Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2013 по делу n А08-2902/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

арендуемого в течение четырех лет субъектом малого предпринимательства – ООО «Сластена»; цена приобретения муниципального имущества – 2 500 000 руб. определена независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» № 135-ФЗ от 29.07.1998.

Названное распоряжение было опубликовано в газете «Валуйская звезда» 15.05.2010.

01.06.2010 между муниципальным районом «Город Валуйки и Валуйский район» (продавец) и ООО «Сластена» (покупатель) заключен договор № 0028 купли – продажи недвижимого имущества - нежилого здания, находящегося по адресу: Белгородская область, г. Валуйки, ул. М. Горького, д. 2, общая площадь здания 364,9 кв.м, кадастровый номер 31:27:00 00:11421/11/24:1001/Б1 и земельного участка площадью 208 кв.м, с кадастровым номером 31:27:0112003:45, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Валуйки, ул. М. Горького, д. 2/9, земли населенных пунктов для эксплуатации складского здания.

В силу пункта 2.1 цена договора составила 2 500 000 руб.

Оплата нежилого здания и земельного участка, находящихся в муниципальной собственности и приобретаемого покупателем – субъектом малого предпринимательства, осуществляется в рассрочку в течение 24-х месяцев с даты подписания настоящего договора обеими сторонами равными долями, согласно графика расчета платежей, являющегося неотъемлемой частью договора. На сумму предоставляемой рассрочки продавцом производится начисление процентов, исходя из ставки, равной 1/3 ставки рефинансирования ЦБ РФ и составляет 67 500 руб. Нежилое здание и земельный участок до полной их оплаты покупателем находятся в залоге у продавца (пункт 2.2 договора).

В пункте 4.1 договора купли – продажи указано, что на момент заключения договора нежилое здание, указанное в пункте 1.1, находится во временном владении покупателя в течение четырех лет. Задолженность по арендной плате за нежилое здание на момент заключения договора отсутствует (пункт 4.2 договора). Площадь арендуемого здания не превышает установленные Законом Белгородской области от 25.11.2008                   № 240 предельные значения площади 500 кв. м (пункт 4.3). Арендуемое имущество не включено в перечень, утвержденный решением Муниципального совета города Валуйки и Валуйского района от 26.06.2009 № 223 (пункт 4.4 договора).

Обязательство продавца передать имущество считается исполненным после подписания сторонами акта приема – передачи и государственной регистрации перехода права собственности на имущество в Валуйском отделе Управления Росреестра по Белгородской области (пункт 4.6 договора).

Муниципальное имущество, находящегося в техническом состоянии, позволяющем использовать его в соответствии с целями покупателя, передано продавцом покупателю на основании акта приема – передачи недвижимого имущества от 01.06.2010.

Согласно приложению № 2 к договору купли – продажи недвижимого имущества № 0028 от 01.06.2010 оплата стоимости приобретенного объекта недвижимости ООО «Сластена» должна производиться в период с 20.06.2010 по 20.05.2012 включительно равными суммами – 104 166,67 руб. основного платежа и 2 812,50 руб. процентов ежемесячно, всего уплате подлежало                      2 567 500 руб.

Право собственности ООО «Сластена» на спорное недвижимое имущество зарегистрировано в ЕГРП, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права серии АБ № 941100 от 29.06.2010.

Оплата стоимости приобретенного муниципального имущества ООО «Сластена» произведена в полном объеме согласно представленных платежных поручений.

Ссылаясь на то, что ООО «Сластена» не является субъектом, имеющим преимущественное право на приобретение арендованного обществом имущества, поскольку данное имущество находилось непрерывно во временном пользовании ООО «Сластена» на основании договора аренды менее двух лет до дня вступления в силу Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.07.2008, истец обратился в суд с иском о признании договора купли – продажи недвижимого имущества                   № 0028 от 01.06.2010 ничтожной сделкой.

Отказывая в удовлетворении заявленных исковых требований, суд первой инстанции правомерно руководствовался следующим.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, связанные с приватизацией государственного и муниципального имущества, регулируются Федеральным законом от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества». Согласно пункту 5 статьи 3 названного Федерального закона особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого государственного или муниципального недвижимого имущества могут быть установлены федеральным законом.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации».

В соответствии со статьей 3 Закона № 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». При этом такое преимущественное право может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение двух и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) отсутствует задолженность по арендной плате за такое имущество, неустойкам (штрафам, пеням) на день заключения договора купли-продажи арендуемого имущества в соответствии с частью 4 статьи 4 настоящего Федерального закона, а в случае, предусмотренном частью 2 статьи 9 настоящего Федерального закона, - на день подачи субъектом малого или среднего предпринимательства заявления о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Материалами дела подтверждается, что истец является субъектом малого предпринимательства, с момента передачи ООО «Сластена» нежилого здания, общество пользовалась им на основании договора аренды № 0139 от 23.08.2006, задолженности по арендной плате не имеет.

Кроме того, при оформлении договора купли – продажи недвижимого имущества, находящегося в муниципальной собственности в качестве основания, подтверждающего наличие у ООО «Сластена» преимущественного права на приватизацию спорного имущества администрацией муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» имеется ссылка наряду с договором аренды от 23.08.2006 № 0139, на договор аренды этого же здания от 15.02.2006 № 0025, срок действия которого был определен с 15.02.2006 по 01.09.2010.

Согласно акту приема – передачи от 15.02.2006 нежилое помещение передано в аренду в состоянии, требующем ремонта.

Согласно отчету № 061/10 от 16.02.2010, подготовленному ООО «Эксперт – Черноземье» по заказу администрации муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район», рыночная стоимость нежилого здания общей площадью 364,9 кв. м, кадастровый номер 31:27:00 00:11421/11/24:1001/Б1, расположенного по адресу: Белгородская область, г. Валуйки, ул. М. Горького, д. 2, по состоянию на 16.02.2010, с учетом НДС, составила 2 500 000 руб., в том числе 189 000 руб. стоимость земельного участка общей площадью 208 кв. м, кадастровый номер 31:27:0112003:45.

Таким образом, на дату составления отчета об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества № 061/10 от 16.02.2010, стоимость муниципального объекта недвижимости была определена с учетом неотделимых улучшений, произведенных ООО «Сластена» за время пользования зданием на правах арендатора, в том числе и за период с 15.02.2006 по 20.08.2006.

При этом согласно описанию объекта оценки, первоначальная стоимость объекта оценки – нежилого здания, 1917 года постройки, определена в сумме 1 068 233 руб., остаточная балансовая стоимость – 709 228 руб., износ элементов по техническому паспорту 37 %; здание имеет кирпичный ленточный фундамент, кирпичные стены, железобетонные перекрытия, скатную по деревянным стропилам крышу с кровлей из шифера, бетонные и дощатые полы, пластиковые окна, водоснабжение, канализацию, отопление, электричество (таблицы 4-2, 4-3 отчета).

Судом пе6рвой инстанции на основании представленных ответчиками доказательств установлено и не оспорено истцом, что в связи с необходимостью реконструкции спорного нежилого здания ООО «Сластена» на ремонтные работы, которые повлекли за собой неотделимые улучшения муниципального имущества, израсходовано 1 817 714,19 руб., что подтверждено представленными в дело доказательствами, на общую сумму 909 226,16 руб., оплата по которым подтверждена представленными обществом расходными кассовыми ордерами; счет – фактура № 00000049 от 16.06.2006 на приобретение строительных материалов и квитанция к приходному кассовому ордеру № 36 от 16.06.2006 на сумму 791 323,06 руб.; счет – фактура № 00000103 от 12.07.2006, накладная № 65 на отпуск материалов от 12.07.2006, платежное поручение № 67 на сумму 449 67,25 руб.; накладные, платежные поручения и товарные чеки по газификации объекта на сумму 721 97,72 руб.

Акт выполненных работ по капитальному ремонту спорного здания подписан обществом и подрядчиком 20.08.2006.

В этой связи администрация муниципального района «Город Валуйки и Валуйский район» посчитала ООО «Сластена» добросовестным арендатором муниципального имущества.

В соответствии с пунктом 2 статьи 9 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.07.2008 субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 настоящего Федерального закона требованиям по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о соответствии условиям отнесения к категории субъектов малого или среднего предпринимательства, установленным статьей 4 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации», и о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, не включенного в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона «О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации» перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

Из содержания статьи 3 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.07.2008 следует, что одним из условий, с которым названный Закон связывает возможность реализации преимущественного права арендатора на приобретение муниципального имущества, является факт нахождения имущества, переданного по договору аренды, в непрерывном владении и (или) пользовании арендатора в течение трех и более лет до дня вступления в силу Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Следовательно, нахождение имущества во временном владении и (или) пользовании непрерывно в течение 2-х и более лет связано с наличием заключенного в установленном законом порядке договора аренды, а не с моментом его государственной регистрации.

Таким образом, для целей применения Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.07.2008 дата государственной регистрации договора аренды не может иметь самостоятельного правового значения при исчислении срока, установленного статьей 3 Закона от 22.07.2008 № 159-ФЗ.

Указанный подход соответствует смыслу Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» № 159-ФЗ от 22.07.2008,