Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 28.04.2011 по делу n А35-1777/2010. Постановление суда апелляционной инстанции: Изменить решение суда в части и принять новый с/а

и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки (статьи 82 - 87 АПК РФ).

В ходе рассмотрения дела судом первой инстанции по ходатайству истца была произведена судебная оценочная  экспертизы по определению рыночной стоимости нежилого помещения, арендуемого ООО «Эстедент»,  и заслушаны эксперты Проскурина Т.Н. и Батурин Д.А.

Приняв за основу стоимость выкупаемого имущества, установленную экспертом Батуриным Д.А., суд первой инстанции определил цену в сумме      1 213 800 руб. (Один миллион двести тринадцать тысяч восемьсот рублей), в том числе НДС-185 156 руб. (Сто восемьдесят пять тысяч сто пятьдесят шесть рублей).

Анализируя представленные в дело доказательства - отчет оценщика Проскуриной Т.Н.  и экспертное заключение Батурина Д.А. в совокупности, суд  указал, что при использовании сравнительного метода оценки Проскурина Т.Н. сравнивала оцениваемый объект, не учитывая при этом качественные характеристики (в том числе техническое состояние) как самого объекта оценки, так и объектов-аналогов. В отчете не приведены необходимые данные, которые могли бы служить доказательством достоверности информации, используемой в расчетах. Экспертом был учтен только физический износ, без определения износа функционального  (морального) и внешнего, несмотря на то обстоятельство, что здание, в котором располагается объект оценки, построено до 1917 года, стены кирпично-бревенчатые, перегородки и перекрытия деревянные, планировка старая, трудно изменяемая в связи с большим возрастом самого здания и материалов конструктивных элементов. Из акта осмотра технического состояния объекта от 07.09.2006  следует, что стена дома, непосредственно примыкающего к зданию по ул. Ломоносова, 3б, разрушена.

Суд отметил, что экспертное заключение, подготовленное экспертом Батуриным Д.А. в ходе судебной экспертизы, лишено отмеченных недостатков, учтено уменьшение стоимости  в   связи  с физическим  состоянием,  функциональным  или экономическим  устареванием,  износ объекта и здания в целом и все виды устареваний. Экспертом дано полное описание объектов-аналогов, при сопоставлении с оцениваемым объектом применены все используемые корректировки, которые аргументированы, имеют расчетную величину, что позволяет установить достоверное представление об объекте оценки.

Принимая решение, суд указал, что Комитет по управлению муниципальным имуществом не представил возражений на экспертное заключение Батурина Д.А.

Вместе с тем, из материалов дела усматривается, что  Комитет заявлял возражения относительно достоверности данных экспертного заключения (ходатайство о вызове эксперта Батурина Д.А. (л.д.1 т.2) и ходатайство о назначении повторной экспертизы (л.д.63 т.2). Отказываясь от ходатайства о назначении повторной экспертизы, ответчик не соглашался с данным заключением, а выразил мнение об ином предмете доказывания по рассматриваемому спору (л.д.89-90 т.2).

В соответствии с частью 1 и 2 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ при рассмотрении дела в порядке апелляционного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Как обоснованно указал суд первой инстанции, никакие доказательства не имеют для арбитражного суда заранее установленной силы, арбитражный суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств (статья 71 АПК РФ).

В силу статьи 64 Арбитражного процессуального кодекса РФ заключения экспертов являются доказательствами, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

С целью проверки доводов апелляционной жалобы, учитывая обоснованность возражений относительно отсутствия данных о предупреждении эксперта об уголовной ответственности, использования сведений о стоимости кв.м жилых помещений, наличие несоответствия итогов арифметических расчетов, апелляционным судом был заслушан в судебном заседании эксперт Батурин Д.А.

Мотивируя обоснованность выводов своего заключения в устных и письменных объяснений эксперт не привел убедительных доводов в пользу использования данных о стоимости 1 кв.м жилых помещений и отдельно стоящих зданий.    

Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2011 была назначена судебно-оценочная экспертиза для повторного исследования вопроса о рыночной стоимости спорного объекта недвижимости.

Согласно заключению экспертов ЗАО «Финансовый консалтинг», от 15.03.2011, итоговая величина рыночной стоимости объекта исследования – нежилого помещения 1 общей площадью 80,7 кв.м в лит. А1, расположенного по адресу г.Курск, ул.Ломоносова, 3»б», по состоянию на январь 2010 года составляет 1 607 000 руб. (в том числе НДС – 245 135,59 руб.).

Оценив представленное доказательство, суд апелляционной инстанции не усматривает оснований для сомнений в его достоверности.

При этом суд находит обоснованным отказ эксперта от затратного подхода к оценке объекта в связи с возрастом здания (около 93 лет) и использование доходного и сравнительного подходов.

Выводы эксперта достаточно мотивированы ссылками на источники используемых данных. Возражения представителей комитета относительно субъективности отдельных из них не могут значительно повлиять на итог исследования, так как экспертом, наряду со средствами массовой информации и данными телефонного опроса, использовано значительное количество официальных источников и методической литературы. Итоговая величина рыночной стоимости определена с учетом корректировки полученных данных на применимые при данных подходах коэффициенты.  

С учетом приведенного, судом было отказано в удовлетворении ходатайства представителей ответчика  о назначении повторной экспертизы.

Иные доводы апелляционной жалобы относительно выбора истцом неверного способа защиты судебная коллегия не находит состоятельными.

Истец обратился с рассматриваемым иском после отказа ответчика в добровольном порядке заключить договор на предлагаемых им условиях.     Решение ответчика от 02.03.2010 №14 об отмене ранее принятого решения от 19.01.2010, как верно указал суд первой инстанции, не является препятствием для рассмотрения преддоговорного спора по существу.

То обстоятельство, что  договор купли-продажи не был подписан в тридцатидневный срок,  не может свидетельствовать об утрате обществом права преимущественного выкупа спорного имущества.

Согласно статье 173 Арбитражного процессуального кодекса РФ по спору, возникшему при заключении или изменении договора, в резолютивной части решения указывается вывод арбитражного суда по каждому спорному условию договора, а по спору о понуждении заключить договор указываются условия, на которых стороны обязаны заключить договор.

Суд первой инстанции правомерно счел необходимым понудить     Комитет   заключить с  ответчиком  договор купли-продажи № 06-2010/01/В.

С учетом вышеизложенного, первый абзац пункта 3 договора подлежит изменению в части цены отчуждаемого имущества.

График платежей - Приложение № 1 к договору- подлежит пересчету Комитетом исходя из условий, указанных в пункте  3 договора.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса РФ государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя.

Комитет по управлению муниципальным имуществом города Курска, в силу статьи 333.37 Налогового кодекса РФ, освобожден от уплаты государственной пошлины.                                                         

Руководствуясь статьями пунктом 2 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд                                 

ПОСТАНОВИЛ:

Решением Арбитражного суда Курской области от 15.09.2010 по делу № А35-1777/2010 изменить, изложив абзац 1 пункта 3 договора в следующей редакции:

«3. Имущество продается по цене 1 607 000 рублей (Один миллион шестьсот семь тысяч рублей) с учетом НДС, в том числе НДС- 245 135 рублей 59 копеек (двести сорок пять тысяч сто тридцать пять рублей пятьдесят девять копеек)».

В остальной части оставить решение без изменения, апелляционную жалобу Комитета по управлению муниципальным имуществом города Курска - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в срок, не превышающий двух месяцев со дня вступления в законную силу.

Председательствующий судья:                                 Л.М. Мокроусова

Судьи:                                                                         В.М. Баркова

                                                                                                                                                                           Ж.Н. Потихонина