Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.03.2013 по делу n А48-1811/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

акт.

         Представители ООО «Переплетчик», Администрации города Орла, индивидуального предпринимателя Медведева Сергея Леонидовича и ООО «Эксперт-Недвижимость М» не явились, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.

        Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения лиц, участвующих в деле о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие их представителей.

         В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 19.03.2013 года.

         После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе, представители лиц, участвующих в деле не явились.

  В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ  при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Изучив материалы дела и доводы апелляционной жалобы и объяснений на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц,  которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

          Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, Постановлением Главы администрации города Орла № 654 от 13.03.2012 года цена приобретаемого субъектом малого предпринимательства ООО «Переплетчик» объекта недвижимого имущества – нежилого помещения, назначение: нежилое, общая площадь 203,6 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Орловская область, г. Орел, ул. Пушкина, д. 20а, лит. А, пом. 2, установлена в размере 3980000 рублей без учета НДС в соответствии с рыночной стоимостью объекта оценки (пункты 1. и 1.1. постановления).

         Право собственности Муниципального образования город Орел на объект - помещение: нежилое помещение, назначение: нежилое, общей площадью 203,6 кв.м., этаж 1, адрес объекта: Орловская область, г.Орел, ул.Пушкина, д.20А, лит.А, пом.2, зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 28.11.2011 года.

         Письмом от 22.03.2012 года № 9025 Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла направило истцу для подписания проект договора купли-продажи.

         Письмом № 17 от 09.04.2012 года  истец направил в адрес ответчика для подписания проект договора купли-продажи недвижимого имущества и протокол разногласий к данному проекту договора. Одновременно истец направил пояснительную записку, в которой сообщил, что в соответствии с отчетом ООО «Эксперт-Недвижимость М» рыночная стоимость оцениваемого объекта составляет 1864400 рублей без учета НДС и существенно отличается от рыночной стоимости, указанной в отчете, выполненном индивидуальным предпринимателем Медведевым С.Л., истец предложил ответчику в случае, если он сочтет стоимость объекта заниженной, провести экспертную оценку двух представленных отчетов и (или) провести еще одну независимую оценку рыночной стоимости объекта с целью установления его окончательной стоимости.

          УМИЗ Администрации города Орла в письме от 17.04.2012 года № 2237 сообщило, что цена объекта определена в соответствии с отчетом о рыночной стоимости, выполненным индивидуальным предпринимателем Медведевым С.Л., правовых оснований для уменьшения цены данного объекта, на основании представленного истцом отчета, нет.

          Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения в арбитражный суд.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

         Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В силу пункта п. 1 ст. 421 ГК РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Согласно п. 4 ст. 445 ГК РФ, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.

В соответствии с частью 2 статьи 455 ГК РФ, в случаях, когда в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий.

При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок, сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Пунктом 1 статьи 445 ГК РФ, в таких случаях, предусмотрен досудебный порядок урегулирования споров, а именно направление проекта договора стороне, для которой заключение договора обязательно.

В статье 446 ГК РФ установлено, что в случае передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 данного Кодекса либо по соглашению сторон, условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

Суд первой инстанции, оценив представленные сторонами в обоснование своих требований и возражений доказательства в порядке статьи 71 АПК РФ, обоснованно установил, что разногласия сторон сводятся к определению цены продажи имущества, подлежащего передаче истцу по договору купли-продажи в соответствии с Федеральным Законом №159-ФЗ от 22.07.2008 года «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

         По правилам статьи 217 ГК РФ  имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

        Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 года № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

Федеральным законом от 22.07.2008 года №159-ФЗ установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при наличии в совокупности условий, перечисленных в статье 3 данного Закона, по цене, равной рыночной стоимости имущества и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности».

         В силу статьи 10 Федерального закона от 29.07.1998 года № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» в отношении оценки объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям, договор на проведение оценки от имени заказчика заключается лицом, уполномоченным собственником на совершение сделок с объектами, если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

В соответствии со статьей 12 этого Закона, отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренным данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном порядке не установлено иное.

Как установлено статьей 13 того же Закона, в случае наличия спора о достоверности величины рыночной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, арбитражный суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании.

          Оспаривание достоверности величины стоимости объекта оценки, определенной независимым оценщиком, путем предъявления самостоятельного иска возможно в том случае, когда законом или иным нормативным актом предусмотрена обязательность такой величины для сторон сделки, государственного органа, должностного лица, органов управления юридического лица.

         На основании положений статьи 8 Закона об оценочной деятельности, проведение оценки объектов оценки является обязательным в случае вовлечения в сделку объектов оценки, принадлежащих полностью или частично Российской Федерации, субъектам Российской Федерации либо муниципальным образованиям, в том числе при их приватизации.

          В рассматриваемом случае вопрос о достоверности величины стоимости объекта оценки носит рекомендательный характер и может рассматриваться в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки.

          Как следует из договора купли-продажи недвижимого имущества, он был подписан со стороны истца с протоколом разногласий, в котором истец предложил цену объекта указать равной 1864400 рублей без учета НДС.

          Согласно отчету об оценке № 057/2012 от 29.02.2012 года, составленному индивидуальным предпринимателем Медведевым С.Л., рыночная стоимость объекта оценки без учета НДС составила 3980000 рублей.

          Как следует из отчета № 05-О/2012, выполненного 30.03.2012 года ООО «Эксперт-Недвижимость М», итоговая величина рыночной стоимости объекта оценки определена равной 1864400 рублям.

         Определением Арбитражного суда Орловской области от 20.06.2012 года  производство по настоящему делу была назначена судебная экспертиза, проведение которой было поручено ООО «Кватро-о», эксперту (специалисту-оценщику) Нахалову Андрею Михайловичу.

         Перед экспертом был поставлен вопрос: определить рыночную стоимость объекта недвижимости: нежилого помещения общей площадью 203,6 кв.м., этаж 1, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Пушкина, дом 20а, лит. А, пом. 2 (с учётом и без учёта НДС) по состоянию на 29.02.2012 года.

Согласно статье 64 АПК РФ, заключения экспертов относятся к доказательствам, на основании которых арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела.

В силу части 1 статьи 64, статей 71, 65 АПК РФ, арбитражный суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения лиц, участвующих в деле, а также иные обстоятельства, имеющие значение для правильного рассмотрения дела, на основании представленных доказательств.

В силу статьи 82 АПК РФ, для разъяснения возникающих при рассмотрении дела вопросов, требующих специальных знаний, арбитражный суд назначает экспертизу по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия лиц, участвующих в деле. О назначении экспертизы арбитражный суд выносит определение.

        Из заключения эксперта № 12-06-42/р, составленного 01.11.2012 года следует, что рыночная стоимость помещения: нежилое помещение, назначение: нежилое, общая площадь 203,6 кв.м., этаж 1, расположенное по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Пушкина, д. 20А, лит. А, пом. 2, учитывая характеристики и особенности объекта исследования, а также исходя из анализа рынка по состоянию на 29.02.2012 года, с учетом округления, составляет 2535400 рублей с учетом НДС и 2148700 рублей без учета НДС.

       На основании изложенного, судом первой инстанции правомерно сделан вывод о том, что ненормативный акт в указанной части не соответствует действующему законодательству и нарушает права и законные интересы истца, в связи с чем, в данной части является недействительным.

        Доводы заявителя жалобы о том, что при проведении судебной экспертизы выводы сделаны с нарушением ФСО № 1 «Общие понятия оценки, подходы к оценке и требованиям к проведению оценки» подлежат отклонению по следующим основаниям.

        В соответствии с частью 3 статьи 86 Арбитражного процессуального кодекса РФ, допрошенный в судебном заседании суда первой инстанции эксперт Нахалов А.М., пояснил, что по вопросу об указании в экспертном заключении (на странице 11 отчета) стоимости отделки в долларах, эксперт сообщил, что это сделано в силу сложившейся практики, однако все расчеты произведены в рублевом эквиваленте и корректировка на отделку в рассматриваемом отчете вообще не производилась.

        Ссылка заявителя жалобы на некорректность подобранных экспертом аналогов спорного объекта, поскольку спорный объект расположен в центре города Орла, а объекты – аналоги – на его окраинах, не состоятельна.

         Так, согласно пояснениям эксперта Нахалова А.М., оптимальным количеством аналогов для рынка г. Орла является 3-4 аналога, главный фактор – относимость аналога к типу помещения (производственно-складские), учитывается и место нахождения, чтобы нивелировать разницу в технико-экономических характеристиках аналогов, производятся корректировки, это общепринятая практика. По поводу примененных корректировок на местоположение аналогов, эксперт пояснил, что это складская, а не офисная недвижимость,