Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 19.03.2013 по делу n А36-4830/2011. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить определение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ст.268 АПК РФ, и учитывая положения п.2 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 30.05.2005г. №92.

В обоснование своих доводов ОАО «Россельхозбанк» ссылается на недостоверность представленного отчета об оценке имущества должника, поскольку он не соответствует п.8, п.10, п. 19 ФСО №1, п.4 ФСО №3, а также Стандартам и правилам оценочной деятельности НП СМАОс и правилам деловой и профессиональной этики НП «СМАСОс».

Федеральные стандарты оценки «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1) и «Требования к отчету об оценке (ФСО №3)», утв. Приказами Министерства экономического развития и торговли РФ от 20.07.2007г. за №256 и за №254, обязательны к применению при осуществлении оценочной деятельности.

Согласно п.4 ФСО №3 при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: существенности, обоснованности, однозначности, проверяемости, достаточности.

На основании п.8 ФСО №1 датой оценки (датой проведения оценки, датой определения стоимости) является дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.

Как следует из материалов дела, согласно отчету об оценке рыночная стоимость имущества должника определена по состоянию на 21.11.2012г.

В связи с чем, ссылка кредитора на нарушение п.8 ФСО №1 несостоятельна.

Согласно ст. 14 вышеуказанного Закона оценщик имеет право, в том числе применять самостоятельно методы проведения оценки объекта оценки в соответствии со стандартами оценки.

В соответствии с п.13, п.14 ФСО №1 доходный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении ожидаемых доходов от использования объекта оценки. Сравнительный подход - совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с объектами - аналогами объекта оценки, в отношении которых имеется информация о ценах. Объектом - аналогом объекта оценки для целей оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Оценщик при проведении оценки обязан использовать затратный, сравнительный и доходный подходы к оценке или обосновать отказ от использования того или иного подхода (п. 20 ФСО №1).

Вместе с тем, оценщик вправе самостоятельно определять конкретные методы оценки в рамках применения каждого из подходов.

Пунктами 21 и 22 ФСО №1 предусмотрено, что доходный подход применяется, когда существует достоверная информация, позволяющая прогнозировать будущие доходы, которые объект оценки способен приносить, а также связанные с объектом оценки расходы. При применении доходного подхода оценщик определяет величину будущих доходов и расходов и моменты их получения. Сравнительный подход применяется, когда существует достоверная и доступная для анализа информация о ценах и характеристиках объектов-аналогов.

Согласно представленному в материалы дела отчету рыночная стоимость объектов оценки определена затратным и частично сравнительным подходами.

При этом оценщиком ИП Лыжиным С.В. мотивирован отказ от применения сравнительного подхода для объектов, зданий и сооружений, тем, что большинство объектов являются недействующими и неконкурентноспособными, часть зданий разрушена, многие комплексы не эксплуатируются и имеют предельное состояние, для модернизации и запуска которых требуются большие затраты и капитальные вложения.

Учитывая указанные обстоятельства, оценщик отказался от применения сравнительного подхода к оценке зданий и сооружений тока, свинофермы и склада модуля.

Оценщиком заявлен частичный отказ от применения сравнительного подхода в связи с тем, что часть машин и оборудования имеет предельный износ, требуются для модернизации большие вложения, аналоги для сравнения для таких объектов на рынке не представлены.

При этом оценщиком заявлен и мотивирован отказ от применения доходного метода в связи с тем, что часть оцениваемых зданий и сооружений находится в разрушенном состоянии и не может эксплуатироваться, предприятие находится в стадии конкурсного производства, открытая информация о сдаче в целом в аренду подобных помещений отсутствует (лист отчета 95).

Доказательства, опровергающие данные обстоятельства, ОАО «Россельхозбанк» в материалы дела не представлены.

Согласно п.19 ФСО № 1 информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

Как следует из отчета №104-1/12, экспертом анализировался рынок продаж аналогичных объектов.

Так, в качестве объектов-аналогов в отчете названы: аналоги №1-6, расположенные на территории нескольких районов Липецкой области, у всех земельных участков, выбранных в качестве аналогов, одинаковые экономические характеристики (л. отчета 104).

ОАО «Россельхозбанк» полагает, что в отчете неверно приведены сведения о кадастровой стоимости и категории земель земельных участков под объектами недвижимости, в связи с чем, при использовании сравнительного подхода оценщик неверно подобрал земельные участки - аналоги.

Между тем, как следует из материалов дела, указанные сведения приведены в отчете в соответствии с правоустанавливающими документами и соответствуют сведениям, размещенным на официальном сайте Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии. Категория земель использованных оценщиком аналогов соответствует категории земель оцениваемых земельных участков: земли сельскохозяйственного назначения.

При этом федеральные стандарты оценки и Стандарты и правила оценочной деятельности НП СМАО не требуют от оценщика использования абсолютно идентичных аналогов.

Доводы ОАО «Россельхозбанк» о том, что использование объектов-аналогов повлекло определение недостоверной итоговой стоимости имущества, документальными доказательствами не подтверждены.

Конкурсный кредитор полагает, что применение оценщиком при оценке земельных участков с/х назначения корректирующего коэффициента на обрабатываемость земель (рекультивацию) в размере 45% нарушает п. 19 ФСО №1, и что указанный коэффициент не подлежит применению, поскольку все земельные участки с/х назначения, оцениваемые в отчете об оценке, находятся в обработанном состоянии.

Данный довод правомерно отклонен судом первой инстанции, поскольку в силу п.19 ФСО №1 и п.12 ФСО №3 при проведении оценки рыночной стоимости сельскохозяйственных угодий оценщик обязан учитывать особенности оценки земель сельскохозяйственного назначения, а именно необходимость поддержания почвенного плодородия сельскохозяйственных угодий посредством применения соответствующей агротехники и соблюдения определенных требований к способам ведения производства (внесение удобрений и т.д.).

Действия оценщика при введении корректировки на рекультивацию земель (п. 5.4. отчета №104-1/12 от 18.12.2012г. «Анализ рынка земельных участков») не противоречат пункту 22 ФСО №1.

Из пояснительной записки оценщика Лыжина С.В. к отчету следует, что понятие рекультивации не тождественно понятию использования земельных участков по целевому назначению, а также что понятие рекультивации земель сельскохозяйственного назначения включает в себя значительный комплекс работ, направленных на восстановление продуктивности и хозяйственной ценности земель, и требующий больших финансовых вложений.

Непроведение работ по рекультивации земель снижает эффективность использования земель в соответствии с их целевым назначением.

Согласно данным ООО «Агрофирма Пальна» в связи с тяжелым финансовым состоянием и прекращением деятельности должника в сфере растениеводства по решению собрания кредиторов ООО «Агрофирма Пальна» от 11.05.2012г., в 2011 году работы по рекультивации земель проводились частично, в 2012 году работы - не проводились.

Таким образом, материалами дела подтверждается, что земельные участки сельскохозяйственного назначения, принадлежащие ООО «Агрофирма Пальна» и находящиеся в залоге у ОАО «Россельхозбанк», не используются в соответствии с их назначением с ноября 2011 года, за исключением земельного участка, площадью 982,94 га, расположенного по адресу: Липецкая область, Становлянский район, с/п Пальна-Михайловский сельсовет, южнее с.Пальна-Михайловка, кадастровый номер 48:14:195 01 01:0514, находящегося в аренде у ООО «Норд», который не используется по своему целевому назначению с октября 2012 в связи с введением в отношении арендатора конкурсного производства.

Доказательства, опровергающие данные обстоятельства, ОАО «Россельхозбанк» не представило, равно как и доказательства того, что применение коэффициента на обрабатываемость земель (рекультивацию) повлекло недостоверность итоговой стоимости земельных участков, определенной в отчете №104-1/12 от 18.12.2012 года.

Из содержания отчета следует, что он выполнен согласно техническому заданию на оценку во исполнение договора №104 на проведение оценки от 21.11.2012г. для совершения сделки договора купли-продажи в рамках процедуры банкротства.

Следовательно, оценщик был не только вправе, но и обязан учесть корректировку на условия сделки с учетом процедуры банкротства продавца. Размер корректировки математически обоснован оценщиком в п. 5.4. отчета.

В связи с чем, довод кредитора о том, что определенная рыночная цена не соответствует заданию на оценку, является необоснованным.

Ссылка ОАО «Россельхозбанк» на то, что общий размер корректировок не может превышать 30% не обоснована по праву.

По мнению ОАО «Россельхозбанк» на стр. 64 отчета при оценке молокопровода оценщиком неправомерно использован нижний предел цены имущества из диапазона, указанного на странице сети Интернет.

Однако данный довод подлежит отклонению, поскольку следует из копии страницы сети Интернет по адресу: http://chel.pulscen.ru/products/molokoprovod_lineyny_4765321, на данной странице указана цена на комплект молокопровода на 200 коров в размере от 960 до 1 420 тыс. руб.

Поскольку оценке подлежал комплект молокопровода на 100 коров, оценщик использовав минимальное значение из диапазона, не допустил нарушений установленных законом требований.

Доводы кредитора о неправомерности при применении сравнительного подхода ссылки на телефонные переговоры и на страницы сети Интернет, в которых не отражена прямо информация о цене, предлагаемой к продаже техники, подлежат отклонению, поскольку согласно п.10 ФСО №3 в тексте отчета об оценке должны присутствовать ссылки на источники информации, используемой в отчете, позволяющие делать выводы об авторстве соответствующей информации и дате ее подготовки.

Ссылаясь на телефонные переговоры, оценщик указал источник информации: наименование юридического лица, с которым велись переговоры, адрес и номер телефона.

На страницах сети Интернет, которые не содержат прямой информации о цене имущества, предлагаемого к продаже, также имеется указание на продавца либо контактное лицо и номер телефона, по которому предлагается уточнять стоимость имущества.

Согласно отчету оценщиком вместе с данными телефонного опроса использовались и иные источники информации, которые могут быть проверены пользователем отчета (л. отчета 143).

Кроме того, кредитором не указано каким образом данное обстоятельство могло значительно повлиять на итоговую стоимость имущества.

Доказательства того, что компания, указанная на сайте www.moas.ru/page31.html на ст. 64 отчета, не осуществляет продажу трактора модели Buhler Versatile 2375, не представлены. По данным оценщика на сайте размещен прайс-лист, который содержит информацию о предлагаемом к продаже имуществе, в том числе и о тракторе Buhler Versatile 2375, а также номера телефонов, по которым можно уточнить стоимость имущества (л.д.90 том 1).

При этом суд первой инстанции правомерно отклонил ссылки ОАО «Россельхозбанк» на прайс-лист от 18.12.2012г., и то, что на стр. 64 отчета неверно указана цена мотовило 6м ПЗ-01000Б, так как согласно абз. 7 п. 19 ФСО № 1 оценщик при проведении оценки не может использовать информацию о событиях, произошедших после даты оценки.

Также является документально не подтвержденным и подлежит отклонению довод кредитора о том, что в отчете недостоверно определена стоимость скота, по причине неиспользования при проведении оценки рыночной стоимости крупно-рогатого скота в Становлянском районе Липецкой области, и неправомерном использовании данных рынка по Добринскому району.

Однако конкурсным управляющим представлен договор №2 от 26.10.2012г. купли-продажи сельскохозяйственных животных о реализации имущества должника – ООО им.М.Горького, свидетельствующий о реализации 676 голов крупного рогатого скота за 6 212 035,44 руб. (рыночной стоимости), применение оценщиком рыночных цен на крупный рогатый скот в Липецкой области не могло значительно привести к занижению рыночной цены.

В связи с чем, занижения рыночной стоимости крупного рогатого скота судом не усматривается.

Указывая на использование оценщиком неверной формулы расчета стоимости затрат на замещение улучшений в отношении недвижимого имущества, кредитором не учтено, что согласно п. 16 ФСО №1 оценщик вправе самостоятельно выбирать методы и методологию расчетов в рамках каждого подхода.

Довод ОАО «Россельхозбанк» о том, что использование оценщиком в формуле для расчета физического износа недвижимости терминов «эффективный возраст, лет» и «срок экономической жизни», а в таблице с расчетами терминов «эффективный срок, лет» и «нормативный срок жизни, лет» не соответствует принципу проверяемости, закрепленному в п. 4 ФСО №3, также является несостоятельным, поскольку термины «эффективный срок, лет» и «эффективный возраст, лет» идентичны, а термины «нормативный срок жизни, лет» и «срок экономической жизни» близки по своему значению.

При этом кредитор не обосновал, каким образом использование указанных терминов повлияло на итоговую стоимость имущества, определенную в отчете.

Довод ОАО «Россельхозбанк» о том, что при определении физического износа строений неверно определен нормативный срок службы зданий, является необоснованным и не подтвержден документально.

В данном случае кредитор не доказал, что определение оценщиком нормативного