гражданского Кодекса РФ, в отношении которого должен быть осуществлен государственный кадастровый учет по правилам Федерального закона «О государственном кадастре недвижимости» и права на которое подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

В связи с этим реализация права на приобретение и последующее заключение с субъектом малого или среднего предпринимательства договора купли-продажи в отношении части здания или части нежилого помещения (например, торгового места) не допускается.

Статьей 554 Гражданского Кодекса РФ предусмотрено требование к предмету договора продажи недвижимости, в соответствии с которым в этом договоре должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

По смыслу