Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 14.08.2013 по делу n А48-4237/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

составила 14900000 руб. 00 коп.

        Право собственности ООО «Эдел» на вышеуказанный земельный участок зарегистрировано в установленном законом порядке, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Орловской области от 03.05.2012 серии 57-АБ № 288447 (л.д. 26, т. 5).

        О смене собственника земельного участка с кадастровым номером 57:10:0040101:3224 истцу стало известно из письма ООО «Стройтехноконтакт» (подрядная организация) от 03.09.2012 № 05-4143 (л.д. 28 – л.д. 29, т. 1, л.д. 53 – л.д. 54, т. 2), в котором содержалась также информация о том, что ООО «Эдел» потребовало от ООО «Стройтехноконтакт» освободить строительную площадку.

        В письме от 03.09.2012 № 05-4143 ООО «Стройтехноконтакт» сообщило, что указанные обстоятельства послужили причиной приостановления подрядных работ на земельном участке.

        Письмо от 10.08.2012 исх. № 04-90ОР (л.д. 65, т. 2) ООО «Эдел» просило истца освободить земельный участок, находящийся по адресу Орловская область, Орловский район, с/с Платоновский, территория бывшего завода «Серп и Молот», от имущества истца в связи с отсутствием каких-либо договорных отношений между ООО «Эдел» и ОАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы».

        ОАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» в письме от 17.09.2012 № М1/1/720 (л.д. 68, т. 2) просило сообщить ООО «Эдел» банковские реквизиты для перечисления арендной платы в связи с тем, что договор аренды от 03.06.2009 № 829/09 является действующим.

        В ходе дальнейшей переписки ООО «Эдел» сообщило истцу об отсутствии препятствий для выполнения третьим лицом подрядных работ, а также о том, что арендные отношения между организациями отсутствуют, предложило заключить договор аренды на 10 лет с правом последующего выкупа земельного участка, повысив размер арендной платы до 8100000 руб. в год (л.д. 71, л.д. 109 – л.д. 114, т. 2, л.д. 30 – л.д. 31, т. 5). Данные условия истец счел неприемлемыми, ссылаясь на то, что стоимость годовой арендной платы эквивалентна стоимости земельного участка с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, составляющую в соответствии с отчетом об оценке рыночной стоимости земельного участка от 24.07.2012 № 242/12 10511000 руб. (л.д. 74 – л.д. 108, т. 2).

        Согласно пояснениям истца, ответчиком по периметру спорного земельного участка, на котором размещена строительная площадка подстанции 220 кВ «Орловская - Районная», была выставлена вооружённая охрана, со строительной площадки были удалены работники ОАО «ФСК ЕЭС» и его подрядных организаций (ООО «Стройтехноконтакт», ОАО «ЦИУС ЕЭС»), тем самым исключив физический доступ последних к строительной площадке и к дорогостоящему оборудованию, расположенному на ней. Указанное обстоятельство ответчиком оспорено не было.

        Полагая, что своими действиями ответчик создал препятствие ОАО «ФСК ЕЭС» в законном пользовании земельным участком с кадастровым № 57:10:0040101:3224, находящимся у ОАО «ФСК ЕЭС» на праве аренды, истец обратился в арбитражный суд с иском.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

        В силу обязательства одно лицо (должник) обязано совершить в пользу другого лица (кредитора) определенное действие, как-то: передать имущество, выполнить работу, уплатить деньги и т.п., либо воздержаться от определенного действия, а кредитор имеет право требовать от должника исполнения его обязанности. Обязательства возникают из договора, вследствие причинения вреда и из иных оснований (статья 307 Гражданского кодекса РФ).

Статьей 606 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 1 статьи 611 Гражданского кодекса РФ, арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению имущества.

Статьей 614 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Таким образом, по договору аренды имеет место встречное исполнение обязательств: арендодатель по отношению к арендатору обязан предоставить последнему имущество в пользование, а арендатор - вносить платежи за пользование этим имуществом (пункт  10 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от 11.01.2002 N 66).

        В силу статей 309-310 Гражданского Кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

        Материалами дела подтверждается, что между сторонами возникли обязательственные отношения по исполнению договора аренды № 829/09 от 03.06.2009.

        По правилам пункта 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

        Срок действия договора аренды, установленный сторонами в 2.1 и 2.2, составляет 11 месяц.

        В силу п. 2 ст. 26 Земельного кодекса Российской Федерации, договор аренды земельного участка, заключенный на срок менее одного года, не подлежит государственной регистрации.

        Поскольку договор аренды земельного участка от 03.06.2009 № 829/09 заключен сторонами на срок менее одного года, государственной регистрации он не подлежит.

        С учетом положений п. 2.2 договора и п. 2 ст. 621 Гражданского кодекса РФ, действие спорного договора было возобновлено сторонами на неопределенный срок.

        Материалами дела подтверждено, что истец продолжал пользоваться земельным участком после окончания срока действия договора аренды, возражений со стороны ответчика не заявлялось.

         В силу положений пункта 2 части 621 Гражданского кодекса РФ,  договор аренды от 03.06.2009 № 829/09 считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, при этом государственная регистрация договора также не требуется, что соответствует правовой позиции, изложенной в пункте. 11 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 16.02.2001 № 59 «Обзор практики разрешения споров, связанных с применением Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним».

         В соответствии с частью 2 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, каждая из сторон договора аренды, заключенного на неопределенный срок, вправе в любое время отказаться до договора, предупредив об этом другую сторону за один месяц, а при аренде недвижимого имущества за три месяца. Законом или договором может быть установлен иной срок для предупреждения о прекращении договора аренды, заключенного на неопределенный срок.

         В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

        Право арендодателя досрочно расторгнуть договор во внесудебном порядке предусмотрено пунктом 3.1.1 договора аренды от 03.06.2009 № 829/09 в случае нарушения арендатором условий договора, направив арендатору не менее, чем за 30 календарных дней уведомление о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

        Доказательств соблюдения арендодателем указанного порядка и наличия причин для расторжения договора в материалы дела не представлено, в связи с чем, суд апелляционной инстанции считает верным и обоснованным вывод суда первой инстанции о том, что договор аренды от 03.06.2009 № 829/09 земельного участка является действующим.

        Доводы заявителей жалоб о прекращении действия спорного договора подлежат отклонению по следующим основаниям.

        Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего арбитражного суда РФ от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой», в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Гражданского кодекса РФ).

Согласно статье 431 Гражданского кодекса РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

       Из пункта 3.1.1 договора аренды следует, что спорный договор может быть расторгнут в одностороннем порядке в случае нарушения арендатором условий договора.

       Таким образом, расторжение договора аренды земельного участка возможно только по строго определенному мотиву.

       В уведомлении от 13.01.2012 № 12 (л.д. 27, т. 1) сведений о нарушении условий договора аренды от 03.06.2009 № 829/09 не содержится, доказательств таких нарушений в материалы дела не представлено, в связи с чем,  оснований для расторжения договора у ООО «Стройдомсервис» не имелось.

        По смыслу ч. 2 ст. 452 Гражданского кодекса РФ, при наличии возражений об изменении или расторжении договора, данные требования должны быть заявлены в суд.

        Доказательств обращения за расторжением договора от 03.06.2009 № 829/09 в судебном порядке ООО «Стройдомсервис» в суд не представлено.

        В силу положений ч. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ, переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

        Таким образом, изменение стороны арендодателя, в связи с продажей земельного участка, являющегося предметом договора от 03.06.2009 № 829/09, не прекратило действие самого договора.

        Соглашения по внесению изменений в условия договора сторонами (ОАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» и ООО «Эдел») достигнуто не были.

         Кроме того, суд апелляционной инстанции принимает во внимание то, что договор аренды земельного участка от 03.06.2009 № 129/09 содержит указание на целевое использование спорного земельного участка – для технического перевооружения и реконструкции подстанции 220 кВ «Орловская - Районная», строящейся по титулу: «Комплексное техническое перевооружение и реконструкция ПС 220 кВ Орловская - Районная», с кадастровым номером 57:10:0040101:3224, расположенный по адресу: Орловская область, Орловский район, с/с Платоновский, территория бывшего завода «Серп и Молот».

         Материалами дела, в том числе, свидетельством от 30.12.2008 серии 57 АА № 675404 о государственной регистрации права собственности ОАО «ФСК ЕЭС» на трансформаторную подстанцию, назначение: вспомогательное, общая площадь 1168,6 кв.м, инв. № 14566, лит. А, Б, В, расположенную по адресу: Орловская область, г. Орел, ул. Раздольная, д. 118 (л.д. 131, т. 3), подтверждается, что на момент рассмотрения настоящего дела объект недвижимости находится в стадии возведения.

         Следовательно, ОАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» по настоящее время является законным арендатором по действующему договору аренды земельного участка от 03.06.2009 № 829/09, осуществляя техническое перевооружение и реконструкцию подстанции 220 кВ «Орловская - Районная», строящейся по титулу: «Комплексное техническое перевооружение и реконструкция ПС 220 кВ Орловская - Районная».

        Факт ограничения ответчиком (арендодателем) права пользования истцом (арендатором) арендуемым по договору от 03.06.2009 № 829/09 земельным участком с кадастровым номером 57:10:0040101:3224 подтверждается следующими обстоятельствами.

        Прокуратурой Орловского района Орловской области проведена проверка по обращению МЭСЦ – филиала ОАО «Федеральная сетевая компания Единой энергетической системы» по вопросу нахождения работников ООО «Эдел» на территории строящейся подстанции 220 кВ «Орловская-Районная», расположенной по адресу: Орловская область, Орловский район, Платоновское сельское поселение, территория бывшего завода «Серп и Молот», кадастровый номер 57:10:0040101:3224.

        Из письма Первого заместителя прокурора области Опалькова В.П. от 15.10.2012 № 7/ОЮЛ-205-12 (л.д. 63 – л.д. 64, т. 1) усматривается следующее.

        По результатам проведенной прокурорской проверки было установлено, что с 2009 года по настоящее время на указанном земельном участке ОАО «ФСК ЕЭС» осуществляется возведение объекта энергетики, стоимостью строительства более 1 млрд. рублей.

        Вместе с тем, при продаже спорного земельного участка продавцами были указаны ложные сведения о том, что продаваемый участок свободен от имущественных прав и претензий третьих лиц, о которых они в момент заключения договора не могли не знать, а также об отсутствии обременения правами третьих лиц в виде договора аренды.

        Материалы проверки также свидетельствуют о том, что 10.08.2012 ООО «Эдел» с целью понуждения ОАО «ФСК ЕЭС» к заключению заведомо для них невыгодного договора аренды потребовало от ОАО «ФСК ЕЭС» демонтировать и вывезти с территории указанного земельного участка имущество, в том числе капитальные конструкции незавершенного объекта строительства энергетики либо заключить с ними новый договор аренды сроком не менее чем на 2 года на условиях внесения арендной платы в размере 20 млн. рублей в год, которая фактически превышает стоимость самого земельного участка. После этого 03.09.2012 руководством ООО «Эдел» созданы препятствия для доступа и ведения строительно-монтажных работ на вышеназванном земельном участке.

         Прокуратурой района сделан вывод о том, что руководителем ООО «Стройдомсервис» в лице директора Клицунова