Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 17.01.2013 по делу n А14-753/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«18» января 2013 года                                                              Дело № А14-753/2012 город Воронеж                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 11 января 2013 года

Постановление в полном объеме изготовлено 18 января 2013 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                        Мокроусовой Л.М.,

судей                                                                                   Поротикова А.И.,

                                                                                             Ушаковой И.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Баткаевой А.Р.,

при участии:

от ИП Величко Олега Валентиновича: Величко Олег Валентинович, паспорт гражданина РФ, Трофимов Илья Николаевич, представитель по доверенности б/н от 16.07.2012 г.,

от Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области: Кучмасова Елена Алексанровна, представитель по доверенности № 244 от 27.06.2012 г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя Величко Олега Валентиновича на решение Арбитражного суда Воронежской области от 25.09.2012 года по делу № А14-753/2012 (судья Щербатых Е.Ю.) по иску Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области (ОГРН 1023601570904) к индивидуальному предпринимателю Величко Олегу Валентиновичу (ОГРН 304366435900119) о взыскании 716 228 руб. 60 коп.,

УСТАНОВИЛ:

Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области (ДИЗО Воронежской области, истец) обратился в Арбитражный суд Воронежской области с иском (с учетом уточнений) к индивидуальному предпринимателю Величко Олегу Валентиновичу (ИП Величко О.В., ответчик) о взыскании 716 228 руб. 60 коп., в т.ч. задолженность по арендной плате по договору аренды № 485-08/гз от 14.02.2008 за период с 14.02.2008 по 30.06.2011 в сумме 249 608 руб. 25 коп.; пени за период с 26.03.2008 по 05.09.2011 в сумме 43 490 руб. 20 коп.; задолженность за фактическое использование земельного участка за период с 01.01.2005 по 13.02.2008 в сумме  328 527 руб. 40 коп.; проценты за пользование чужими денежными средствами за период с 14.03.2008 по 05.09.2011 в сумме 94 602 руб. 75 коп.

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 25.09.2012 с ИП Величко О.В. в пользу ДИЗО Воронежской области взыскано 291 256 руб. 03 коп., в том числе 249 608 руб. 16 коп. основного долга и 41 647 руб. 87 коп. пени, в удовлетворении остальной части иска отказано.

Не согласившись с состоявшимся решением, ИП Величко О.В. обратился с апелляционной жалобой, в которой просил отменить решение суда первой инстанции и принять по делу новый судебный акт, отказав в удовлетворении исковых требований.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции ИП Величко О.В. и его представитель поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ДИЗО Воронежской области возражал против апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Выслушав участвующих в судебном заседании лиц, исследовав материалы дела с учетом доводов апелляционной жалобы, судебная коллегия находит апелляционную жалобу не подлежащей удовлетворению в связи со следующим.

Как следует из материалов дела, на основании постановления администрации города Воронежа № 2760 от 10.12.2003 между  Главным управлением государственного имущества Воронежской области (арендодателем) и Шипулиным Ильей Анатольевичем (арендатором-1) заключен договор № 485-08/гз от 14.02.2008.

Согласно данному договору арендодатель сдает, а арендатор принимает в пользование на условиях аренды земельный участок площадью 4 274 кв.м., расположенный по адресу: г. Воронеж, ул. Дорожная, 15-б,  кадастровый номер 36:34:05 06 046:0003, сроком на 49 лет, для использования под склад.

Пунктом 3.2 договора аренды установлена арендная плата с 01.01.2008 в размере 110 675 руб. 23 коп. пропорционально доле арендатора-1 в праве собственности на строение, что составило 2 137 кв.м. от общей площади участка (пункт 3.2).

Из п. 3.4 договора следует, что арендная плата вносится ежеквартально равными частями не позднее 25 числа последнего месяца квартала. Арендная плата за последний квартал вносится не позднее 1 декабря текущего года.

Согласно пункту 3.3 договора аренды, размер годовой арендной платы может быть пересмотрен арендодателем в одностороннем порядке в связи с решениями органов государственной власти РФ и Воронежской области, Воронежской городской Думы, централизованно устанавливающими величину кадастровой стоимости, коэффициенты индексации, методику и показатели определения базового размера арендной платы по видам пользования и категориям арендаторов. Расчет суммы арендной платы по новой (измененной) цене производится за 1 месяц до срока внесения платежа, оговоренного пунктом 3.2, с последующим письменным уведомлением арендаторов, которое вступает в силу с момента получения и является неотъемлемой частью договора.

Согласно акту приема-передачи, 14.02.2008 земельный участок передан арендатору-1.

Указанный договор зарегистрирован в установленном законом порядке 28.03.2008.

Дополнительным соглашением от 14.02.2008 в договор аренды внесены изменения, в частности, в качестве арендатора-2 к договору присоединился Величко Олег Валентинович, для которого установлена арендная плата в размере 110 675 руб. 23 коп. пропорционально его доле в праве собственности на строение, что составило 2 137 кв. м от общей площади участка. Пункт 3.7 договора дополнен следующим: арендатор-2 обязался оплатить 328 527 руб. 40 коп. за фактическое пользование земельным участком за период с 01.01.2005 по 13.02.2008 в месячный срок с момента подписания договора аренды.

Указом губернатора Воронежской области от 13.11.2008 № 160-у, Главное управление государственного имущества Воронежской области преобразовано в Департамент имущественных и земельных отношений Воронежской области.

В соответствии с пунктом 1.3 положения о Департаменте имущественных и земельных отношений Воронежской области, утвержденного постановлением правительства Воронежской области от 08.05.2009 № 365, Департамент является правопреемником ГУГИ Воронежской области, к его полномочиям отнесено распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, в городском округе город Воронеж  (пункт 3.1.4).

18.10.2011 истцом ответчику направлено уведомление-предупреждение № 17-8418з о необходимости уплаты 273 798 руб. 56 коп. задолженности по арендной плате за период с 14.02.2008 по 30.06.2011, 44 339 руб. 38 коп. пени за период с 26.03.2008 по 05.09.2011, 328 527 руб. 40 коп. за фактическое пользование земельным участком и начисленных на указанную сумму процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.03.2008 по 05.09.2011 в сумме 94 602 руб. 75 коп.

Указанное уведомление было оставлено ответчиком без ответа и денежные средства в адрес истца не перечислены (уплачены).

Ссылаясь на наличие задолженности по договору аренды, истец обратился в суд с настоящим иском.

По мнению суда апелляционной инстанции, суд области принял законное и обоснованное решение по существу заявленного спора.

Согласно части 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации (далее – ЗК РФ) имущественные отношения по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними регулируются гражданским законодательством, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами.

Отношения сторон урегулированы договором аренды земельного участка (глава 24 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Статья 614 Гражданского кодекса Российской Федерации предусматривает обязанность своевременно вносить арендную плату. Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды (п. 1 ст. 614 ГК РФ).

Как следует из свидетельства о государственной регистрации права серии 36 АА 685786 от 22.11.2002, Величко Олегу Валентиновичу принадлежит ? доля в праве общей долевой собственности на отдельное стоящее здание литеры А, А1 площадью 1 927,3 кв.м., расположенное по адресу: г. Воронеж, ул. Дорожная, 15-б.

В договоре № 485-08/гз стороны согласовали методику определения размера арендной платы за земельный участок по формуле, установленной постановлением администрации Воронежской области от 29.06.2006 № 514 «О первоочередных мерах по реализации полномочий Воронежской области в сфере земельных отношений».

Расчет арендной платы за период с 06.05.2008 по 30.06.2011 произведен истцом на основании постановления администрации Воронежской области от 25.04.2008 № 349 «Об утверждении Положения о порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за использование земельных участков, находящихся в собственности Воронежской области, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена».

Исходя из данных нормативных актов, размер годовой арендной платы определяется путем умножения кадастровой стоимости земельного участка на арендную ставку, установленную в процентах от кадастровой стоимости в зависимости от разрешенного (функционального) использования, корректирующие повышающий и понижающий коэффициенты.

Суд апелляционной инстанции считает, что истец правомерно определил размер арендной платы (249 608 руб. 16 коп.), подлежащей уплате по договору аренды за период с 14.02.2008 по 30.06.2011.

Факт наличия задолженности ответчика в вышеуказанной сумме подтвержден материалами дела, последним документально не оспорен, в связи с чем, исковые требования в данной части законно и обоснованно удовлетворены судом первой инстанции.

В обоснование своей правовой позиции ответчик ссылался на невозможность использования  земельного участка по назначению в силу наличия на участке инженерных сооружений, принадлежащих различным энергоснабжающим организациям.

В соответствии со статьей 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, в случае обнаружения недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, даже если во время заключения договора арендодатель не знал об этих недостатках, арендатор вправе по своему выбору потребовать от арендодателя безвозмездного устранения недостатков; соразмерного уменьшения арендной платы; возмещения расходов на устранение недостатков, в том числе путем удержания из арендной платы с предварительным уведомлением об этом арендодателя; досрочного расторжения договора. Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду.

Согласно плану границ земельного участка, разработанному муниципальным казенным предприятием «Управление главного архитектора», часть переданного в аренду земельного участка площадью 2 529 кв.м. включает  охранную зону инженерных коммуникаций.

Однако ответчиком не указано, в чем именно заключается невозможность использования земельного участка площадью 2 529 кв.м., равно как и площадью, входящей в охранную зону. Наличие охранных зон не свидетельствует об исключении данного участка из оборота,  а лишь означает особый режим пользования. Ответчик не доказал, что наличие такого режима исключало возможность использования участка для эксплуатации здания.

По смыслу статьи 612 Гражданского кодекса Российской Федерации, установление особых условий использования земельного участка в охранных зонах, наличие оснований для установления сервитута с целью проезда на соседний земельный участок, не являются препятствием для передачи в аренду спорного земельного участка.

Присоединяясь к договору аренды и принимая соответствующую часть имущества, заявитель жалобы, как субъект предпринимательской деятельности, действуя разумно и добросовестно, должен был принять меры к получению сведений о потребительских свойствах земельного участка, так как коммуникации на тот период времени были размещены на земельном участке. Информация об имеющихся  на земельном участке коммуникациях и охранных зон не является закрытой.

Доказательств того, что ответчик был умышленно введен истцом в заблуждение относительно обстоятельств, имеющих значение для заключения сделки, с целью склонить истца к ее совершению, ответчиком не представлено, данные обстоятельства судами также не установлены.

Доказательства внесения изменений в договор аренды в отношении площади земельного участка в установленном законом порядке сторонами не представлены.

В соответствии со статьей 330 Гражданского кодекса Российской Федерации неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения.

Согласно пункту 3.6 договора аренды, по окончании установленных сроков уплаты арендной платы невнесенная сумма считается недоимкой консолидированного бюджета и взыскивается с начислением пени в размере 0,03 % от суммы задолженности за каждый просроченный день.

Истцом начислены пени в сумме 43 490 руб. 20 коп. за период с 26.03.2008 по 05.09.2011 на задолженность по арендной плате нарастающим итогом, образовавшуюся за период с 14.02.2008.

Согласно пункту 6 информационного письма Президиума ВАС РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» достижение сторонами соглашения о применении к их отношениям, сложившимся до заключения договора, условий об обязанности арендатора по внесению арендной платы свидетельствует только о согласии арендатора оплатить фактическое использование им здания в этот период на условиях, предусмотренных договором аренды, и не означает, что непосредственная обязанность по их исполнению возникла