Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.03.2013 по делу n А48-3641/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159 – ФЗ установлена совокупность следующих условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества:

1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в  течение двух и   более лет до дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 №159 – ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из письма УМИЗ г.Орла от 07.06.2012 №3068, основанием для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества явилось его несоответствие требованиям п.1 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, т.к. договор аренды от 01.08.2004 №01165 сроком действия с 01.08.2004 по 31.07.2007 не прошёл государственную регистрацию (л.д.49 т.1).

На основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключённый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

По смыслу п.1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ на дату вступления настоящего закона в действие (5 августа 2008) субъект малого или среднего предпринимательства должен являться арендатором спорного имущества на основании договора, являющегося заключённым.

При этом судом проверяется непрерывность владения или пользования таким имуществом на протяжении двух и более лет до указанной даты.

Исследовав повторно имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, апелляционный суд приходит к следующему.

Договоры аренды недвижимого имущества №01114 от 01.08.2001 сроком действия  с 01.08.2001 по 31.07.2004, №01165 от 01.08.2004 сроком действия  с 01.08.2004 по 31.07.2007 не прошли государственную регистрацию, в связи с чем, не могут быть признаны заключёнными.

Ссылка ИП Листопадовой Н.Н. на государственную регистрацию договора аренды от 03.09.2007 №01199 (с дополнительным соглашением от 23.10.2009), заключённого на срок с 01.08.2007 по 31.07.2012, не влияет на правовую оценку спорных отношений, поскольку действие этого договора не распространяется на период двух или более лет до даты вступления в действие Федерального закона  от 22.07.2008 №159 – ФЗ.

Кроме того, суд апелляционной инстанции учитывает, что в период на протяжении двух или более лет до даты вступления в действие Федерального закона  от 22.07.2008 №159 – ФЗ ИП Листопадовой Н.Н. арендовалось спорное помещение, состоящее из комнат: №30 площадью – 36,5 кв.м., № 6 площадью – 59,3 кв.м., №5 площадью – 36,1 кв.м., №5а площадью – 10,8 кв.м., №5б площадью – 10 кв.м, №5в площадью – 44,8 кв.м.; мест общего пользования – 20,7 кв.м., и имеющего общую полезную площадь 178,2 кв.м., номер помещения  136 (л.д.9, 27 т.1).

При этом в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним сделана запись №57-01/01-49/2001-208 от 31.08.2001 о регистрации права собственности за муниципальным образованием город Орел нежилого помещения №136,139,141,142,143,144, общей площадью 2697,50 кв.м. (л.д.3, т.2).

В материалы дела также представлено свидетельство о государственной регистрации права собственности муниципального образования г.Орёл от 24.04.2009 на помещение по адресу: г.Орел ул.Гагарина, д.51, обозначенное как помещение 136,139,141,142,143,144, лит. А,А1,А2А3, с изменённой общей площади до 2779,5 кв.м. (л.д.36 т.1).

Право собственности муниципального образования г.Орёл на помещение №136 зарегистрировано не было (л.д. 62).

Других доказательств, свидетельствующих о существовании помещения № 136 лицами, участвующими в деле, представлено не было.

Данные обстоятельства объективно установлены судом первой инстанции и признаются обеими сторонами.

Таким образом, ни договором аренды №01165 от 01.08.2004, ни договором аренды №01199 от 03.09.2007,  ни дополнительным соглашением от 23.10.2009 не регулировались отношения аренды помещений, право собственности на которые было бы зарегистрировано  за муниципальным образованием г.Орёл, либо прошедших техническую инвентаризацию.

Следовательно, у ИП Листопадовой Н.Н. не возникло права на приобретение этого имущества, поскольку представленные в дело договоры аренды недвижимого имущества, заключенные на срок не менее года, не были зарегистрированы в установленном законом порядке, то есть отсутствует условие, предусмотренное п.1 ст. .3 Федерального закона от 22.07.2008 №159 – ФЗ

В  связи с изложенным, оспариваемый  ИП Листопадовой Н.Н. в рамках настоящего дела  отказ УМИЗ г.Орла  является  законным и обоснованным, а вывод  суда  первой  инстанции – не соответствующими  фактическим обстоятельствам дела.

Что касается доводов ИП Листопадовой Н.Н. о невозможности зарегистрировать договор аренды от 01.08.2004 №01165 по причине бездействия УМИЗ г.Орла, апелляционная коллегия их отклоняет, исходя из следующего.

Одним из принципов российского гражданского права является равенство участников отношений, регулируемых гражданским законодательством (ч.1 ст.1  Гражданского кодекса РФ). Исходя  из этого, стороны  арендных отношений, возникших между ИП  Листопадовой  Н.Н. и УМИЗ г.Орла в отношении спорного имущества,  находились в равном горизонтальном положении по отношению друг к другу с юридической  точки зрения. Возложение  на  одну  из сторон обязательств  в большем объёме, чем это предусмотрено заключёнными договорами аренды, является  недопустимым.

ИП  Листопадова  Н.Н. при заключении договоров  аренды №01165 от 01.08.2004 и  №01199 от 03.09.2007 приняла  на  себя  обязательства по изготовлению технического паспорта  на  арендованное  помещение и по регистрации договоров в уполномоченном органе за счёт собственных средств (пункты 2.3.20, 2.3.22 и пункты  2.2.20, 2.2.22 договоров  соответственно – л.д.21 об. т.1, л.д.28 об. т.1). Однако, указанные обязательства  в установленный срок ИП  Листопадовой  Н.Н. исполнены  не были.

Согласно ч. 1 ст.26 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" государственная регистрация аренды недвижимого имущества проводится посредством государственной регистрации договора аренды этого недвижимого имущества.

С заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Пунктом 5 статьи 18 Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (в редакции в ред. Федеральных законов от 29.06.2004 N 58-ФЗ, от 22.08.2004 N 122-ФЗ)  предусматривалось, что необходимые для государственной регистрации прав документы, выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, и являющиеся основанием для государственной регистрации наличия, возникновения, прекращения, перехода, ограничения (обременения) прав, представляются не менее чем в двух экземплярах-подлинниках, один из которых после государственной регистрации прав должен быть возвращен правообладателю, второй - помещается в дело правоустанавливающих документов.

Таким образом, ИП  Листопадова Н.Н. как сторона  договора №01165 от 01.08.2004 могла зарегистрировать его в установленном законом порядке, представив необходимые для  регистрации документы.

Доказательства того, что УМИЗ  г.Орла  создавались препятствия  в осуществлении ИП  Листопадовой Н.Н. регистрации договора аренды №01165 от 01.08.2004, в том числе доказательства непредставления ей  имеющихся  у ответчика необходимых для этого документов, в материалы  дела  не представлены.

Апелляционный  суд также отмечает, что приведение  договора аренды  №01165 от 01.08.2004 в соответствие со сведениями ЕГРП и технической инвентаризации, не может быть возложено исключительно на  УМИЗ г.Орла.

В соответствии с ч.3  ст.165 Гражданского кодекса РФ, если сделка, требующая государственной регистрации, совершена в надлежащей форме, но одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Однако судами первой и апелляционной инстанций объективно установлено и признаётся обеими сторонами, что ИП Листопадова  Н.Н. не  обращалась в суд с требованием  об обязании ответчика зарегистрировать договор аренды.

Кроме того, ИП Листопадова Н.Н., как равноправная сторона договора, также наделена правом на его изменение в части номера арендуемого помещения.

Доказательств совершения каких-либо действий, направленных на изменение договоров аренды №01114 от 01.08.2001, сроком действия с 01.08.2001 по 31.07.2004 и №01165 от 01.08.2004 сроком действия с 01.08.2004 по 31.07.2007, предпринимателем не представлено.

Как видно из показаний  свидетеля  Луценко М.В., обращение заявителя  в Регистрационное управление за регистрацией договора №01165 от 01.08.2004 состоялось только в феврале 2007г. (л.д.27 т.3).

При этом доказательств истребования у арендодателя надлежащих документов для осуществления регистрационных действий ИП Листопадовой Н.Н. не представлено.

Несвоевременное выполнение со стороны ИП Листопадовой Н.Н. обязательств по договорам аренды №01114 от 01.08.2001, №01165 от 01.08.2004 в части п.2.3.22, по договору  аренды №01199 от 03.09.2007 в  части  п.2.2.22, а именно, в проведении государственной регистрации настоящих договоров за счёт собственных средств в уполномоченном учреждении юстиции, находится в причинно-следственной связи с несвоевременным изменением предмета договора в части номера помещения.

При таких обстоятельствах у суда не было оснований для удовлетворения требований заявителя.

Изложенная правовая позиция совпадает с судебной практикой,  сложившейся в Центральном арбитражном округе (Постановление ФАС ЦО от 04.09.2012 по делу № А48-413/2012, Определение ВАС РФ от 19.12.2012 об отказе в передаче дела № А48-413/2012 в Президиум ВАС РФ).

В связи с изложенным, решение арбитражного суда области подлежит отмене.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ст.269, ст. 270 ст. 271 Арбитражного процессуального         кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Орловской области от 10.12.2012 по делу № А48-3641/2012 отменить полностью

В удовлетворении  требований индивидуального предпринимателя Листопадовой Натальи Николаевны о признании отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения № 147, расположенного по адресу: г. Орёл, ул. Гагарина, д. 51, выраженного в письме № 3068 от 07.06.2012г. отказать полностью

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                                        П.В.Донцов

Судьи                                                                                      Е.А.Семенюта

                                                                                       А.И.Протасов