Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 20.06.2013 по делу n А48-56/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

не оспаривается.

Площадь арендуемого заявителем недвижимого имущества, испрашиваемого в собственность, составляет 34,2 кв.м., что не превышает установленного Законом Орловской области от 18.12.2008 № 852-ОЗ предельного значения площади арендуемого имущества муниципальной собственности при реализации преимущественного права на его приобретение.

Нежилое помещение, расположенное по адресу: г. Орел, ул. Ленина, 21, общей площадью 34,2 кв.м., не включено в Перечень муниципального недвижимого имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства и организациям, образующим инфраструктуру поддержки субъектов малого и среднего предпринимательства.

Как видно из материалов дела, Управлением отказано Предпринимателю в приобретении арендуемого имущества ввиду того, что спорное помещение находится в арендном пользовании менее двух лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ, а также наличия непогашенной пени.

В частности, Управление указало на то, что договор аренды от 01.06.2004 № 15189 сроком действия с 01.06.2004 по 31.05.2007 не прошел государственную регистрацию, следовательно, по мнению уполномоченного органа, помещение находится в арендном пользовании мене двух лет до вступления в силу соответствующего закона.

Из материалов дела следует, что задолженность по арендным платежам у Предпринимателя на момент обращения с заявлением о выкупе отсутствовала.

В деле имеется справка об отсутствии задолженности по арендной плате по состоянию на 09.01.2013 (л.д. 16).

Доказательств направления в адрес Предпринимателя требования об уплате пени не представлено, таким образом, оснований для отказа в реализации преимущественного права выкупа по мотиву наличия задолженности не усматривается.

Апелляционный суд принимает во внимание разъяснения, данные в пункте 14 постановления пленума Высшего арбитражного суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса российской Федерации о договоре аренды», о том, что  в случае, если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации,   собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 ГК РФ), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого Кодекса не имеется.

В силу статьи 309 ГК РФ пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

 Высший арбитражный суда Российской Федерации разъяснил, что в то же время в силу статьи 308 ГК РФ права, предоставленные лицу, пользующемуся имуществом по договору аренды, не прошедшему государственную регистрацию, не могут быть противопоставлены им третьим лицам. В частности, такое лицо не имеет преимущественного права на заключение договора на новый срок (пункт 1 статьи 621 ГК РФ), а к отношениям пользователя и третьего лица, приобретшего на основании договора переданную в пользование недвижимую вещь, не применяется пункт 1 статьи 617 ГК РФ.

 Таким образом, в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, - то стороны считаются связанными этим соглашением, условия которого не могут быть изменены в одностороннем порядке.

При этом, суд учитывает, что данные  разъяснения даны применительно к спорам между сторонами договора, касающимся исполнения его условий.

При этом момент, когда сделка, в том числе и   аренда, считается заключенной, определяется согласно статье  433, 651   ГК РФ.

 В связи с чем, подписание  нового договора от 10.08.2007, заключенного сроком с 01.06.2007 года по 31.05.2017 года (условия которого распространены на период с момента окончания срока действия договора от 01.06.2004, фактически объект недвижимости не возвращался арендодателю, не  менялся) не свидетельствует о прекращении арендных отношений, и применительно к установленным по настоящему делу обстоятельствам, может быть расценено как изменение ранее достигнутого соглашения  по условиям  аренды и продление его срока.

В частности, апелляционный суд принимает во внимание следующее.

Согласно статье 1 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее также – Закон о госрегистрации) ограничения (обременения) это наличие установленных законом или уполномоченными органами в предусмотренном законом порядке условий, запрещений, стесняющих правообладателя при осуществлении права собственности либо иных вещных прав на конкретный объект недвижимого имущества (в частности, аренда).

В силу статьи 4 названного закона государственной регистрации подлежат права собственности и другие вещные права на недвижимое имущество и сделки с ним в соответствии со статьями 130, 131, 132 и 164 Гражданского кодекса Российской Федерации.

 Наряду с государственной регистрацией вещных прав на недвижимое имущество подлежат государственной регистрации ограничения (обременения) прав на него, в том числе, аренда.

Таким образом, согласно указанному Закону регистрация договора аренды представляет собой внесение в Единый государственный реестр прав

сведений об обременении.

В соответствии с Правилами ведения Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 18.02.1998 № 219 каждый раздел Единого государственного реестра прав состоит из трех подразделов: подраздел I - описание объекта недвижимого имущества; подраздел II - записи о праве собственности и об иных вещных правах на объект недвижимого имущества, о сделках об отчуждении объекта недвижимого имущества; подраздел III - записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества источником данных для формирования подраздела III, содержащего записи об ограничениях (обременениях) права собственности и других вещных прав на объект недвижимого имущества, служат подлежащие обязательной государственной регистрации договоры и иные документы, служащие основанием возникновения ограничений (обременений).

Согласно статье 13 Закона о госрегистрации государственная регистрация перехода права на объект недвижимого имущества, его ограничения (обременения) или сделки с объектом недвижимого имущества возможна при условии наличия государственной регистрации ранее возникших прав на данный объект в Едином государственном реестре прав.

Аналогичные положения содержатся в пункте 6 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Министерства юстиции Российской Федерации от 01.07.2002 № 184.

Как указано в части 3 статьи 165 ГК РФ, если одна из сторон уклоняется от ее регистрации, суд вправе по требованию другой стороны вынести решение о регистрации сделки. В этом случае сделка регистрируется в соответствии с решением суда.

Часть 3 ст. 165 ГК РФ допускает возможность восстановления (санации) сделки,   не прошедшей государственную регистрацию.  Решение суда служит основанием для государственной регистрации сделки.

Правовой механизм понуждения собственника зарегистрировать свое право не определен.

Не предусмотрена нормами права и возможность принятия судом решения о регистрации права собственности без заявления правообладателя.

Регистрация договора аренды, также, возможна одновременно с регистрацией права муниципальной собственности, однако для этого необходимо обращение  в регистрирующий орган обладателя права собственности на данный объект.

Вместе с тем, как следует из вышеприведенных норм,  внесение сведений об ограничениях (обременениях) невозможно, если в Реестре  не имеется сведений о вещном праве, в данном случае - праве собственности.

Кроме того, Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что сторона сделки не имеет права на удовлетворение иска о признании права, основанного на этой сделке, так как соответствующая сделка до ее регистрации не считается заключенной либо действительной в случаях, установленных законом.

 Конституционный Суд Российской Федерации в своих решениях неоднократно указывал, что государственная регистрация - как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, - призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов.( Определение Конституционного Суда РФ от 26.01.2010 N 30-О-О).

Пунктом 2.3.22 договора аренды, обязанность по его  регистрации   была возложена на Предпринимателя.

Однако, на дату подписания договора и до 08.11.2007(когда срок действия договора уже истек) право муниципальной собственности на испрашиваемый объект недвижимости не было зарегистрировано.

Таким образом, распорядившись объектом до регистрации права муниципальной собственности, возложив на предпринимателя обязанность по регистрации подписанного договора,  изначально, фактически ввела предпринимателя, исходившего из добросовестности     сторон,   в заблуждение относительно возможности его заключения в соответствии со ст 433 ГК РФ. 

 В связи с чем, заведомо для Администрации, на арендатора было возложено неисполнимое условие. 

Распорядившись имуществом   при таких обстоятельствах и на таком условии, Администрация, как более сильная сторона, имеющая соответствующий штат квалифицированных сотрудников, поставила менее защищенную сторону – субъекта малого предпринимательства, в неравное и невыгодное для него положение.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 10 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17.11.2011 № 73 «Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды» применительно к статье 608 ГК РФ договор аренды, заключенный с лицом, которое в момент передачи вещи в аренду являлось законным владельцем вновь созданного им либо переданного ему недвижимого имущества (например, во исполнение договора купли-продажи) и право собственности которого на недвижимое имущество еще не было зарегистрировано в реестре, также не противоречит положениям статьи 608 ГК РФ и не может быть признан недействительным по названному основанию.

В силу статьи 26 Закона о госрегистрации с заявлением о государственной регистрации договора аренды недвижимого имущества может обратиться одна из сторон договора аренды недвижимого имущества.

Таким образом, договор аренды может быть зарегистрирован на основании заявления любой заинтересованной стороны по договору.

При этом, регистрация права собственности не предусмотрена законом в качестве обязанности правообладателя, а предусмотрена лишь в качестве обязательного условия, необходимого для того, чтобы распорядиться недвижимым имуществом и зарегистрировать обременения.

Дата регистрации договора аренды в пределах срока его действия, до обращения с заявлением о выкупе, с учетом Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 № 134 не имеет правового значения при оценке соответствия заявителя установленному критерию давности владения.

 В данном случае Предпринимателю препятствием служило не отсутствие необходимых для регистрации договора документов, а отсутствие зарегистрированного права собственности арендодателя.

Таким образом, в данном случае возможность зарегистрировать договор зависела не только от действий Предпринимателя, но в первую очередь, от наличия в Реестре сведений о зарегистрированном праве собственности, то есть, от   Администрации.

Заявитель же, в данном случае не имел объективной возможности до регистрации права муниципальной собственности в пределах срока действия договора аренды от 01.06.2004   зарегистрировать обременение.

Фактически, в течение срока владения, необходимого для реализации преимущественного права выкупа, испрашиваемый объект недвижимости находился в пользовании предпринимателя  непрерывно, законно,  на условиях, изложенных в    договоре аренды 01.06.2004 до 31.05.2007, а  с 01.06.2007 - на условиях договора аренды от 10.08.2007, зарегистрированного в установленном порядке.

Объект аренды оставался тот же, помещение является обособленным.

Фактически передав объект недвижимости в аренду, Администрация необоснованно уклонялась не от регистрации сделки, а от регистрации права муниципальной собственности на него,  первичного права.

 Поведение арендодателя, выразившееся в несоблюдении необходимого при распоряжении спорным объектом (передаче его в аренду) требования  о регистрации права муниципальной собственности на него не было исполнено ни на дату подписания договора и передачи объекта, ни позднее, в течение срока действия договора аренды, фактически  лишило возможности удостоверения со стороны государства юридической силы соответствующих правоустанавливающих документов, не   обеспечило возможность государственной, в том числе судебной, защиты прав,   возникающих из договорных отношений.

Аналогичным образом, суд оценивает и договор № 15161 от 01.06.2003, сроком на один года, подлежащий государственной регистрации, на основании которого, Управление муниципального имущества, до регистрации права муниципальной собственности, распорядилось спорным помещением, передав его предпринимателю на условиях, в нем изложенным.

В связи с тем, что    предпринимателю спорный объект был передан до регистрации права муниципальной собственности, в нарушение действующего законодательства, оспариваемый отказ по приведенным в нем основаниям при установленных обстоятельствах нельзя признать законным.

Принимая во внимание изложенное, отказ в реализации преимущественного права приобретения в собственность арендуемого помещения муниципального нежилого фонда     нарушает права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

При таких обстоятельствах, решение суда подлежит отмене.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются