Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 по делу n А48-3641/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

06 марта 2013 года                                                        Дело №  А48-3641/2012

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена   27.02.2013

Постановление в полном объеме изготовлено     06.03.2013

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                      Донцова П.В.,

судей                                                                                 Семенюта Е.А.,

                                                                                     Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Бутыриной Е.А.,

с участием:

от управления муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла: Супонев А.А., начальник отдела правовой поддержки муниципального сектора экономики правового управления по доверенности от 09.01.2013 № 7/2 выданной сроком до 31.12.2013;

от индивидуального предпринимателя Листопадовой Натальи Николаевны: Листопадова Н.Н., предъявлен паспорт гражданина РФ; Тимошевская Е.А., адвокат по доверенности от 03.10.2012 выданной сроком на три года.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу управления  муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 10.12.2012 по делу № А48-3641/2012 (судья Пронина Е.Е.) по заявлению индивидуального предпринимателя Листопадовой Натальи Николаевны (ОГРН 304575116900027) к управлению муниципального имущества и землепользования администрации г.Орла (ОГРН 1025700826502, г. Орел, ул. Пролетарская Гора, д. 1) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, выраженного в письме № 3068 от 07.06.2012, 

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Листопадова Наталья Николаевна (далее также – заявитель, ИП  Листопадова Н.Н.) обратилась в арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла (далее также – УМИЗ г.Орла, ответчик) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества- нежилого помещения №147, расположенного по адресу: г.Орле, ул.Гагарина, д.51, выраженного в письме №3068 от 07.06.2012г. (с учетом уточнения).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 10.12.2012 заявленные требования удовлетворены.

Не согласившись с решением, УМИЗ г.Орла обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить по следующим основаниям:

- незарегистрированный договор аренды от 01.08.2004 №01165 не может быть основанием для  возникновения прав  на приобретение используемого по этому  договору  помещения;

- договор аренды от 03.09.2007 №01199 (с дополнительным соглашением от 23.10.2009) заключённый с ИП Листопадовой Н.Н. на новый срок с 01.08.2007 по 31.07.2012 зарегистрирован только 02.02.2010;

- доводы УМИЗ г.Орла соответствуют  позиции ВАС  по аналогичным спорам (Постановление от 24.12.2009 ФАС ЦО по делу №А48-1902/2009; постановление от 04.09.2012 ФАС ЦО по делу №А48-413/2012; Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 06.11.2012 по делу №А48-2742/2012);

- если бы предприниматель своевременно исполнила п.2.3.22 «провести государственную регистрацию настоящего договора за счёт собственных средств в уполномоченном учреждении юстиции» договора №01114 от 01.08.2001, сроком действия с 01.08.2001 по 31.07.2004, то ещё в 2001 году узнала бы об отсутствии в ЕГРП помещения №136;

- заявителем в материалы дела не представлено доказательств обращения в УМИЗ г.Орла с требованием зарегистрировать договор или произвести необходимые действия для того, чтобы ИП  Листопадова Н.Н. могла исполнить свои договорные обязательства по регистрации договоров аренды, 

- заявителем не представлен отказ регистрирующего органа в регистрации договора аренды, не представлено также доказательств обращения  в суд  в порядке  ч.3 ст.165 Гражданского кодекса РФ;

- по смыслу Федерального закона №159-ФЗ нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании субъектов малого и среднего предпринимательства непрерывно в течение двух и более лет связано с наличием зарегистрированного в установленном законом порядке договора аренды, а не обладания недвижимым имуществом;

- действия УМИЗ г.Орла по удовлетворению обращения ИП Листопадовой  Н.Н. о приобретении  в собственность нежилого помещения могли  бы  быть признаны  незаконными по требования прокурора.

В заседании апелляционной инстанции представитель УМИЗ  г.Орла поддержал требования апелляционной  жалобы.

ИП Листопадова Н.Н. и её представитель против удовлетворения требований апелляционной жалобы возражали, считая обжалуемое судебное  решение  законным и обоснованным.

Указали, что о неверно определенном предмете договоров 2004г., 2007г. ИП Листопадова  Н.Н. узнала только в феврале 2007г. Настаивали на  том, что  ИП  Листопадова  Н.Н. была  лишена   всякой  возможности  реализовать право на   обращение   в суд  с требованием о  понуждении регистрации договора   аренды №01165 от 01.08.2004 в связи с неточностью указания  объекта аренды. По мнению стороны  заявителя, УМИЗ  г.Орла   допустило злоупотребление правом  на  регистрацию спорного объекта.

В  судебном заседании объявлялся  перерыв с  20.02.2013  до 27.02.2013.

Судебное  заседание  откладывалось с 13.02.2013  до 20.02.2013.

Изучив материалы дела с учётом доводов заявителя жалобы и отзыва на  неё, заслушав  и обсудив пояснения  участвующих в деле  лиц, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:

01.08.2001 между УМИЗ г.Орла и ИП Листопадовой Н.Н. заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ул.Гагарина д.51, общей полезной площадью 178,2 кв.м, литер «А», из них: по первому этажу – 157 кв.м. номер помещения 136 (номера комнат по плану строения: 30, 6 , 5, 5а, 5б, 5в), места общего пользования – 20,7 кв.м.

В то же время, согласно техническому паспорту ГУП Орловский областной центр недвижимости от 02.03.2001, комнаты в помещении общей площадью 2625,9 кв.м.: 30 (кладовка), 5 (торговый зал), 6 (кладовка) относились к помещению №135 литер «А», 1 этаж (т.2, л.д.34-36).

В Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним 31.08.2001 сделана запись №57-01/01-49/2001-208 о регистрации права собственности за муниципальным образованием город Орел нежилого помещения 136,139,141,142,143,144, магазин, парикмахерская, закусочная, назначение: нежилое, общая площадь 2697,50 кв.м., этаж 1, литер А, кадастровый номер: 57:52:0020321:0007:54:401:001:010145640:0001:20500 (свидетельство от 23.09.2005 - л.д.3, т.2).

В материалы дела представлено также свидетельство о государственной регистрации права собственности от 24.04.2009 на помещение по адресу: г.Орел ул.Гагарина, д.51, обозначенное как помещение 136,139,141,142,143,144, лит. А,А1,А2А3, с увеличением общей площади до 2779,5 кв.м. (л.д.36 т.1).

Доказательства государственной регистрации помещения с номером 136, либо с номером 135, в материалах дела отсутствуют, как и доказательства изменения технических параметров переданного ИП  Листопадовой  Н.Н. в аренду помещения.

Принятие спорного помещения в пользование ИП Листопадовой Н.Н. 01.08.2001 подтверждается актами приема-передачи в аренду нежилых помещений, подписанных сторонами без дополнений и замечаний (т.1 л.д.15,17).

01.08.2004 между УМИЗ г.Орла и ИП Листопадовой Н.Н. заключен договор аренды нежилого помещения, расположенного по адресу: ул.Гагарина д.51, общей полезной площадью 178,2 кв.м, литер «А», из них: по первому этажу – 157 кв.м. номер помещения 136 (номера комнат по плану строения: 30,6,5,5а, 5б, 5в), места общего пользования – 20,7 кв.м. Срок действия договора установлен с 01.08.2004г. по 31.07.2007г.

Принятие спорного помещения в пользование ИП Листопадовой Н.Н. 01.08.2004 подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения, подписанного сторонами без дополнений и замечаний (т.1, л.д.25).

03.09.2007 между УМИЗ г.Орла и ИП Листопадовой Н.Н. заключен договор аренды спорного нежилого помещения, расположенного по адресу: г.Орел ул.Гагарина д.51, общей полезной площадью 178,2 кв.м, литер «А», из них: по первому этажу – 157 кв.м. номер помещения 136, состоящее из комнат: №30 площадью – 36,5 кв.м., № 6 площадью – 59,3 кв.м., №5 площадью – 36,1 кв.м., №5а площадью – 10,8 кв.м., №5б площадью – 10 кв.м, №5в площадью – 44,8 кв.м.; места общего пользования – 20,7 кв.м.

Принятие спорного помещения в пользование ИП Листопадовой Н.Н. 03.09.2007 подтверждается актом приема-передачи в аренду нежилого помещения, подписанного сторонами без дополнений и замечаний (т.1, л.д.30).

23.10.2009 между  сторонами заключено дополнительное соглашение к договору №01199 от 03.09.2007, которым изменён его предмет. Пункт 1.1. договора аренды №01199 от 03.09.2007 изложен в следующей редакции: «На основании Постановления Мэра №2048 от 03.09.2007г. Арендодатель сдает во временное пользование Арендатору часть нежилого помещения, расположенного по адресу: Орловская область, г.Орел, ул.Гагарина, д.51, лит.А, A1, А2, A3, пом.136, 139, 141, 142, 143, 144.

Общая полезная площадь по первому этажу - 184,7 кв.м. (номера комнат по плану строения: 1 площадью 6,7 кв.м., 2 площадью 5,2 кв.м., 2а площадью 1,8 кв.м., 6 площадью 120,8 кв.м., 30 площадью 43,2 кв.м.) в соответствии с поэтажным планом, прилагаемым к настоящему дополнительному соглашению».

Характеристика помещения   дана  на основании кадастрового паспорта, изготовленного ОГУП ОЦ «Недвижимость» инвентарный номер 57:52:0020321:0007:54:401:001:010145640:0001:20500 по состоянию на 26.03.2009 (л.д.39-40 т.1).

02.02.2010 ИП Листопадова Н.Н., заключив дополнительное соглашение от 23.10.2009 к договору аренды №01199 от 03.09.2007, то есть, исправив номер объекта аренды, зарегистрировала договор аренды №01199 от 03.09.2007 с указанным дополнительным соглашением в установленном законом порядке.

Согласно кадастровому паспорту помещения от 16.06.2009, из помещения 136, 139, 141, 142, 143, 144 путём выдела образовано  помещение №147 (л.д.37 т.1).

ИП Листопадова Н.Н. обратилась в УМИЗ администрации г.Орла с заявлением о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, а именно: нежилого встроенного помещения №147, площадью 184,7 по адресу: г.Орел, ул.Гагарина, д.51, в соответствии с Федеральным законом № 159-ФЗ от 22 июля 2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее также – Федеральный закон № 159-ФЗ), который предусматривает возможность отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства по цене, равной его рыночной стоимости.

Рассмотрев представленное ИП Листопадовой Н.Н. заявление с приложенными документами, УМИЗ г.Орла письмом от 07.06.2012 №3068 отказало заявителю в выкупе вышеуказанного нежилого помещения в связи с тем, что договор аренды от 01.08.2004 №01165 сроком действия с 01.08.2004 по 31.07.2007 не прошёл государственную регистрацию, поэтому на момент вступления в законную силу Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ заявитель не пользовался муниципальным имуществом на праве аренды в течение двух лет, что является несоответствием заявителя требованию пункта 1 статьи 3 Федерального закона от 22 июля 2008 года №159-ФЗ (л.д.49 т.1).

Не согласившись с полученным отказом, ИП Листопадова Н.Н. обратилась в арбитражный суд с настоящим заявлением.

Арбитражный суд области, удовлетворяя заявленные требования, пришёл к выводу о наличии у ИП Листопадовой Н.Н. преимущественного права приобрести спорное арендуемое имущество в собственность, указав, что с 01.08.2001 между  сторонами  сложились длительные арендные отношения, спорное  помещение, указанное в договорах и технических документах под разными номерами, непрерывно использовалось ИП Листопадовой Н.Н. в течение установленного п. 1 ст. 3 Закона N159-ФЗ срока, арендатором своевременно и в полном объеме уплачивалась арендная плата, которая принималась арендодателем, исполнялись иные обязанности арендатора, предусмотренные договорами и законом.

Арбитражный суд области указал, что договор аренды от 01.08.2004 №01165 не мог быть зарегистрирован по объективным, не зависящим от предпринимателя причинам, и вне зависимости от того, действовала ли она в данной ситуации осмотрительно в той степени, которая требовалась, поскольку арендодателем не приняты своевременно меры по внесению изменений в договор.

Апелляционный суд не может согласиться  с изложенной  правовой  позицией  арбитражного суда первой  инстанции в связи со следующим:

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судами первой и апелляционной  инстанций объективно установлено, что ИП Листопадова  Н.Н. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со ст.3 ФЗ от 22.07.2008 №159 – ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого