Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.05.2013 по делу n А08-9664/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить определение полностью и разрешить вопрос по существу

скорректировать значения единицы сравнения для объектов-аналогов по каждому элементу сравнения в зависимости от соотношения характеристик объекта оценки и объекта-аналога по данному элементу сравнения. При внесении корректировок оценщик должен ввести и обосновать шкалу корректировок и привести объяснение того, при каких условиях значения введенных корректировок будут иными. Шкала и процедура корректирования единицы сравнения не должны меняться от одного объекта-аналога к другому;

в) согласовать результаты корректирования значений единиц сравнения по выбранным объектам-аналогам. Оценщик должен обосновать схему согласования скорректированных значений единиц сравнения и скорректированных цен объектов-аналогов.

Следовательно, сравнительный подход основан на принципе сопоставления, который проводится с точным аналогом, продающимся на вторичном рынке, приблизительным аналогом, продающимся на вторичном рынке, с учетом корректирующих коэффициентов.

Информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности (пункт 19 ФСО № 1).

Информация считается достаточной, если использование дополнительной информации не ведет к существенному изменению характеристик, использованных при проведении оценки объекта оценки, а также не ведет к существенному изменению итоговой величины стоимости объекта оценки.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Оценщик должен провести анализ достаточности и достоверности информации, используя доступные ему для этого средства и методы.

 Как следует из отчета эксперта  Кемова А.Н., им анализировался рынок продаж аналогичных объектов. В качестве объектов-аналогов оценщиком в отчете названы  конкретные земельные участки, тогда как предметом сделки являлось ? доли в праве собственности на земельный участок площадью 358445кв.м.

Апелляционная коллегия полагает, что в нарушение пункта 14 ФСО № 1 экспертом Кемовым А.Н. неверно выбраны аналоги для реализации сравнительного подхода методом сравнения продаж в отношении доли в праве собственности на земельный участок, что повлияло на величину рыночной цены оцениваемого объекта.

Согласно пункту 14 ФСО № 1 объектом аналогом объекта оценки признается объект, сходный объекту оценки по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам, определяющим его стоимость.

Вместе с тем, экспертом в оспариваемом отчете использованы данные об объектах аналогах, которые существенно отличаются по своей правой природе.

 Исходя из предмета сделки, применение для его сравнения в качестве аналогов уже сформированные земельные участки суд апелляционной инстанции считает необоснованным.

Таким образом, суд приходит к выводу о том, что в качестве показателя для сравнения оценщиком использованы иные объекты оценки,  различные по своей правовой природе и имеющие отличную  экономическую ценность.

Что касается оценки зданий и сооружений, то следует отметить следующее.

В соответствии со статьей 12 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.

В соответствии с пунктом 19 того же стандарта информация, используемая при проведении оценки, должна удовлетворять требованиям достаточности и достоверности.

Информация считается достоверной, если данная информация соответствует действительности и позволяет пользователю отчета об оценке делать правильные выводы о характеристиках, исследовавшихся оценщиком при проведении оценки и определении итоговой величины стоимости объекта оценки, и принимать базирующиеся на этих выводах обоснованные решения.

Как следует из рассматриваемого отчета, в соответствии с описанием объектов, оцениваемые здания имеют как кирпичные, так и железобетонные стены, т.е. относятся к различным классам конструктивных систем. Эксперт в своем заключении руководствовался  коэффициентами сборников КО-ИНВЕСТ.

 Так, согласно данному справочнику при классификация объектов недвижимости по классам конструктивных систем первому классу конструктивных систем (КС-1) характерны следующие характеристики:

-основной материал несущих конструкций – железобетон и сталь;

- основной материал ограждающих конструкций- кирпич.

Железобетонные ограждающие конструкции характерны для 3- 5 класса.  Однако, эксперт в своем заключении все объекты оценки относит к классу КС-1.

 В результате применения экспертом затратного и сравнительного подхода  итоговые величины рыночной стоимости исследуемых объектов в экспертном заключении отличается в два раза, однако эксперт не дает оценки существенному расхождению полученных результатов.

 Кроме этого, ни в тексте самого отчета, ни в приложениях к нему нет указаний на то, что спорное имущество было осмотрено. Выводы эксперта основаны только на технических паспортах на объекты. В указанном  заключении не содержится сведений о фактическом состоянии объекта на дату проведения оценки. Вместе с тем, сделан вывод о физическом износе только в отношении объектов, имеющих технические паспорта. Для прочих объектов данные о физическом износе не приведены. Информации о функциональном и внешнем устаревании в описании объектов не приводится.

 Указанные нарушения не позволяют признать достоверным отчет об оценке эксперта Кемова А.Н. 

Кроме этого, следует отметить, что условием удовлетворения требования конкурсного управляющего о признании сделки недействительной по основаниям, предусмотренным п. 1 ст. 10 Гражданского кодекса РФ,  является доказанность действительной воли сторон при совершении сделки направленной на уменьшение конкурсной массы путем отчуждения имущества по заведомо заниженной стоимости. То есть реализации прав продавца и покупателя по договору исключительно с намерением причинить вред кредиторам.

В рассматриваемом случае, генеральным директором ОАО «Энергомашкорпорация» являлся Степанов А.Ю. Это же лицо, на момент совершения сделки осуществляло функции единоличного исполнительного органа ЗАО «Энергомаш (Белгород)».

Оспариваемая сделка (30.06.2009г.) совершена за  немногим  более трех месяцев до подачи заявления о признании ОАО «Энергомашкорпорация» несостоятельным банкротом (07.10.2009) и за немногим более четырех месяцев до обращения кредитора (02.11.2009) с заявлением о признании ЗАО «Энергомаш (Белгород)» несостоятельным (банкротом).

Степанов А.Ю., являясь генеральным директором покупателя и продавца, не мог не знать, что общества, на момент заключения сделки, отвечали признакам неплатежеспособности.

 Следовательно, спорное  имущество находится в распоряжении общества – банкрота и включено в конкурсную массу с целью удовлетворения требований кредиторов. При этом состав конкурсных кредиторов и размер требований кредиторов как в ОАО «Энергомашкорпорация», так и в ЗАО «Энергомаш (Белгород)» в значительной степени совпадают.

При таких обстоятельствах конкурсный управляющий, в нарушение ст. 65 АПК РФ, не представил доказательств действий должника с целью злоупотребления правом.

С учетом изложенного, договор купли – продажи №70/1404-2-100/4221-2 от 30.06.2009г. не может быть признан недействительным по основаниям ст. 10, ст. 168 Гражданского кодекса РФ.

При совокупности изложенных обстоятельств суд апелляционной инстанции, исследовав и оценив имеющиеся в деле доказательства в соответствии с требованиями статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, считает, что определение Арбитражного суда Белгородской области от 22.10.2012 года по делу № А08-9664/2009 подлежит отмене.

Руководствуясь  п. 2 ст. 269, п.п. 1, 3 ч.1 ст. 270, статьей 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации

ПОСТАНОВИЛ:

Определение Арбитражного суда Белгородской области от 22.10.2012 по делу №А08-9664/2009-4Б отменить.

В удовлетворении заявления конкурсного управляющего ОАО «Энергомашкорпорация» Котова М.С. о признании недействительным договора купли-продажи №70/1404-2-100/4221-2 от 30.06.2009г., заключенного между ОАО «Энергомашкорпорация» и ЗАО «Энергомаш (Белгород)» отказать.

Взыскать с ОАО «Энергомашкорпорация» в пользу ООО «Основные фонды (Белгород)» 2000руб. государственной пошлины за рассмотрение апелляционной жалобы.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в месячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                      Ж.Н. Потихонина

Судьи                                                                               Т.Б. Потапова

И.Г. Седунова