Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 05.06.2013 по делу n А48-3899/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«06» июня 2013 года                                                         Дело  № А48-3899/2012

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена   30 мая 2013 года

          Полный текст постановления изготовлен            06 июня 2013 года

          Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

   Председательствующего судьи

       Суховой И.Б.,

   Судей

       Поротикова А.И.,

       Мокроусовой Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Плотниковой Е.С.,

при участии:

от ЗАО «Автоцентр-ЗИЛ»: Мальбина Д.А. - представителя по доверенности № 10 от 19.03.2013, Мишиной Н.А. – представителя по доверенности  б/н от 04.06.2012;

от Управления муниципального имущества Администрации  города Ливны - представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу закрытого акционерного общества «Автоцентр-ЗИЛ» (ОГРН 1025700515906,  ИНН 5702001981) на решение Арбитражного суда Орловской области от 26.02.2013  по делу  № А48-3899/2012 (судья  Карасев В.В.) по исковому заявлению  закрытого акционерного общества «Автоцентр-ЗИЛ» (ОГРН 1025700515906,  ИНН 5702001981) к Управлению муниципального имущества Администрации  города Ливны (ОГРН 1025700514267, ИНН 5702006348) о расторжении договора № 117 от 24.12.2010 и взыскании 1 099 973 руб. 08 коп.,

                                                      УСТАНОВИЛ:

Закрытое акционерное общество «Автоцентр-ЗИЛ» (далее  - ЗАО «Автоцентр-ЗИЛ», истец, заявитель жалобы) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с исковым заявлением к Управлению муниципального имущества Администрации города Ливны (далее – Управление, ответчик) о расторжении договора № 117 от 24.12.2010,  о взыскании 1 099 973 руб. 08 коп.

       Решением Арбитражного суда Орловской области от 26.02.2013  по делу  № А48-3899/2012 в удовлетворении исковых требований отказано.

       Не согласившись с принятым судебным актом, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ЗАО «Автоцентр-ЗИЛ» обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит решение Арбитражного суда Орловской области от 26.02.2013  по делу  № А48-3899/2012 отменить, принять по делу новый судебный акт.

        По мнению заявителя жалобы, ввиду неисполнения арендодателем обязанности произвести капитальные ремонт и уклонения от дачи согласия на его произведение, истец осуществил ремонтные работы, относящиеся к капитальному ремонту, факт несения которых подтвержден материалами дела.

        Определением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 04.04.2013 указанная апелляционная жалоба принята к производству суда.

Рассмотрение дела откладывалось.

28.05.2013 через канцелярию Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от Управления муниципального имущества Администрации  города Ливны поступило заявление о рассмотрении дела в отсутствие представителя.

         В судебном заседании суда апелляционной инстанции 30.05.2013 представители ЗАО «Автоцентр-ЗИЛ» поддержали доводы апелляционной жалобы, просили решение суда первой инстанции отменить, принять по делу новый судебный акт.

Представитель Управлению муниципального имущества Администрации города Ливны не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела. Учитывая наличие доказательств надлежащего извещения ответчика о времени и месте судебного разбирательства, апелляционная жалоба рассмотрена в порядке статей 123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в отсутствие его представителя.

В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Заслушав мнение представителей истца, изучив материалы дела, доводы апелляционной жалобы и отзыва на нее, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц,  которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

Как установлено судом первой инстанции и следует из материалов дела, между сторонами заключен договор аренды муниципального имущества от 24.12.2010 № 117, по условиям которого арендодатель, на основании протокола заседания комиссии по проведению торгов по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества от 24.12.2010 № 3/1, предоставил в аренду сроком с 24.12.2010 по 24.01.2015 встроенное помещение, назначение: нежилое, этаж 1, общей площадью 159,1 кв.м., расположенное по адресу: Орловская область, г. Ливны, ул. Октябрьская, д. 1, лит. А, для организации работы гостиницы (т.д. 1, л.д. 19-23).

Из раздела 7 указанного договора следует, что договор имеет силу передаточного акта. Предаваемое имущество находится в технически исправном состоянии. Расходы на государственную регистрацию возложены на арендатора.

15.04.2011 договор аренды в установленном порядке зарегистрирован в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области, что свидетельствует о его заключенности.

27.12.2010 года представителями ЗАО «Автоцентр-ЗиЛ» и ООО «Санто-Л» проведено обследование предоставленного в аренду помещения, в ходе которого обнаружены ряд недостатков, отраженных в акте и сделан вывод о том, что помещение требует реконструкции и капитального ремонта (т.д. 1, л.д. 25).

При этом, представители арендодателя (ответчика) не приглашались и не принимали участие в обследовании помещения 27.12.2010, что не оспаривалось в судебном заседании представителем истца и подтверждено письменными доказательствами.

27.12.2010 истец письменно обратился в администрацию г. Ливны и просил разрешения на проведение реконструкции помещений в гостинице (т.д. 1, л.д. 26).

Из ответа главы администрации г. Ливны от 10.03.2011 следует, что для производства реконструкции необходимо соблюсти ряд условий, а именно получить согласие арендодателя (в данном случае ответчика по делу), а также выполнить требования ч. 7 ст. 51 Градостроительного кодекса РФ (т.д. 1, л.д. 27).

В дальнейшем между истцом, ответчиком и главой администрации г. Ливны началась переписка, связанная с получением разрешений как на капитальный ремонт, так и реконструкцию (перепланировку) арендуемого помещения (т.д. 1, л.д. 29-35).

Кроме того, истцом в 2011 году получено заключение о техническом состоянии основных несущих конструкций спорного помещения, выполненное ОАО «Орелоблкоммунпроект», где по результатам обследования сделаны выводы о том, что нежилое помещение находится в работоспособном техническом состоянии, за исключением подвального перекрытия, которое находится в не недопустимом техническом состоянии и согласно расчета значительно перегружено кладкой перегородок толщиной 25 см. Для дальнейшей нормальной эксплуатации нежилого помещения необходимо разгрузить надподвальное перекрытие, для чего все перегородки толщиной 25 см. разобрать и выполнить перегородки заново толщиной кладки 10 см. (т.д. 1, л.д. 36-40).

Истец также самостоятельно, без приглашения представителей арендодателя, проводил обследования арендуемого помещения, где им были сделаны выводы о необходимости проведения капитального ремонта (т.д. 1, л.д. 57-59).

02.04.2011 между истцом и ООО «Санто-Л» заключен договор подряда № 23 по условиям которого подрядчик принял на себя обязательства качественно выполнить работы по заданию заказчика согласно локального сметного расчета по ремонту помещения, расположенного по адресу: г. Ливны, ул. Октябрьская, 1, а заказчик произвести оплату произведенных работ согласно акта в сумме 184 523,00 руб. (т.д. 3, л.д. 17-25).

Кроме того, истцом представлены суду товарные накладные и кассовые чеки о приобретении строительных материалов на сумму 881 307,00 руб. и на сумму 31 143,00 руб., что по его мнению, подтверждает понесенные затраты на производство ремонтных работ в арендуемом помещении.

Невыполнение со стороны ответчика требования о досрочном расторжении договора от 24.12.2010 года № 117 и возмещении затрат на проведение ремонта в арендуемом истцом помещении на сумму 1099973 руб. 08 коп. послужило основанием для обращения истца в арбитражный суд.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

        В силу положений статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование. Плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества в соответствии с договором, являются его собственностью.

        Согласно материалам дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договору аренды от 24.12.2010 № 117.

         В силу статей 309-310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

        Арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества (пункт 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ).

        Арендодатель отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения договора аренды он не знал об этих недостатках.

        При обнаружении таких недостатков арендатор вправе по своему выбору: потребовать от арендодателя либо безвозмездного устранения недостатков имущества, либо соразмерного уменьшения арендной платы, либо возмещения своих расходов на устранение недостатков имущества;

непосредственно удержать сумму понесенных им расходов на устранение данных недостатков из арендной платы, предварительно уведомив об этом арендодателя; потребовать досрочного расторжения договора.

       Арендодатель не отвечает за недостатки сданного в аренду имущества, которые были им оговорены при заключении договора аренды или были заранее известны арендатору либо должны были быть обнаружены арендатором во время осмотра имущества или проверки его исправности при заключении договора или передаче имущества в аренду (статья 612 Гражданского кодекса РФ).

       Как следует из статьи 616 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан производить за свой счет капитальный ремонт переданного в аренду имущества, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или договором аренды. Капитальный ремонт должен производиться в срок, установленный договором, а если он не определен договором или вызван неотложной необходимостью, в разумный срок.

       При этом п. 2 указанной статьи предусматривает обязанность арендатора нежилого помещения поддерживать имущество в исправном состоянии, производить за свой счет текущий ремонт и нести расходы на содержание имущества, если иное не установлено законом или договором аренды

       Доводы заявителя жалобы об обязанности ответчика произвести капительный ремонт спорного помещения подлежат отклонению ввиду нижеследующего.

       Материалами дела установлено, что договор аренды от 24.12.2010 № 117 заключен между сторонами по результатам проведенных торгов. Согласно протоколу заседания комиссии по продаже права на заключение договора аренды муниципального имущества от 24.12.2010 № 3/1, истец являлся единственным участником аукциона, так как предложений от других участников не поступало (т.д. 2, л.д. 141).

        По договору аренды от 24.12.2010 № 117, являющемся также актом приема-передачи, спорное помещение было передано истцом и принято ответчиком в аренду, следовательно, о недостатках помещения арендатор знал и должен был знать, данные недостатки были ему заранее известны, а также должны были быть обнаружены во время осмотра имущества при заключении договора и при передаче имущества в аренду.

Вместе с тем, согласно раздела 7 договора, помещение, являющиеся предметом аренды, передано арендодателем арендатору по договору аренды, в котором указано, что техническое состояние помещения на момент приема (передачи) исправное.

       Таким образом, вывод суда первой инстанции о том, что объект аренды был заранее истцу известен, он также имел возможность осмотреть помещение, верен и подтверждается материалами дела.

        В пункте 4.5.3 договора указано, что арендатор принял на себя обязательство своевременно производить за свой счет текущий ремонт, нести расходы на содержание имущества, а также согласно пункту 4.5.7 не производить изменения имущества без согласия арендодателя.

        Доказательств получения согласия арендодателя на произведение ремонтных работ в материалы дела не представлено, равно как и доказательств категоричного отказа ответчика на дачу такого согласия.

        При этом, Управление муниципального имущества Администрации  города Ливны указывало на необходимость предоставления проектных документов, предусмотренных частью 7 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации и необходимых для получения разрешения на строительство или реконструкцию объекта капитального строительства.

         Материалами дела