Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.03.2013 по делу n А48-3790/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

25 марта 2013 года                                                        Дело №  А48-3790/2012

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена   20.03.2013

Постановление в полном объеме изготовлено     25.03.2013

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                      Донцова П.В.,

судей                                                                                 Семенюта Е.А.,

                                                                                     Протасова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Бутыриной Е.А.,

с участием:

от индивидуального предпринимателя Фирсовой Елены Владимировны: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения;

от управления муниципального имущества и землепользования администрации города Орла: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения;

от администрации города Орла: представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу индивидуального предпринимателя   Фирсовой   Елены   Владимировны на решение Арбитражного суда Орловской  области от 25.12.2012 по делу  №48-3790/2012 (судья  Капишникова   Т.И.) по заявлению индивидуального предпринимателя Фирсовой Елены Владимировны (Орловская область, Орловский район, ОГРНИП 304572029400016) к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (ОГРН 1025700826502, адрес: 302028, Орловская область, Орловский район, г.Орел, ул.Пролетарская Гора, д.1) о признании незаконным отказа в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества,

УСТАНОВИЛ:

Индивидуальный предприниматель Фирсова Елена Владимировна (далее – заявитель, ИП Фирсова Е.В.) обратилась в Арбитражный суд Орловской области с заявлением к Управлению муниципального имущества и землепользования администрации города Орла (далее - ответчик, УМИЗ администрации г.Орла) о признании незаконным отказа, содержащегося в письме от 12.09.2012г. №5628, в реализации права на преимущественную приватизацию нежилого помещения, расположенного по адресу: Орловская область, г.Орел, пер.Циолковского, д.4, пом.14 площадью 37,6 кв.м, и обязании ответчика совершить действия, определенные в ч.3 ст.9  Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (с учётом уточнения).

Решением Арбитражного суда Орловской области от 25.12.2012 в удовлетворении заявленных требований отказано.

Не согласившись с решением,  ИП Фирсова  Е.В. обратилась в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит его отменить, указывая  следующее:

- ИП  Фирсова Е.В. на  момент вступления   в силу Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ пользовалась спорным муниципальным имуществом на  праве аренды в течение  более  двух лет;

-  договор аренды  от 01.10.2001 №1855 сроком действия с  01.10.2001 по 30.09.2002 не подлежал государственной регистрации, поскольку фактически заключён сторонами только в ноябре 2001г.;

- договор аренды от 01.10.2001 №1855 по истечении указанного в нём срока был возобновлён на неопределённый  срок  по смыслу   ст.610 и ст.621 Гражданского кодекса РФ и был прекращён  новацией  в 2007г. после государственной  регистрации  нового договора аренды.

В заседание апелляционной инстанции ИП  Фирсова   Е.В., представители УМИЗ администрации г.Орла и администрации г.Орла не явились, о слушании дела  извещены  надлежащим образом.

ИП  Фирсова   Е.В. ходатайствовала  о проведении судебного заседания   с использованием видеоконференц – связи  при содействии одного из судов  г.Санкт-Петербурга. Ввиду  отсутствия  технической  возможности Девятнадцатый  арбитражный  апелляционный  суд отказал в удовлетворении указанного ходатайства.

В  письменных пояснениях, поступивших в апелляционный  суд 20.03.2013 в электронном виде,  ИП  Фирсова Е.В. поддержала  требования апелляционной  жалобы, ходатайствовала о проведении судебного заседания  в её  отсутствие.

Представитель УМИЗ администрации г.Орла и администрации г.Орла в письменном заявлении ходатайствовал о рассмотрении  дела  в его отсутствие. Ссылаясь на  судебную практику по делам  А48-4121/2012  и А48-3641/2012, просил оставить обжалуемое  судебное  решение  без изменения, апелляционную жалобу  ИП  Фирсовой Е.В. - без удовлетворения.

Судебное  заседание по настоящему  делу откладывалось с 25.02.2013  до 20.03.2013.

Изучив материалы дела с учётом доводов заявителя жалобы, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:

Фирсова Елена Владимировна зарегистрирована в качестве индивидуального предпринимателя за ОГРНИП 304572029400016.

01.10.2001 Управлением муниципального имущества г.Орла (Арендодатель) и ИП Фирсовой Е.В. (Арендатор) заключён договор №1855 на аренду нежилого помещения площадью 58,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Орел, пер.Циолковского д.4,пом.14 для размещения парикмахерской, срок аренды – с 01.10.2001 по 30.09.2002 (т.1, л.д.19-24).

01.10.2002 Управлением муниципального имущества г.Орла (Арендодатель) и ИП Фирсовой Е.В. (Арендатор) подписан договор №1864 на аренду нежилого помещения площадью 58,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Орел, пер.Циолковского д.4,пом.14 для размещения парикмахерской, срок аренды – с 01.10.2002 по 30.09.2004 (т.1, л.д.29-31).

01.10.2004 Управлением муниципального имущества г.Орла (Арендодатель) и ИП Фирсовой Е.В. (Арендатор) подписан договор №1880 на аренду нежилого помещения площадью 58,2 кв.м., расположенного по адресу: г.Орел, пер.Циолковского д.4,пом.14 для размещения парикмахерской, срок аренды – с 01.10.2004 по 30.09.2007 (т.1, л.д.32-37).

Вышеуказанные договоры не проходили процедуру государственной регистрации.

19.10.2007 на основании постановления мэра г.Орла от 19.10.2007 №2419 Управлением муниципального имущества и землепользования Администрации г.Орла (Арендодатель) и ИП Фирсовой Е.В. (Арендатор) подписан договор №1895 на аренду нежилого помещения площадью 37,6 кв.м., расположенного по адресу: г.Орел, пер.Циолковского д.4,пом 14 для размещения парикмахерской, срок аренды – с 01.10.2007 по 30.09.2012 (т.1, л.д. 39 - 46). Договор № 1895 от 19.10.2007 прошёл процедуру государственной регистрации 02.12.2008.

ИП Фирсова Е.В. обратилась в УМИЗ администрации г.Орла с заявлением о выкупе арендуемого ею нежилого помещения, расположенного по адресу: : г.Орел, пер.Циолковского д.4 пом.14 общей площадью 37,6 кв.м.

Письмом от 12.09.2012 №5628 ответчик сообщил об отказе в реализации преимущественного права на выкуп арендуемого помещения, сославшись на отсутствие государственной регистрации договора аренды от 01.10.2004 №1880 сроком действия с 01.10.2004 по 30.09.2007 и несоответствие в связи с этим заявителя требованию п.1 ст.3 Федерального закона от 22.07.2011 №159-ФЗ (т.1, л.д.17).

Не согласившись с отказом в преимущественном праве на приобретение арендуемого нежилого помещения, ИП Фирсова Е.В. обратилась в арбитражный суд с заявлением о признании его незаконным.

Арбитражный  суд области отказал в удовлетворении заявленных требований, поскольку  пришёл к выводу, что  общий   срок  непрерывных арендных отношений  ИП  Фирсовой Е.В. и УМИЗ  администрации г.Орла на дату вступления в силу Федерального закона от 22.07.2011 №159-ФЗ составил менее  двух лет. При этом  суд исходил из того, что договор аренды нежилого помещения от 01.10.2004 № 1880 со сроком действия с 01.10.2004 по 30.09.2007, то есть более года, подлежал государственной регистрации; согласно п.2.3.22 договора от 01.10.2004 № 1880 арендатор обязался произвести государственную регистрацию данного договора и всех соглашений и уведомлений к нему за счет собственных средств в уполномоченном учреждении юстиции; данную обязанность ИП Фирсова Е.В. не исполнила.

Доводы  заявителя  о том, что договор аренды   №1855 от 01.10.2001 заключался   после 29.10.2001, в связи с чем, не требовал государственной  регистрации, отклонены  судом области  как противоречащие установленным по делу  обстоятельствам.

По тем же  причинам судом отклонён довод заявителя  о возобновлении  арендных отношений  на  неопределённый  срок после истечения  срока  действия договора №1855 от 01.10.2001.

Апелляционный суд не находит оснований  для  отмены  обжалуемого судебного решения в связи со следующим:

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Судами первой и апелляционной  инстанций объективно установлено, что ИП Фирсова  Е.В. относится к субъектам малого и среднего предпринимательства, пользующимся в соответствии со ст.3 ФЗ от 22.07.2008 №159 – ФЗ при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159 – ФЗ установлена совокупность следующих условий реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества:

1) арендуемое имущество находится во временном владении и (или) временном пользовании субъекта непрерывно в  течение двух и   более лет до дня вступления в силу ФЗ от 22.07.2008 №159 – ФЗ в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Как следует из письма УМИЗ г.Орла от 12.09.2012 №5628, основанием для отказа заявителю в реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества явилось его несоответствие требованиям п.1 ст.3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ, т.к. договор аренды от 01.10.2004 №1880 сроком действия с 01.10.2004 по 30.09.2007 не прошёл государственную регистрацию (л.д.17 т.1).

На основании пункта 2 статьи 651 Гражданского кодекса РФ договор аренды, заключённый на срок не менее одного года, подлежит государственной регистрации и считается заключённым с момента такой регистрации.

В пункте 4 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 «О некоторых вопросах применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» указано, что судам необходимо иметь в виду, что договор аренды недвижимого имущества, заключенный на срок не менее года, может являться основанием для возникновения права на приобретение этого имущества только в том случае, если он был зарегистрирован в установленном законом порядке, либо имеется вступившее в законную силу решение суда о регистрации сделки (пункт 3 статьи 165 ГК РФ).

По смыслу п.1 ст. 3 Федерального закона от 22.07.2008 №159-ФЗ на дату вступления настоящего закона в действие (5 августа 2008) субъект малого или среднего предпринимательства должен являться арендатором спорного имущества на основании договора, являющегося заключённым.

При этом судом проверяется непрерывность владения или пользования таким имуществом на протяжении двух и более лет до указанной даты.

Исследовав повторно имеющиеся в деле и дополнительно представленные доказательства, апелляционный суд приходит к следующему.

Договоры аренды недвижимого имущества  от 01.10.2001 №1855 сроком с 01.10.2001 по 30.09.2002 (т.1, л.д.19-24), от 01.10.2002 №1864 сроком с 01.10.2002 по 30.09.2004 (т.1, л.д.29-31), от 01.10.2004 №1880 сроком с 01.10.2004 по 30.09.2007 не прошли государственную регистрацию, в связи с чем, не могут быть признаны заключёнными.

Ссылки заявителя на то, что в период с 01.10.2001 по настоящее время указанное нежилое помещение не выбывало из владения, в течение всего указанного периода заявитель добросовестно исполнял обязанности арендатора и не имел задолженности по уплате арендной платы, в связи с чем имеет преимущественное право