Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 по делу n А35-1777/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«29» апреля  2011 г.                                                         Дело № А35-1777/2010 г. Воронеж                                                                                                           

Резолютивная часть постановления объявлена 22 апреля 2011 года

Постановление в полном объеме изготовлено  29 апреля 2011 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                    Мокроусовой Л.М.,

судей                                                                               Барковой В.М.,

                                                                                         Потихониной Ж.Н.,  

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Усовой Н.Н.,

при участии:

от ООО «Эстедент»: Рожкова Н.Р. - представитель по доверенности №б/н от 11.01.2011;

от КУМИ г. Курска: 1) Кретова Д.И. - представитель по доверенности      № 2457-07/01-07 от 12.04.2010;  2) Масалова Е.М. - представитель по доверенности №2456-07/01-07 от 12.04.2010; 

от индивидуального предпринимателя Проскуриной Т. Н.: представитель не явился, извещен надлежащим образом,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска администрации города Курска на решение Арбитражного суда Курской области от 15.09.2010 по делу № А35-1777/2010 (судья Курятина А.А.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Эстедент»                 (ОГРН 1044637027082, ИНН 4632045797) к Комитету по управлению муниципальным имуществом г. Курска (ИНН 4632001084), при участии третьего лица Проскуриной Т.Н., о понуждении к заключению договора купли-продажи недвижимого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Эстедент» (ООО «Эстедент», истец) обратилось в Арбитражный суд Курской области с иском к Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска (КУМИ г. Курска, ответчик) о понуждении  заключить договор купли-продажи муниципального имущества № 06-2010/01/В, изложив п. 3 договора в редакции истца:

«3. Имущество продается по цене 1 213 800 руб. (Один миллион двести тринадцать тысяч восемьсот рублей) с учетом НДС, в том числе НДС- 185 156 руб. (Сто восемьдесят пять тысяч сто пятьдесят шесть рублей). Основная сумма платежа в соответствии с экспертным заключением об оценке рыночной стоимости 1 028 644 руб. (Один миллион двадцать восемь тысяч шестьсот сорок четыре рубля) без учета НДС.

На сумму основного долга, начисляются проценты, исходя из ставки, равной одно трети ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на дату опубликования объявления о продаже  арендуемого имущества.

Оплата приобретаемого имущества по настоящему договору производится Покупателем в рассрочку.

Сумма процентов,  начисленных на основной  долг, определяется следующим образом: О х D х 1/3 ставки рефинансирования 365 х 100 где ПР - сумма процентов, О - остаток задолженности по основному долгу, D - фактическое количество календарных дней между платежами, 365 - фактические дни в году.

Оплата процентов по настоящему договору производится Покупателем одновременно с погашением основного долга.

Оплата приобретаемого имущества осуществляется Покупателем самостоятельно в текущем месяце до 10 числа каждого месяца включительно, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Продавца.

Оплата приобретаемого в рассрочку Имущества может быть осуществлена досрочно на основании решения Покупателя.

При досрочном погашении части основного долга Покупатель производит ежемесячную оплату процентов, начисленных на оставшуюся сумму задолженности по основному долгу.

Суммы, поступающие в счет оплаты приобретаемого имущества по настоящему договору, направляются вне зависимости от назначения платежа, указанного в платежном документе, в следующей очередности:

- на уплату неустойки;

- на уплату процентов;

- на погашения основного долга.»

Оплата приобретаемого имущества производится равными долями одновременно с уплатой процентов, рассчитанных в соответствии с пунктом 3 договора. Внесение оплаты производится в порядке, установленном в пункте 3 договора купли-продажи, после вступления решения суда в законную силу».

В качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета иска, была привлечена ИП Проскурина Т.Н.

Решением Арбитражного суда Курской области от 15.09.2010 исковые требования были удовлетворены.

Не согласившись с состоявшимся решением, Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Курска обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании представители Комитета по управлению муниципальным имуществом г.Курска поддержали доводы апелляционной жалобы, просили ее удовлетворить.

Представитель ООО «Эстедент» против удовлетворения апелляционной жалобы возражал, полагая решение суда от 15.09.2010 законным и обоснованным.

ИП Проскурина Т.Н. в судебное заседание не явилась.

Учитывая, что суд располагает доказательствами надлежащего извещения третьего лица о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба была рассмотрена в его отсутствие в соответствии с частью 5 статьи 156, статьей 266 Арбитражного кодекса РФ.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит необходимым решение суда изменить в части в связи  со следующим.

Как было установлено судом первой инстанции, ООО «Эстедент» является субъектом малого бизнеса и арендатором нежилого помещения I муниципального фонда, находящегося на 1-м этаже в здании литер А площадью 80,7 кв.м., расположенном по адресу г. Курск, ул. Ломоносова, 3б на основании договора аренды нежилого помещения от 20.07.2009  № 2228, заключенного сроком с 15.07.2009  по 13.07.2010.

20.03.2009 ООО «Эстедент» обратилось в Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска с заявлением (уточненным 02.04.2009) о выкупе арендуемого помещения.

Получив от ООО «Эстедент» заявление о реализации преимущественного права покупки арендованного имущества, Комитет по управлению муниципальным имуществом г.Курска заключил с оценщиком – ИП Проскуриной Т.Н. договор на выполнение работ по определению рыночной стоимости   объекта   для приватизации.

В соответствии с отчетом №05-11/01-10 от 12.01.2010 об оценке рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 31.12.2009 , рыночная стоимость объекта составляет 2 119 000 руб. без учета НДС.

19.01.2010 Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска было принято решение «Об условии приватизации арендуемого имущества     муниципальной собственности», в соответствии с которым выкупная цена нежилого помещения I муниципального фонда, находящегося на 1-м этаже в здании литер А, площадью 80,7 кв.м., расположенном по адресу г. Курск, ул. Ломоносова, 3б была  установлена в   2 500 420 руб. с учетом НДС, 2 119 000 руб. (без учета НДС), с учетом результатов оценки.

В заявлении, полученном ответчиком 13.01.2010, общество просило сообщить рыночную стоимость  имущества и представить отчет независимого оценщика.

Отчет истцу представлен не был, письмом от 20.01.2010 №192-07/01-11 Комитетом по управлению муниципальным имуществом города Курска в адрес ООО «Эстедент» направлены: копия указанного решения об условии приватизации и проект договора купли-продажи спорного нежилого помещения от 22.01.2010 №06-2010/01В.

В пункте  3 договора  указано,  что имущество продается по  цене           2   500  420  руб.  (с учетом НДС в сумме 381 420 руб.).

Основная сумма платежа в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости имущества 2 119 000 руб. (без учета НДС).

ООО «Эстедент» заключило с НП «Общество специалистов – оценщиков «СМАО» договор на определение рыночной стоимости выкупаемого имущества. Согласно результатам оценки (отчет №298/18-01.10) стоимость помещения составила 1 140 033 руб. (с учетом НДС).

Полагая, что стоимость выкупаемого имущества значительно завышена, ООО «Эстедент» 28.01.2010 направило Комитету по управлению муниципальным имуществом города Курска письмо с предложением внести в пункт 3 указанного договора изменения, указав стоимость выкупаемого имущества, определенную на основании отчета НП «Общество специалистов - оценщиков «СМАО» - 1 140 033 руб. (с учетом НДС).

Ссылаясь на то, что Комитет по управлению муниципальным имуществом отказался учесть представленный им отчет о рыночной стоимости и внести изменения в договор, истец обратился в арбитражный суд с настоящими требованиями.

В процессе рассмотрения дела Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска решением от 02.03.2010 №14 отменил ранее принятое решение от 19.01.2010  за № 07 «Об условии приватизации арендуемого имущества муниципальной собственности», посчитав, что ООО «Эстедент», не подписавшее проект договора в срок до 22.02.2010, в силу пункта 2 части 4 статьи 9 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ   утратило право на выкуп   муниципального имущества.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» (далее - Закон о приватизации), под приватизацией государственного и муниципального имущества понимается возмездное отчуждение имущества, находящегося в собственности    Российской    Федерации,     субъектов     Российской    Федерации,  муниципальных образований, в собственность физических и (или) юридических лиц.

В соответствии со статьей 3 Федерального закона от 22.07.2008            № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998  № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

Согласно положениям той же статьи 3 указанного закона,  преимущественное право на приобретение арендуемого имущества предоставляется субъектам малого и среднего предпринимательства при условии, что арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества, они не имеют задолженности по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а также при условии, что площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности, и если арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Наличие у истца условий для возникновения преимущественного права на приобретение арендуемого имущества , предусмотренных статьей 3 ФЗ от 22.07.2008 № 159-ФЗ , на момент обращения с иском в суд первой инстанции  не оспаривалось ответчиком.

В силу статьи 446 Гражданского кодекса РФ, в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 настоящего Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично     Российской     Федерации,     субъектам     РФ,     муниципальным образованиям. Оценка обязательна при определении стоимости объектов оценки, принадлежащих Российской Федерации, субъектам РФ, муниципальным образованиям, в целях их приватизации (статья 8 ФЗ № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в РФ»).

Согласно разъяснениям Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, данным в Информационном письме от 30.05.2005 года № 92 «О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком», если законом или иным нормативным актом для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица предусмотрена обязательность привлечения  независимого  оценщика (обязательное проведение оценки) без установления обязательности определенной им величины стоимости объекта оценки, то судам следует иметь в виду, что оценка, данная имуществу оценщиком, носит лишь рекомендательный характер и не является обязательной (часть 5 пункта 1).

В случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу. Оценка данного доказательства осуществляется судом в   соответствии с правилами главы 7 Арбитражного процессуального кодекса РФ. Для проверки достоверности