Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 03.10.2013 по делу n А08-5759/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

встречным  иском о признании договора последующего залога недвижимости (ипотеки) № 35 от 01.04.2009 незаключенным.

Принимая решение по рассматриваемому делу, суд первой инстанции пришел к выводу о законности и обоснованности первоначально заявленных исковых требований и отсутствию оснований для удовлетворении  встречного иска.

Суд апелляционной инстанции считает данные выводы суда соответствующими законодательству и фактическим обстоятельствам дела. 

При этом судебная коллегия  исходит из следующего.

В силу требований статей 307, 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований – в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В части взыскания вексельного долга и процентов, начисленных на вексельный долг, решение суда ответчиком не обжалуется.

Согласно статье 329 ГК РФ исполнение обязательств может обеспечиваться неустойкой, залогом, удержанием имущества должника, поручительством, банковской гарантией, задатком и другими способами, предусмотренными законом или договором.

В соответствии с положениями статьи 334 ГК РФ залог возникает в силу договора. В силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом.

Пунктом 1 статьи 336 ГК РФ определено, что предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Залог земельных участков, предприятий, зданий, сооружений, квартир и другого недвижимого имущества (ипотека) регулируется законом об ипотеке. Общие правила о залоге, содержащиеся в настоящем Кодексе, применяются к ипотеке в случаях, когда настоящим Кодексом или законом об ипотеке не установлены иные правила (пункт 2 статьи 334 ГК РФ).

Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка, на котором находится это здание или сооружение, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка (пункт 3 статьи 340 ГК РФ).

Пунктом 1 статьи 5, пунктом 4 статьи 6, а также пунктом 1.1 статьи 62 Федерального закона от 16.07.1998 №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» (далее – ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)») предусмотрено, что по договору об ипотеке может быть заложено недвижимое имущество, в том числе земельные участки, здания, сооружения и иное недвижимое имущество, используемое в предпринимательской деятельности, а также право аренды на земельный участок в пределах срока договора аренды с согласия собственника земельного участка.

Как следует из пункта 1 статьи 348 ГК РФ, взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

Залогодержатель приобретает право обратить взыскание на предмет залога, если в день наступления срока исполнения обязательства, обеспеченного залогом, оно не будет исполнено, за исключением случаев, если по закону или договору такое право возникает позже либо в силу закона взыскание может быть осуществлено ранее.

Согласно статье 337 ГК РФ, если иное не предусмотрено договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности, проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание заложенной вещи и расходов по взысканию.

В соответствии с пунктом 1 статьи 50 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства.

Факт наличия задолженности ООО «Торговый дом «Автоцентр» перед ЗАО «Инвестиционая компания «ОЭМК-Инвест» по договору новации        № 1/4010409 от 01.04.2009 в размере 115 335 620 руб. 03 коп. по состоянию на 04.05.2012 подтверждается материалами настоящего дела.

Данное обстоятельство ответчик ООО «Торговый дом «Автоцентр» не оспаривал,  с исковыми требованиями  в этой части согласился.

В силу пункта 1 статьи 349 ГК РФ требования залогодержателя (кредитора) удовлетворяются из стоимости заложенного имущества по решению суда.

Пунктом 1 статьи 350 ГК РФ предусмотрено, что реализация (продажа) заложенного недвижимого имущества, на которое в соответствии со статьей 349 настоящего Кодекса обращено взыскание, осуществляется в порядке, установленном законом об ипотеке, если иное не предусмотрено законом.

Согласно статье 56 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» имущество, заложенное по договору об ипотеке, на которое по решению суда обращено взыскание, реализуется путем продажи с публичных торгов.

Принимая решение об обращении взыскания на имущество, заложенное по договору об ипотеке, суд должен определить и указать в нем, в том числе начальную продажную цену заложенного имущества при его реализации. Начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика (подпункт 4 пункта 2 статьи 54 ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)»).

В ходе судебного разбирательства истец просил установить начальную продажную цену заложенного имущества в размере его залоговой стоимости, т.е. в размере 61 746 559 руб.

По ходатайству ответчика ООО «Юнитрейд-групп», возражавшего относительно установления начальной продажной цены имущества в размере его залоговой стоимости, судом первой инстанции была назначена экспертиза, проведение которой поручено ООО «Дивиденд».

Согласно заключению эксперта № 047, выполненному ООО «Дивиденд», действительная рыночная стоимость нежилого здания составляет 118 621 000 руб., земельного участка – 2 415 702 руб.

С учетом изложенного, суд первой инстанции обратил взыскание на недвижимое имущество, заложенное ответчиком по договору залога недвижимости (ипотеки) № 35 от 01.04.2009, установив его начальную продажную цену исходя из отчета о рыночной стоимости заложенного имущества, определенной в заключении эксперта.

В удовлетворении требования ООО «Юнитрейд-групп» о признании договора последующего залога недвижимости (ипотеки) № 35 от 01.04.2009 незаключенным судом отказано по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Пунктом 1 ст. 339 ГК РФ предусмотрено, что в договоре о залоге должны быть указаны предмет залога и его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого залогом. В нем должно также содержаться указание на то, у какой из сторон находится заложенное имущество.

В силу ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» в договоре об ипотеке должны быть указаны предмет ипотеки, его оценка, существо, размер и срок исполнения обязательства, обеспечиваемого ипотекой.

Предмет ипотеки определяется в договоре указанием его наименования, места нахождения и достаточным для идентификации этого предмета описанием.

В договоре об ипотеке должны быть указаны право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, и наименование органа, осуществляющего государственную регистрацию прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - орган, осуществляющий государственную регистрацию прав), зарегистрировавшего это право залогодателя.

Как следует из договора последующего залога недвижимости (ипотеки) № 38027 от 01.04.2009, предметом договора залога являются нежилое здание площадью 3 841,8 кв. м и земельный участок, расположенные по адресу: Курская область, Железногорский район, г. Железногорск, квартал № 7, улица Горняков, здание № 35, залоговой стоимостью 61 746 559 руб.

Право, в силу которого имущество, являющееся предметом ипотеки, принадлежит залогодателю, указано в п. 1.1 договора.

Согласно п. 3 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 3 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» оценка предмета ипотеки определяется в соответствии с законодательством Российской Федерации по соглашению залогодателя с залогодержателем с соблюдением при ипотеке земельного участка требований статьи 67 настоящего Федерального закона и указывается в договоре об ипотеке в денежном выражении.

Указанное требование соблюдено, путем указания в п. 1.6 договора залоговой стоимости объекта недвижимости.

Пунктами 4, 5 ст. 9 Федерального закона от 16.07.1998 № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» предусмотрено, что обязательство, обеспечиваемое ипотекой, должно быть названо в договоре об ипотеке с указанием его суммы, основания возникновения и срока исполнения. В тех случаях, когда это обязательство основано на каком-либо договоре, должны быть указаны стороны этого договора, дата и место его заключения. Если сумма обеспечиваемого ипотекой обязательства подлежит определению в будущем, в договоре об ипотеке должны быть указаны порядок и другие необходимые условия ее определения. Если обеспечиваемое ипотекой обязательство подлежит исполнению по частям, в договоре об ипотеке должны быть указаны сроки (периодичность) соответствующих платежей и их размеры либо условия, позволяющие определить эти размеры.

В пунктах 3.1, 3.2 договора указано, что предметом залога обеспечивается исполнение обязательств векселедателя по оплате векселей, выданных им на основании договора новации № 1/4010409 от 01.04.2009, заключенного в г. Старый Оскол. Обязательства, исполнение которых обеспечивается договором, включают обязательства векселедателя по возврату вексельной суммы, уплате процентов по векселям, неустоек в соответствии с договором новации, убытков, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением векселедателем своих обязательств по договору новации, а также обязательства по возмещению судебных издержек и иных расходов залогодержателя по взысканию долга.

Обязательство уплатить по векселю является денежным обязательством и прекращается исполнением, то есть уплатой обязанным лицом суммы вексельного долга (п. 26 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 33, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 14 от 04.12.2000 "О некоторых вопросах практики рассмотрения споров, связанных с обращением векселей").

Согласно пункту 1 статьи 414 ГК РФ обязательство прекращается соглашением сторон о замене первоначального обязательства, существовавшего между ними, другим обязательством между теми же лицами, предусматривающим иной предмет или способ исполнения (новация).

В силу указанной нормы права новация представляет собой соглашение, по которому стороны заменяют одно связывающее их обязательство каким-либо другим, новым обязательством.

Новация считается состоявшейся при наличии ряда условий, а именно: соглашения сторон о замене одного обязательства другим; сохранения того же состава участников; действительности первоначального и нового обязательства; допустимости замены первоначального обязательства новым; изменения предмета или способа исполнения

Иным предметом исполнения вексельного обязательства может быть новый вексель. Так как вексель является ценной бумагой, обязательства, вытекающие из одной ценной бумаги, замененные на обязательства по другой ценной бумаге, являются новацией.

Толкование договора последующего залога в соответствии со ст. 431 ГК РФ, позволяет сделать вывод о том, что ипотекой обеспечены требования залогодержателя к должнику на определенную сумму по оплате конкретных векселей в соответствии с договором новации № 1/4010409 от 01.04.2009.

В договоре ипотеки указана вся совокупность обеспечиваемых ипотекой обязательств и их существо.

При таких обстоятельствах, арбитражный суд области пришел к правомерному выводу о том, что оснований для признания договора  последующего залога недвижимости (ипотеки) № 35 от 01.04.2009 незаключенным, не имеется.

По мнению судебной коллегии, обстоятельства дела исследованы судом полно и всесторонне, спор разрешен в соответствии с требованиями действующего законодательства.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, в том числе и о пропуске истцом срока исковой давности по требованиям об обращении взыскания на заложенное имущество, аналогичны обоснованно отклоненным доводам, приводимым в ходе разбирательства дела в суде первой инстанции, фактически сводятся к их повторению и не могут служить основаниями для отмены обжалуемого судебного акта, т.к. не свидетельствуют о неправильном применении арбитражным судом области норм материального.

Каких-либо доводов, которые не были проверены и не учтены судом первой инстанции при рассмотрении дела, имели бы юридическое значение для вынесения судебного акта по существу и влияли бы на оценку законности и обоснованности обжалуемого решения, либо опровергали выводы арбитражного суда области, заявителем не приведено, в связи с чем, признаются апелляционной коллегией несостоятельными.     

Ссылки заявителя апелляционной жалобы на то, что согласно выпискам из ЕГРП от 12.05.2012 № 07/044/2012-148 и № 07/044/2012-147 ипотека объектов недвижимости, принадлежащих ООО «Юнитрейд-групп», была зарегистрирована на срок с 15.07.2009 по 31.12.2009, в связи с чем,  нельзя было применять механизм обращения взыскания на объекты недвижимости, поскольку на момент разрешения спора государственная регистрация ипотеки объектов недвижимости отсутствовала, судебной