Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 23.09.2013 по делу n А14-493/13. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

Поворино, ул.Олимпийская, 2.

Управлением 09.01.2013 было принято решение об отказе в государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимого имущества (сообщения об отказе № 24/016/2012/324, № 24/016/2012/327, № 24/016/2012/326, № 24/016/2012/328 соответственно).

Основанием для данного отказа послужило отсутствие заявления ОАО «Повориноагропромтранс» о регистрации перехода права собственности на данный объект, а также отсутствие государственной регистрации права собственности ОАО «Повориноагропромтранс» на спорный объект недвижимого имущества.

Полагая, что данный отказ противоречит действующему законодательству, нарушает его права и законные интересы, заявитель обратился в арбитражный суд с рассмотренными требованиями.

Удовлетворяя заявленное требование, суд первой инстанции пришел к выводу том, что оспариваемый отказ является неправомерным, поскольку принятые на себя сторонами по договору купли-продажи имущества от 05.07.2002 обязательства по оплате и передаче недвижимого имущества исполнены.

Апелляционная инстанция полагает позицию суда первой инстанции правильной, а решение – правомерным на основании следующего.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативные правовые акты могут быть признаны недействительными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

          Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997  №  122-ФЗ  «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» государственная регистрация является юридическим актом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ.

В соответствии со статьей 16 Закона № 122-ФЗ государственная регистрация прав производится на основании заявления правообладателя, сторон договора или уполномоченного на то им (ими) лицами, и документов, необходимых для  ее осуществления (правоустанавливающих документов), которые должны пройти правовую экспертизу (статья 13 Закона) с целью установления отсутствия противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на данный объект недвижимого имущества, а  также других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав.

При отсутствии указанных противоречий и других оснований для отказа или приостановления государственной регистрации прав осуществляется внесение записей в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество, совершение надписей на правоустанавливающих документах и выдача удостоверений о произведенной государственной регистрации прав.

В силу пункта 1 статьи 20 Закона № 122-ФЗ в государственной регистрации прав может быть отказано, в  том числе в случае, если правообладатель не представил заявление и иные необходимые документы на государственную регистрацию ранее возникшего права на объект недвижимого имущества, наличие которых необходимо для государственной регистрации  возникших после  введения  в действие данного Федерального закона перехода данного права, его ограничения (обременения) или совершенной после введения в действие данного Федерального закона сделки с объектом недвижимого имущества.

Апелляционным судом установлено, что основаниями для отказа Предпринимателю в государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости явились:

-отсутствие заявления ОАО «Повориноагропромтранс» о регистрации перехода права собственности на данный объект,

- отсутствие государственной регистрации права собственности ОАО «Повориноагропромтранс» на спорный объект недвижимого имущества.

Согласно представленным материалам дела,  спорное недвижимое имущество  введено  в эксплуатацию государственным автотранспортным предприятием «Повориноагропромтранс», впоследствии зарегистрированным как акционерное общество открытого типа «Повориноагропромтранс», что подтверждается сведениями, содержащимися в плане приватизации, и не оспаривается лицами, участвующими в деле. 

В соответствии с пунктом 1 статьи 6 Закона № 122-ФЗ права на недвижимое имущество, возникшие до момента вступления в силу данного Федерального закона, признаются юридически действительными при отсутствии их государственной регистрации. 

Признавая, что отсутствие записи о государственной регистрации прав продавца – ОАО «Повориноагропромтранс» на объекты недвижимости не является препятствием для государственной регистрации прав покупателя на приобретаемые по договору купли-продажи объекты, апелляционный суд принимает во внимание следующее.

Постановлением Администрации Поворинского района и города Поворино №45 от 02 февраля 1999 года произведена  перерегистрация акционерного общества открытого типа «Повориноагропромтранс» в открытое акционерное общество «Повориноагропромтранс».

При этом указанное преобразование не является реорганизацией юридического лица в смысле положений статьи 57 ГК РФ.

Согласно ч. 4 ст. 6 Федерального закона от 30.11.1994 N 52-ФЗ "О введении в действие части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", учредительные документы товариществ с ограниченной ответственностью, акционерных обществ и производственных кооперативов, созданных до официального опубликования части первой ГК РФ, подлежат приведению в соответствие с нормами главы 4 Кодекса об обществах с ограниченной ответственностью, акционерных обществах и о производственных кооперативах в порядке и в сроки, которые будут определены соответственно при принятии законов об обществах с ограниченной ответственностью, об акционерных обществах и о производственных кооперативах.

В соответствии с частью 3 статьи 94 Федерального закона от 26 декабря 1995 года      № 208-ФЗ      «Об      акционерных      обществах», учредительные документы акционерных обществ, созданных до введения в действие указанного Федерального закона, подлежат приведению в соответствие с его нормами в установленный срок.

Таким образом, во исполнение названных положений закона в 1999 году была произведена перерегистрация АООТ «Повориноагропромтранс», образованного в 1992 году, на ОАО «Повориноагропромтранс».

В этой связи является несостоятельным довод Управления о том, что ОАО «Поворинагропромтранс» как юридическое лицо и субъект гражданских прав создано после введения в действие Закона о регистрации.

В свою очередь, продавец по договору купли-продажи от 05.07.2002, как  субъект гражданских правоотношений и лицо, уполномоченное владеть и распоряжаться спорным недвижимым имуществом, приобретенным впоследствии заявителем по делу, приобрел права на такое имущество в ходе приватизации, а именно в 1992 году, то есть  до момента вступления в силу Федерального закона № 122-ФЗ.

Таким образом, поскольку факт возникновения права у продавца имущества не связан  с фактом государственной регистрации, то право собственности у покупателя ООО «Автомобилист-Агро» возникло вне зависимости от наличия или отсутствия такой регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

В отношении непредставления заявителем регистрирующему органу заявления продавца - ОАО «Повориноагропромтранс» о государственной регистрации перехода права собственности необходимо учитывать следующее.

Материалами дела подтверждается прекращение деятельности юридического лица ОАО «Повориноагропромтранс» 25.10.2006 в связи с его ликвидацией на основании определения арбитражного суда о завершении конкурсного производства.

Однако Законом №  122-ФЗ  не  урегулирован  порядок  регистрации уполномоченным органом перехода права собственности на основании заявления одной стороны сделки, не требующей нотариального удостоверения, в случае ликвидации второй стороны на момент подачи заявления о регистрации.

В соответствии с пунктом  1  статьи  6  ГК  РФ,  в  случаях,  когда  отношения прямо не урегулированы законодательством и отсутствует применимый к ним обычай делового оборота, к таким отношениям, если это не противоречит их существу, применяется гражданское законодательство, регулирующее  сходные отношения (аналогия закона).

В силу пункта 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

По общему правилу,  если  иное  не  предусмотрено  законом,  договор  купли-продажи недвижимости считается заключенным с момента его подписания.

Отсутствие государственной регистрации права собственности  продавца  на недвижимость на дату заключения договора купли-продажи само по себе не влияет на действительность такого договора как основания возникновения соответствующего обязательства.

Стороны договора купли-продажи недвижимости вправе обратиться  в регистрирующий орган за государственной регистрацией перехода права собственности к покупателю после оформления данного права за продавцом в установленном законом порядке.

При этом право собственности покупателя на объект недвижимости согласно статье 223  ГК РФ возникает с момента его государственной регистрации.

В случае, когда одна из сторон уклоняется от государственной регистрации перехода права собственности на недвижимость, суд, исходя из пункта 3 статьи 551 ГК РФ, по требованию другой стороны вправе вынести решение о государственной регистрации перехода права собственности. При указанных обстоятельствах государственная регистрация перехода права собственности производится на основании решения суда.

Названная норма права применяется по аналогии и тогда, когда обязанность продавца недвижимости (юридического лица) по участию в государственной регистрации перехода права собственности не может быть исполнена по причине его ликвидации.

Изложенное выше полностью согласуется с правовой  позицией Высшего Арбитражного суда Российской Федерации, изложенной в  постановлении Президиума ВАС РФ от 01.09.2009 № 1395/09.

Вместе с тем, в силу пункта 62 Постановления Пленума Верховного Суда РФ  №  10, Пленума ВАС РФ  №  22 от 29.04.2010  «О  некоторых  вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», покупатель недвижимого имущества, которому было передано владение во исполнение договора купли-продажи, вправе обратиться за регистрацией перехода права собственности. Отказ государственного регистратора зарегистрировать переход права собственности в связи с отсутствием заявления продавца может быть обжалован в суд по  правилам  главы 25 ГПК РФ  или 24 АПК РФ.

Рассматривая такое требование покупателя, суд проверяет исполнение продавцом обязанности по передаче имущества и исполнение покупателем обязанности по оплате.

Если единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, суд удовлетворяет соответствующее требование покупателя. 

Материалами дела подтверждено, что  принятые на себя сторонами по договору купли-продажи  имущества  от  05.07.2002  обязательства  по  оплате  и передаче недвижимого имущества сторонами договора исполнены.

В частности, передача имущества подтверждается актом приема-передачи от 05.07.2002.

Выполнение обязанности покупателя по оплате имущества подтверждено соглашением о прекращении обязательств зачетом встречных однородных требований от 05 июля 2002 г.

Учитывая установленные обстоятельства, поскольку в рассматриваемом случае  единственным препятствием для регистрации перехода права собственности к покупателю является отсутствие продавца, т.е. его ликвидация, то, учитывая правовую позицию Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенную в определении от 12.11.2009  №  ВАС-14043/09, а также разъяснения, содержащиеся в Постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №  10/22,  суд обоснованно пришел к выводу о том, что заявленное требование подлежит удовлетворению.

Доводы жалобы фактически повторяют доводы Управления, приведенные при рассмотрении дела арбитражным судом области, и выражают лишь несогласие с выводами, изложенными в обжалуемом судебном акте. Им была дана надлежащая оценка судом первой инстанции, с которой апелляционный суд согласен.

При таких обстоятельствах апелляционный суд не находит оснований для отмены решения суда первой инстанции и удовлетворения апелляционной жалобы.

Нарушений норм процессуального права, которые в соответствии со статьей 270 АПК РФ являются основанием к отмене или изменению судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

На основании изложенного, руководствуясь частью 1 статьи 269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Воронежской области от 29.05.2013 по делу № А14-493/13 оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья                                            Е.А. Семенюта

Судьи                                                                                    П.В. Донцов

                                                                                              А.И. Протасов