Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27.03.2013 по делу n А14-15545/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«28» марта 2013 года                                                      Дело № А14-15545/2012 город Воронеж                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 22 марта 2013 года

Постановление в полном объеме изготовлено 28 марта 2013 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                        Мокроусовой Л.М.,

судей                                                                                   Ушаковой И.В.,

                                                                                             Поротикова А.И.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Баткаевой А.Р.,

при участии:

от ООО «Главпродукт»: Згонникова С.П., представителя по доверенности б/н от 05.09.2012,

от Муниципального образования городской округ город Воронеж в лице Управления финансово-бюджетной политики администрации городского округа город Воронеж: Богатыревой Ю.Н., представителя по доверенности  №840-УФБН от 20.12.2012,

от Администрации городского округа город Воронеж: Богатыревой Ю.Н., представителя по доверенности  № 1185 от 29.11.2012,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Муниципального образования городской округ город Воронеж в лице Управления финансово-бюджетной политики администрации городского округа город Воронеж на решение Арбитражного суда Воронежской области от 27.12.2012 по делу № А14-15545/2012 (судья Мироненко И.В.) по иску общества с ограниченной ответственностью «Главпродукт» (ОГРН 1063667177683) к Муниципальному образованию городской округ город Воронеж в лице Управления финансово-бюджетной политики администрации городского округа город Воронеж (ОГРН 1033600005889) о взыскании в качестве частичного возмещения стоимости неотделимых улучшений денежных средств в сумме 8 500 000 руб.; третье лицо: Администрация городского округа город Воронеж,

УСТАНОВИЛ:

общество с ограниченной ответственностью «Главпродукт» (ООО «Главпродукт», истец) обратилось в Арбитражный суд Воронежской области с иском к Муниципальному образованию городской округ город Воронеж в лице Департамента финансово-бюджетной политики администрации городского округа город Воронеж (ответчик) о взыскании в качестве частичного возмещения стоимости неотделимых улучшений нежилого встроенного помещения №IV в лит. А-А1, общей площадью 404,8 кв.м, этаж 1, подвал, номера на поэтажном плане подвал: 1-19; 1 этаж: 20-34, расположенного по адресу: г. Воронеж, ул. Фридриха Энгельса, д. 7, денежных средств в сумме 8 500 000 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечена Администрация городского округа город Воронеж (третье лицо).

Решением Арбитражного суда Воронежской области от 27.12.2012 заявленные исковые требования были удовлетворены в полном объеме.

Не согласившись с состоявшимся судебным актом, Муниципальное образование городской округ город Воронеж в лице Управления финансово-бюджетной политики администрации городского округа город Воронеж обратилось с апелляционной жалобой, в которой просило решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новый судебный акт об отказе в удовлетворении заявленных исковых требований в полном объеме.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции представитель Муниципального образования городской округ город Воронеж в лице Управления финансово-бюджетной политики администрации городского округа город Воронеж и Администрации городского округа город Воронеж поддержал доводы апелляционной жалобы, просил решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель ООО «Главпродукт» возражал против доводов апелляционной жалобы, просил обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Исследовав материалы дела, доводы апелляционной жалобы, заслушав лиц, участвующих в деле, судебная коллегия не находит оснований к отмене или изменению решения суда первой инстанции.

Из материалов дела следует, что по договору аренды нежилого помещения от 20.04.2006, заключенному между Муниципальным унитарным предприятием «Управление служебных зданий Администрации г. Воронежа» и обществом с ограниченной ответственностью «Главпродукт», последнему было передано в аренду нежилое помещение по улице Фр. Энгельса, находящееся в хозяйственном ведении МУП «Управление служебных зданий администрации г. Воронежа», общей площадью 436,5 кв.м., в т.ч. 1-й этаж -261,1 кв.м. для использования под кафе и 174,5 кв.м. для использования под склад сроком с 20.04.2006 по 20.04.2011.

Приказом Комитета Департамента муниципальной собственности Администрации городского округа город Воронеж № 381 от 06.04.2007 приказ комитета по управлению имуществом № 903 от 03.10.2006 «О вступлении в права «Арендодателя» в связи с передачей нежилого встроенного помещения по адресу: г. Воронеж, ул. Фридриха Энгельса, 7 из хозяйственного ведения от МУП «Управление служебных зданий администрации г. Воронежа» в имущественную казну городского округа город Воронеж. Стороной «арендодатель» по договору аренды № 28 от 20.04.2006 нежилого помещения по адресу: г. Воронеж, ул. Фридриха Энгельса, д.7 определена администрация городского округа город Воронеж.

Постановлением главы городского округа город Воронеж № 29 от 29.01.2007 было разрешено ООО Главпродукт» проектирование реконструкции встроенного нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности под кафе по адресу: ул. Фридриха Энгельса,7.

Дополнительным соглашением от 18.10.2007 к договору аренды                            № 6-951-07 от 20.04.2006 сторонами закреплено, что в связи с предстоящем проведением работ по реконструкции арендованного имущества за счет собственных средств арендатора, арендодатель дает согласие на проведение арендатором неотделимых улучшений арендованного имущества. При этом арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений в соответствии со сметным расчетом стоимости работ, согласованными сторонами.

Впоследствии между сторонами был заключен договор купли-продажи № Ц-054-09 от 15.09.2009 нежилого помещения № IV в лит. А-А1, общей площадью 404,8 кв.м., подвал, номера на поэтажном плане: подвал: 1-19, 1 этаж:20-34, кадастровый (условный) номер: 36-36-01/125/2009/280, расположенное по адресу: г. Воронеж, улица Фридриха Энгельса, дом 7.

Право собственности за ООО «Главпродукт» на указанное помещение было зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от 14.01.2010.

Письмом от 03.09.2012 истец обратился к администрации городского округа город Воронеж с требованием о частичном возмещении неотделимых улучшений нежилого встроенного помещения № IV в лит. А-А1, общей площадью 404,8 кв.м., подвал, номера на поэтажном плане: подвал: 1-19, 1 этаж:20-34, кадастровый (условный) номер: 36-36-01/125/2009/280, расположенного по адресу: г. Воронеж, улица Фридриха Энгельса, дом 7 в соответствии со сметным расчетом стоимости работ по реконструкции.

04.09.2012 Администрация городского округа город Воронеж отказала в возмещении стоимости неотделимых улучшений вышеуказанного нежилого помещения в связи с тем, что выкупленное ООО «Главпродукт» помещение не является муниципальной собственностью.

Отказ от возмещения произведенных улучшений арендованного помещения в период действия договора аренды послужил основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

В соответствии с пунктом 1 статьи 650 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

Согласно абзаца 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008                            № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком.

Согласно пункту 6 статьи 5 Федерального закона от 22.07.2008                           № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» стоимость неотделимых улучшений арендуемого имущества засчитывается в счет оплаты приобретаемого арендуемого имущества в случае, если указанные улучшения осуществлены с согласия арендодателей.

Данная норма не позволяет сторонам при заключении договора предусматривать иной порядок. То есть если арендодатель дал согласие на производство неотделимых улучшений, то он обязан засчитать в счет оплаты реализуемого имущества стоимость таких работ, независимо от того, предусмотрели стороны данное условие в договоре или они предусмотрели иное. Пункт договора, противоречащий данной норме, будет являться ничтожным. Данные отношения регулируются специально установленной императивной нормой и направлены на оказание государственной поддержки предприятиям малого и среднего бизнеса. Поэтому арендодатель при отчуждении указанного недвижимого имущества не должен включать в стоимость этого имущества стоимость неотделимых улучшений независимо от условий договора аренды.

Руководствуясь данным подходом, суд первой инстанции принял во внимание сложившуюся судебную практику (Постановление ФАС Северо-Кавказского округа от 02.11.2009 по делу № А32-15017/2009, Определение ВАС РФ от 22.12.2009 № ВАС-16558/09).

Таким образом, судебная коллегия, не может согласиться с возражениями ответчика относительно того, что договором купли-продажи зачет стоимости произведенных неотделимых улучшений не предусмотрен, истец подписал договор купли-продажи без протокола разногласий, в связи с чем, изменение выкупной стоимости невозможно.

В соответствии с пунктом 2 статьи 623 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, когда арендатор произвел за счет собственных средств и с согласия арендодателя улучшения арендованного имущества, неотделимые без вреда для имущества, арендатор имеет право после прекращения договора на возмещение стоимости этих улучшений, если иное не предусмотрено договором аренды.

Как следует из материалов дела, ООО «Главпродукт» с согласия Администрации городского округа город Воронеж была проведена реконструкция спорного нежилого помещения при согласовании с соответствующими службами города.

Указанное обстоятельство подтверждается, в частности, постановлением главы городского округа город Воронеж № 29 от 29.01.2007 «О разрешении ООО «Главпродукт» проектирования реконструкции встроенного нежилого помещения, находящегося в муниципальной собственности под кафе по адресу: ул. Фридриха Энгельса,7», разрешением Администрации городского округа город Воронеж на строительство RU-36302000-13 от 21.04.2008, разрешением Администрации городского округа город Воронеж на ввод объекта в эксплуатацию RU-36302000-248 от 17.10.2008.

Таким образом, наличие согласия ответчика на проведение работ по реконструкции нежилого помещения подтверждено вышеназванными доказательствами и не оспаривается последним. Факт проведения работ также подтверждается материалами дела.

Исходя из анализа имеющихся в деле доказательств, суд первой инстанции пришел к обоснованному выводу о том, что с согласия арендодателя истцом были выполнены работы, которые следует отнести к неотделимым улучшениям, поскольку они сопряжены с капитальными затратами, увеличением стоимости объекта аренды, изменением качественных характеристик, возможности использования арендованного имущества в новых направлениях.

Между тем, стоимость произведенных ООО «Главпродукт» неотделимых улучшений арендованного имущества не исключена при определении выкупной цены имущества. Данный вывод следует из договора купли-продажи нежилого помещения № Ц-054-09 от 15.09.2009. Обратного ответчик не утверждал и не доказывал.

Сметный расчет стоимости работ по реконструкции под кафе нежилого встроенного помещения, находящегося в муниципальной собственности по адресу: г. Воронеж, ул. Фридриха Энгельса, д.7 на сумму 13 971 811 руб. 77 коп., представленный истцом, Администрацией городского округа город Воронеж не согласован.

В ходе рассмотрения дела в суде первой инстанции ООО «Главпродукт» был представлен отчет о рыночной стоимости имущества (неотделимые улучшения недвижимого имущества – части нежилого встроенного помещения IV в лит. А, А1, расположенного по адресу: Воронежская обл., г. Воронеж, улица Фридриха Энгельса, д.7) по состоянию на 14.01.2010, выполненного ООО «Консультационно-аналитический центр «Ритм & Ко», согласно которому стоимость имущества с учетом НДС составила 8 749137 руб.

Ответчиком в нарушение положений статьи 65 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации надлежащих доказательств, свидетельствующих о необоснованности, недостоверности вышеуказанного отчета о рыночной стоимости имущества, не было представлено.

Кроме того, истец в ходе судебного разбирательства в суде первой инстанции пояснил, что сумма заявленных им требований рассчитана с учетом сумм НДС, уплаченным им контрагентам при производстве работ по реконструкции помещения. Положений, ограничивающих включение НДС в расчет стоимости неотделимых улучшений, действующее гражданское законодательство не содержит. Кроме того, выполнение истцом ремонтных работ и их оплата путем соразмерного уменьшения арендной платы является реализацией в смысле и значении, установленном пунктом 1 статьи 39 Налогового кодекса Российской Федерации. Данная правовая позиция изложена Президиумом Высшего Арбитражного