Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 09.04.2013 по делу n А48-1967/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

В силу п. 1 ст. 552 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору продажи здания, сооружения или другой недвижимости покупателю одновременно с передачей права собственности на такую недвижимость передаются права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Площадь части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, определяется в соответствии с пунктом 3 статьи 33 Земельного кодекса Российской Федерации. Собственник здания, строения, сооружения, находящихся на чужом земельном участке, имеет преимущественное право покупки или аренды земельного участка, которое осуществляется в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу. В случае, если земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности, применяются правила, установленные пунктом 1 статьи 36 настоящего Кодекса (п. п. 2, 3 ст. 35 ЗК РФ).

Согласно п. 1 ст. 36 Земельного кодекса РФ, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений. Указанное право осуществляется гражданами и юридическими лицами в порядке и на условиях, которые установлены настоящим Кодексом, федеральными законами.

Для приобретения прав на земельный участок юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта (п. 5 ст. 36 ЗК РФ).

Пунктом 7 статьи 36 ЗК РФ предусмотрен случай, когда государственный кадастровый учет земельного участка не осуществлен или в государственном кадастре недвижимости отсутствуют сведения о земельном участке, и в связи с чем для выдачи кадастрового паспорта земельного участка, орган местного самоуправления на основании заявления гражданина или юридического лица либо обращения, предусмотренного статьей 29 настоящего Кодекса исполнительного органа государственной власти в месячный срок со дня поступления указанных заявления или обращения утверждает и выдает заявителю схему расположения земельного участка на кадастровом плане или кадастровой карте соответствующей территории.

Местоположение границ земельного участка и его площадь определяются с учетом фактического землепользования в соответствии с требованиями земельного и градостроительного законодательства. Местоположение границ земельного участка определяется с учетом красных линий, местоположения границ смежных земельных участков (при их наличии), естественных границ земельного участка.

При этом, в силу п. 4 ст. 41 Градостроительного кодекса Российской Федерации, случае, если по инициативе правообладателей земельных участков осуществляются разделение земельного участка на несколько земельных участков, объединение земельных участков в один земельный участок, изменение общей границы земельных участков, подготовка документации по планировке территории не требуется. При этом размеры образованных земельных участков не должны превышать предусмотренные градостроительным регламентом максимальные размеры земельных участков и не должны быть меньше предусмотренных градостроительным регламентом минимальных размеров земельных участков. Обязательным условием разделения земельного участка на несколько земельных участков является наличие подъездов, подходов к каждому образованному земельному участку.

Оспариваемым постановлением от 13.02.2012 №316 Администрацией г.Орла утверждена следующая схема расположения земельных участков на кадастровом плане территории по ул. Покровской, в кадастровом квартале №57:25:0030405: земельный участок – ЗУ 1 площадью 540 кв.м., для эксплуатации и обслуживания блока гаражей; земельный участок – ЗУ 2 площадью 938 кв.м., для эксплуатации и обслуживания административного здания; земельный участок – ЗУ 3 площадью 110 кв.м. с видом разрешенного использования земельного участка – озеленение и благоустройство.

В пункте 3 статьи 33 Земельного кодекса РФ указано, что предельные размеры земельных участков устанавливаются в соответствии с утвержденными в установленном порядке нормами отвода земель для конкретных видов деятельности или в соответствии с правилами землепользования и застройки, землеустроительной, градостроительной и проектной документацией.

Пунктом 6 ст. 55 Правил землепользования и застройки городского округа город Орел, утвержденных решением Орловского городского Совета народных депутатов от 30.10.2008 №38/616-ГС, предусмотрено, что площадь земельных участков, на которых расположены здания, строения, сооружения, предоставляемых в соответствии со статьей 36 Земельного кодекса, определяется с учетом фактического землепользования. Предельные параметры этих земельных участков в части их размеров в этом случае не применяются при наличии схемы расположения земельных участков на кадастровом плане или кадастровой карте территории, утвержденной мэром города Орла.

Следовательно, предоставление земельного участка, занятого объектом недвижимости, должно осуществляться таким образом, чтобы правообладатель этого объекта имел возможность осуществить его обслуживание и эксплуатацию, то есть в границы передаваемого участка должны входить как часть, которая занята объектом недвижимости, так и часть, необходимая для его использования.

В силу ч. 5 ст. 200 АПК РФ администрации г. Орла в рамках данного дела необходимо доказать, что площадь образованных спорным постановлением земельных участков и их границы определены в соответствии с действующим законодательством, и позволяют заявителю беспрепятственно эксплуатировать свой объект недвижимости.

В соответствии с Генеральным планом города Орла, утвержденным в 2008 году, земельный участок 57:25:0030405:10 расположен в территориальной зоне ОИ – зона исторического центра города.

В таблице 53.1 Правил землепользования и застройки отражены основные и условно разрешенные виды использования недвижимости жилых и общественно-деловых территориальных зон.

Согласно ст. 55 таблица 55.1 Правил землепользования и застройки в зоне для нежилых объектов установлен максимальный процент застройки – 60%, сформированные земельные участки имеют плотность застройки: под блоком гаражей – 37,09%, под административным зданием – 44,84%.

Согласно данной таблице (строка 14.112) в территориальной зоне ОИ запрещено использование таких объектов недвижимости как гаражи боксового типа.

Согласно Постановлению Орловского городского Совета народных депутатов от 25.03.2004 г. N 52/545-ГС "Об историко-культурном заповеднике в г. Орле (об историческом центре города Орла)" и Положению об историко-культурном заповеднике города Орла по решению органов местного самоуправления города Орла из заповедника должны постепенно переноситься не характерные для него промышленные предприятия, склады, крупные мастерские, временные строения, снижаться интенсивность движения автотранспорта; здания, противоречащие общему ансамблю исторического центра города по своему месторасположению, высоте, размерам, архитектурным формам или отдельным элементам должны реконструироваться или сноситься.

В соответствии со ст. 6, ст. 7 Правил землепользования и застройки, п. 8, п. 9 ст. 36 Градостроительного кодекса РФ земельные участки или объекты капитального строительства, виды разрешенного использования, предельные (минимальные и (или) максимальные) размеры и предельные параметры которых не соответствуют градостроительному регламенту, могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если использование таких земельных участков и объектов капитального строительства опасно для жизни или здоровья человека, для окружающей среды, объектов культурного наследия.

Реконструкция указанных в части 8 настоящей статьи объектов капитального строительства может осуществляться только путем приведения таких объектов в соответствие с градостроительным регламентом или путем уменьшения их несоответствия предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции. Изменение видов разрешенного использования указанных земельных участков и объектов капитального строительства может осуществляться путем приведения их в соответствие с видами разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, установленными градостроительным регламентом.

С учетом изложенного, деятельность КХ «Заря» не может развиваться, то есть дальнейшее строительство гаражей в историческом центре города не допускается.

При проектировании гаражей-стоянок с боксовым хранением применяется прямоугольная схема организации мест хранения. При манежном хранении может быть использована любая схема расстановки автотранспорта в соответствии с конкретным проектным решением. От применения той или иной схемы зависит минимально допустимая ширина внутригаражного проезда.

В соответствии с общесоюзными нормами технологического проектирования предприятий автомобильного транспорта ОНТП-01-91 РД 3107938-91 «Временное совместное решение по корректировке нормативных требований, представленных в ОНТП-01-91, МГСН 5.01-94 и касающихся разработки разделов по охране окружающей среды при проектировании стоянок легковых автомобилей» максимальная ширина проезда для легкового автотранспорта составляет 7,7 м.

Кроме того, Управление архитектуры и градостроительства администрации г.Орла в обоснование определения площади и конфигурации спорных земельных участков ссылается на нормативы, разработанные АО «ЦНИИПРОМЗДАНИЙ» «Гаражи – стоянки для легковых автомобилей, принадлежащих гражданам», пособие для проектирования, Москва 1998 год. В соответствии с указанными нормативами, максимальная ширина проезда для класса автомобилей, которые возможно парковать в гараже имеющихся габаритов, установлена в размере 7,8 м.

Постановлением Администрации г. Орла от 13.02.2012 №316 КХ «Заря» выделен земельный участок общей площадью 540 кв.м., ширина проезда для въезда и выезда из гаражей на котором составляет 8 м., что соответствует указанным выше нормативам.

С учетом изложенного, апелляционная коллегия приходит к  выводу об обоснованности Администрацией г. Орла предоставления КХ «Заря» земельного участка площадью 540 кв.м.

Доказательства необходимости использования земельного участка большей площадью, чем 540 кв.м., КХ «Заря» в суды первой и апелляционной инстанций не представило.

Имеющийся в материалах дела расчет КХ «Заря» площади земельного участка, необходимого для эксплуатации и обслуживания блока гаражей, не основан на каких-либо нормативных актах. Кроме того, в расчете не указано, каким образом произведены замеры: по внутренним или внешним границам.

Ссылка КХ «Заря» на Свод правил «СП 42.13330.2011. Свод правил. Градостроительство. Планировка и застройка городских и сельских поселений. Актуализированная редакция СНиП 2.07.01-89*» документально не подтверждена.

В указанном расчете КХ «Заря» ссылается на экспертное заключение №1 от 05.10.2012, по которому площадь земельного участка, необходимого для эксплуатации гаражей, составляет 794 кв.м.

Экспертное заключение № 1 от 05.10.2012 содержит общее описание требований, предъявляемым к земельным участкам при их разделе, без какой-либо конкретизации, является необоснованным и противоречивым. Эксперт не отвечает на поставленные перед ним вопросы, а предлагает свои варианты раздела земельного участка. Производя раздел земельного участка пропорционально площади застройки, эксперт не ссылается на нормативные правовые акты.   

Оценив экспертное заключение № 1 от 05.10.2012 по правилам ст. 71 АПК РФ, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что оно не может быть принято судом в качестве надлежащего доказательства по делу.

Довод апелляционной жалобы о незаконном выделении земельного участка ЗУ 3 площадью 110 кв.м., с видом разрешенного использования – озеленение и благоустройство, апелляционная коллегия отклоняет, исходя из следующего.

В соответствии с п. 63 приказа Министерства экономического развития РФ от 24.11.2008 №412 «Об утверждении формы межевого плана и требований к его подготовке, примерной формы извещения о проведении собрания о согласовании местоположения границ земельных участков» в случае, если исходный (измененный) земельный участок находится в государственной или муниципальной собственности или земельный участок образуется из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, либо смежный земельный участок, посредством которого обеспечивается доступ к землям (земельным участкам) общего пользования находится в государственной или муниципальной собственности, сведения об обеспечении образуемых (измененных) земельных участков доступом к земельным участкам общего пользования в межевой план вносятся на основании соответствующего акта органа государственной власти или органа местного самоуправления (утвержденных в установленном порядке схем расположения земельных участков на кадастровых планах или кадастровых картах соответствующих территорий, проектов границ земельных участков, актов об установлении сервитутов и т.п.).

Земельный участок ЗУ 3 площадью 110 кв.м. с видом разрешенного использования  - озеленение и благоустройство, образован в соответствии с требованиями указанного приказа Министерства экономического развития РФ от 24.11.2008 №412, с целью обеспечения доступа к землям общего пользования, в том числе к земельному участку площадью 540 кв.м., для эксплуатации и обслуживания блока гаражей.

Согласно п. 2 ч. 3 ст. 30 Градостроительного кодекса РФ порядок применения правил землепользования и застройки и внесения в них изменений включает в себя положения об изменении видов разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства физическими и юридическими лицами.

В соответствии с п. 5 ст. 37 Градостроительного кодекса РФ решения об изменении одного вида разрешенного использования земельных участков и объектов капитального строительства, расположенных на землях, на которые действие градостроительных регламентов не распространяется или для которых градостроительные регламенты не устанавливаются, на другой вид такого использования принимаются в соответствии с федеральными законами.

В силу п. 3 ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 29.12.2004 N 191-ФЗ "О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации" до принятия в установленном данным Кодексом порядке правил землепользования и застройки (частью которых является градостроительный регламент) решение об изменении одного вида разрешенного использования земельного участка на другой вид такого