Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.03.2013 по делу n А14-14103/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

государственной регистрации и возникает с момента ее проведения, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии со статьей 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В силу статьи 2 Закона N 122-ФЗ государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации.

Основания для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав на недвижимое имущество и сделок с ним установлены в статье 17 Закона N 122-ФЗ. К ним, в частности, относятся договоры и другие сделки в отношении недвижимого имущества, совершенные в соответствии с законодательством, действовавшим в месте расположения объектов недвижимого имущества на момент совершения сделки. Государственная регистрация прав проводится на основании заявления сторон договора (п. 1 ст. 16 Закона N 122-ФЗ).

Согласно пунктам 1 и 3 статьи 551 ГК РФ переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности.

При ликвидации стороны по сделке, право которой было зарегистрировано или возникло до вступления в силу Закона N 122-ФЗ и не регистрировалось в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникло независимо от регистрации в соответствии с пунктом 8 Кодекса, необходимо учитывать, что, несмотря на ликвидацию продавца, покупатель недвижимого имущества, которому передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться непосредственно в суд с иском к государственному регистратору о понуждении к государственной регистрации перехода права собственности.

В пункте 62 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" (далее - Постановление Пленумов N 10/22) разъяснено, что покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по правилам главы 24 АПК РФ. Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче и исполнение покупателем обязанности по оплате. Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. В резолютивной части решения суд обязывает государственного регистратора совершить действия по государственной регистрации перехода права собственности.

Материалами дела подтверждается, что право, за регистрацией которого обратился ИП Маслов И.И., возникло из договора купли – продажи № 16 от 06.05.2008, а также акта приема – передачи от 13.05.2008.

Здание зерносклада, входившее в состав имущественного комплекса: производственные помещения спецхоза «60-лет Октября», в результате присоединения последнего в 1988 году к производственному кооперативу колхозу «Дружба», было принято в собственность колхоза «Дружба» (пояснительная записка № 03-03/1630 от 20.07.2012 заместителя главы администрации Воробьевского муниципального района Воронежской области).

Указанные обстоятельства также подтверждаются Архивной справкой №793 от 23.07.2012 администрации Воробьевского муниципального района Воронежской области.

Таким образом, как верно было установлено судом первой инстанции, право собственности на спорное недвижимое имущество у «Продавца» - колхоза «Дружба» возникло до вступления в силу Закона № 122-ФЗ.

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу настоящего Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации.

Таким образом, отсутствие в ЕГРП записи о государственной регистрации права собственности колхоза «Дружба» на спорное недвижимое имущество не является препятствием для перехода права собственности на него и соответствующей государственной регистрации.

Материалами дела подтверждено, что принятые на себя сторонами по договору купли – продажи № 16 от 06.05.2008 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены в полном объеме.

Арбитражным судом Воронежской области в рамках дела №А14-3304/2009/95/13 по исковому заявлению Колхоза «Дружба» к крестьянскому хозяйству «Ветерок» о взыскании пени за нарушение сроков внесения денежных средств в счет оплаты по договору купли-продажи № 16 от 06.05.2008 зерносклада, расположенного по адресу: Воронежская область, Воробьёвский район, с. Рудня, установлен факт заключения договора и передачи колхозом «Дружба» и приемки крестьянским хозяйством «Ветерок» именно спорного объекта недвижимости.

Таким образом, оснований считать договор купли-продажи № 16 от 06.05.2008 несоответствующим по своему содержанию и форме положениям действующего законодательства, а соответственно незаключенным, не имеется.

Оценивая фактические обстоятельства спора суд апелляционной инстанции  приходит к выводу, что спорное имущество приобретено заявителем по договору купли-продажи, не признанному недействительным  и никем не оспоренному, имущество находится в фактическом владении заявителя, добросовестно его приобретшего, каких-либо споров относительно принадлежности указанного имущества не имеется.

Таким образом, отсутствие государственной регистрации права собственности колхоза «Дружба» на спорное имущество в настоящем  случае не влияет на законность перехода права собственности  на него к заявителю.

При указанный основаниях суд апелляционной инстанции приходит к выводу, что данное основание, положенное в основу отказа в государственной регистрации права собственности, свидетельствует  о нарушении регистрирующим органом единообразия в толковании и применении норм права  о регистрации перехода права собственности в случае ликвидации продавца недвижимого имущества на момент обращения  с заявлением о государственной регистрации перехода права.

Аналогичная правовая позиция изложена в постановлении ФАС ЦО от 20.03.2012 по делу №А68-3124/2011.

Доводы Управления Росреестра по Воронежской области о том, что в договоре купли-продажи № 16 от 06.05.2008 отсутствуют указания на земельный участок, на котором  расположен продаваемый объект, что спорный объект недвижимости не был надлежащим образом идентифицирован, а факт передачи колхозом и приемки КФХ «Ветерок» спорного помещения не может быть признан установленным в рамках дела №А14-3304/2009/95/13, отклоняются, исходя из следующего.

Согласно ч. 1 ст. 554 Гражданского кодекса РФ, в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества.

Из договора купли-продажи от 06.05.2008 № 16 следует, что колхозом «Дружба» был продан крестьянскому хозяйству «Ветерок» зерносклад спецхоза на 3200 т., расположенный по адресу: Воронежская область, Воробьевский район, с. Рудня

По смыслу статьи 554 ГК РФ только лишь  отсутствие  наименования, адреса и функционального назначения недвижимого имущества, подлежащего передаче, считаются  не согласованными сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.

Поскольку адрес,  целевое назначение и наименование  объекта недвижимости указаны в договоре, имущество может считаться идентифицированным.

Вопрос о том, позволяют ли  указанные данные определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе определить расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества, содержит оценочную категорию. 

Кроме того,  согласованность условия о предмете проявляется  в том числе  при оценке надлежащего исполнения договора.

Актом  приема-передачи от 13.05.2008 по данному договору продавец передал, а покупатель принял имущество, являющееся предметом договора купли-продажи.

Указанным актом стороны подтвердили,  что в момент передачи имущество  находится в технически исправном состоянии, оплата за переданный объект недвижимости покупателем произведена полностью, претензий к покупателю продавец не имеет.

Справка Администрации Руднянского сельского поселения Воробьевского муниципального района Воронежской области от 14.02.2012  № 372 указывает, что адрес зерносклада спецхоза на 3200 т., ранее имевшего адрес: Воронежская область, Воробьевский район, с. Рудня после  присвоения кадастрового квартала зерносклада спецхоза имеет адрес: Воронежская область, Воробьевский район, северная часть кадастрового квартала 36:08:3100016.

Таким образом, данное обстоятельство позволяет сделать вывод, что на момент заключения спорного договора купли-продажи сторонами был указан надлежащий адрес, который принадлежал в то время объекту недвижимого имущества.

В соответствии с пояснительной запиской администрации Воробьевского муниципального района Воронежской области  от 20.07.2012 № 03-03/1632, нежилое здание – здание зерносклада, год постройки 1975, расположенное по адресу: Воронежская область, Воробьевский район, северная часть кадастрового квартала  36:08:3100016, входившее в состав имущественного комплекса  - производственные помещения спецхоза «60-лет Октября», в результате присоединения последнего в 1988 году к производственному кооперативу колхозу «Дружба», было принято в собственность колхоза «Дружба» в период исполнения обязанностей председателя правления колхоза «Дружба» Дубовским И.И.

Из содержания письма Администрации Руднянского сельского поселения Воробьевского муниципального района Воронежской области от 13.07.2012 № 73 следует, что объект – зерносклад спецхоза в реестре муниципального имущества Администрации Руднянского сельского поселения не значится.

Согласно  письму Территориального управления федерального агентства по управлению государственным имуществом в Воронежской области от 27.07.2011 № 6-4833, нежилое здание – зерносклад спецхоза, лит. А, площадь 1203,0 кв.м., год постройки 1975, расположенный по адресу: Воронежская область, Воробьевский район, северная часть кадастрового квартала 36:08:3100016, в реестре  федерального имущества не учитывается.

Из содержания  письма Департамента имущественных и земельных отношений Воронежской области от 19.07.2011 № 10-5884 следует, что нежилое здание  - зерносклад спецхоза, лит. А, площадь 1203,0 кв.м., год постройки 1975, расположенный по адресу: Воронежская область, Воробьевский роайон, северная часть кадастрового квартала 36:08:3100016, в реестре государственного имущества Воронежской области на значится.

Технический паспорт спорного объекта недвижимого имущества подтверждает, что зерносклад (Лит А)  расположен в северной части кадастрового квартала 36:08:3100016.

Площадь здания составляет 1203,0 кв.м.

Кадастровый паспорт здания от 23.08.2010 № 614 также подтверждает, что здание зерносклада расположено в Воронежской области, Воробьевском районе, северной части кадастрового квартала 36:08:3100016 и его общая площадь составляет 1203,0 кв.м. То обстоятельство, что кадастровый паспорт датирован 2010 годом не свидетельствует о недостоверности сведений, указанных в нем.

Согласно справке БТИ Воробьевского района Воронежской области от 02.10.2012 № 227, в пределах кадастрового квартала 36:08:3100016 находится объект: зерносклад спецхоза лит. А, площадью 1203,0 кв.м., год постройки 1975. Сведениями о другом объекте недвижимости, расположенном в кадастровом квартале 36:08:3100016, с подобным наименованием БТИ Воробьевского района Воронежской области не располагает.

Ответ БТИ Воробьевского района Воронежской области от 02.10.2012 № 227 осведомляет, что данный объект был впервые проинвентаризирован  и поставлен на технический учет в БТИ Воробьевского района Воронежской области 12.08.2010 по заявлению Маслова И.И.

Данные обстоятельства свидетельствуют о том, что у регистрирующего органа отсутствовали основания полагать, что объект недвижимости, указанный в договоре купли-продажи не был надлежащим образом идентифицирован и имелись сомнения,  что по указанному адресу имеются подобные строения.

Поскольку договор купли-продажи № 16 от 06.05.2008 исполнен надлежащим образом, он является основанием для приобретения  права собственности, и в данном качестве был представлен на государственную регистрацию права собственности.

С учетом изложенного, в отсутствии сомнений у сторон договора № 16 от 06.05.2008  в отношении идентичности объекта недвижимости, указанного в договоре, и объекта недвижимости, указанного в заявлении о регистрации права собственности, у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в регистрации права по указанному  им основанию.

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своей позиции при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте, кроме того, подлежат отклонению, как основанные на неверном толковании норм материального права и оценке представленных доказательств.

Таким образом, арбитражный суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу, что решение от 03.05.2012 № 09/001/2012-190 об отказе в государственной регистрации права собственности индивидуального предпринимателя главы крестьянского (фермерского) хозяйства Маслова Ивана Ивановича на объект недвижимости – нежилое здание зерносклада (лит. А), площадью 1 203,0 кв.м., расположенное по адресу: Воронежская область, Воробьевский район, северная часть кадастрового квартала 36:08:3100016, является недействительным.

Убедительных доводов, основанных на доказательственной базе, опровергающих выводы суда, изложенные в решении, и позволяющих изменить или отменить обжалуемый судебный акт, Управлением на момент рассмотрения апелляционной жалобы не представлено.

При таких обстоятельствах,