Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 31.10.2013 по делу n А64-2837/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

земельного участка, кв.м: 1 217 600, в том числе 1 217 600 – пашня,

28. местоположение земельного участка установлено относительно ориентира полевой севооборот № 3, поле VIII, участок 3-1, адрес ориентира: область Тамбовская, района Мичуринский, в границах СХПК «Родина», кадастровый номер земельного участка: 68:07:3904009:0002, общая площадь земельного участка, кв.м: 43 900, в том числе: 43 900 – пашня,

29. местоположение земельного участка относительно ориентира полевой севооборот № 3, поле VIII участок 3-2, адрес ориентира: область Тамбовская, район Мичуринский, в границах СХПК «Родина», кадастровый номер земельного участка 68:07:3904009:0003, общая площадь земельного участка кв.м: 66 400, в том числе: 66 400 – пашня.

12.12.2011 администрацией Тамбовской области было принято постановление «О предоставлении в собственность за плату земельных участков, находящихся в собственности Тамбовской области» №1726 (опубликовано в газете «Тамбовская жизнь № 145 (1227). 20.12.2011). Из текста постановления следовало, что арендаторы, надлежащим образом использующими земельные участки более 1 года, могут воспользоваться своим преимущественным правом выкупа путем заключения с Комитетом имущества Тамбовской области предварительных договоров купли-продажи.

В пункте 3 указанного акта сказано, что в течение 30 календарных дней с момента опубликования постановления арендаторы должны письменно подтвердить свое желание приобрести в собственность за плату земельные участки.

По истечении сроков, установленных постановлением от 12.12.2011 №1726, Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области в газете «Тамбовская жизнь» №24 от 22.02.2012 опубликовано извещение о проведении открытого по составу участников и форме подачи предложений о цене аукциона по продаже земельных участков сельскохозяйственного назначения, находящихся в собственности области.

05.03.2012 СХПК «Родина» обратился в Комитет по управлению имуществом Тамбовской области с просьбой продать спорные земельные участки в связи с наличием у него преимущественного права выкупа.

21.03.2012 СХПК «Родина» подало заявку на участие в аукционе по продаже земельного участка. Между Комитетом и СХПК «Родина» был заключен договор о задатке от 21.03.2012 №510.

22.03.2012 истец обратился в арбитражный суд с иском к Комитету по управлению имуществом Тамбовской области о понуждении к заключению с СХПК «Родина» договоров купли-продажи спорных земельных участков, одновременно заявив ходатайство об обеспечении иска в виде запрета проведения аукциона по продаже спорных земельных участков до вынесения решения суда по существу.

Определением Арбитражного суда Тамбовской области от 23.03.2012, оставленным в силе Постановлением Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 21.06.2012, в принятии обеспечительных мер было отказано.

27.03.2012 комиссия по организации и проведению аукционов отказала СХПК «Родина» в участии в аукционе на том основании, что в установленный срок на счет, указанный в извещении о проведении торгов, не был внесен задаток.

27.03.2012 победителем аукциона по продаже спорных земельных участков признано ООО «Зеленая Долина», которое приобрело в собственность земельные участки (лоты 1- 29) по договору купли-продажи от 28.03.2012.

Истец в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации изменил исковые требования и просил перевести права и обязанности покупателя на СХПК «Родина» по договору купли-продажи земельных участков №186/2012 от 28.03.2012, заключенного между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области и ООО «Зеленая Долина».

Как отметил ФАС ЦО в Постановлении от 18.04.2013, судами обеих инстанций при предыдущем рассмотрении признан установленным факт наличия у истца преимущественного права на заключение договора купли-продажи земельного участка как в период до принятия решения о проведении аукциона, так и после принятия данного решения. Однако, в обжалуемых судебных актах не нашел отражения вопрос о том, в связи с чем и на каких основаниях истец не может воспользоваться своим преимущественным правом. Не были оценены действия Комитета по управлению имуществом Тамбовской области при обращении истца с письмом от 05.03.2012 в связи с наличием у него преимущественного права выкупа.

Вновь отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции указал, что если арендуемый участок относится к землям сельскохозяйственного назначения, преимущественное право на приобретение земельного участка в собственность реализуется арендатором в соответствии со статьей 10 Федерального закона от 24.07.2002 № 101-ФЗ «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения». Воспользоваться исключительным правом на приобретение арендуемого участка сельскохозяйственного назначения арендатор может по истечении трех лет с момента заключения договора аренды и при условии надлежащего использования земель. На дату издания постановления № 1726 от 12.12.2011, принятия собственником решения о продаже земельных участков у истца не возникло преимущественное право на приобретение спорных земельных участков в собственность. Действия Комитета по управлению имуществом Тамбовской области не могут рассматриваться как заключение предварительного договора.

Судебная коллегия не находит исковые требования подлежащими удовлетворению по иным основаниям.

Земельный кодекс Российской Федерации устанавливает приоритетное регулирование нормами земельного законодательства имущественных отношений по владению, пользованию и распоряжению земельными участками, а также по совершению сделок с ними, указывая, что гражданское законодательство применяется, если иное не предусмотрено земельным, лесным, водным законодательством, законодательством о недрах, об охране окружающей среды, специальными федеральными законами (пункт 3 статьи 3 Земельного кодекса Российской Федерации).

В соответствии с пунктом 8 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, при продаже земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, арендатор данного земельного участка имеет преимущественное право его покупки в порядке, установленном гражданским законодательством для случаев продажи доли в праве общей собственности постороннему лицу, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

Порядок продажи доли в праве общей собственности установлен статьей 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой продавец доли обязан известить в письменной форме остальных участников долевой собственности о намерении продать свою долю постороннему лицу с указанием цены и других условий, на которых продает ее. Если остальные участники долевой собственности откажутся от покупки или не приобретут продаваемую долю в праве собственности на недвижимое имущество в течение месяца, продавец вправе продать свою долю любому лицу. При продаже доли с нарушением преимущественного права покупки любой другой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя.

Защита преимущественного права арендатора на покупку арендуемого им земельного участка может быть осуществлена посредством установленного названной нормой способа судебной защиты в случае продажи земельного участка иному лицу.

Как разъяснено в пункте 14 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации №10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 22 от 29.04.2010, по смыслу пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, при продаже доли в праве общей собственности с нарушением преимущественного права покупки других участников долевой собственности любой участник долевой собственности имеет право в течение трех месяцев со дня, когда ему стало известно или должно было стать известно о совершении сделки, требовать в судебном порядке перевода на него прав и обязанностей покупателя. Следует иметь в виду, что истец в этом случае не имеет права на удовлетворение иска о признании сделки недействительной, поскольку гражданским законодательством предусмотрены иные последствия нарушения требований пункта 3 статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В соответствии с частью 6 статьи 27 Земельного кодекса Российской Федерации оборот земель сельскохозяйственного назначения регулируется федеральным законом об обороте земель сельскохозяйственного назначения. Отношения, связанные с владением, пользованием, распоряжением земельными участками из земель сельскохозяйственного назначения регулируются специальным федеральным законом - №101-ФЗ от 24.07.2002 «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» (статья 1).

В соответствии с пунктом 4 статьи 10 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» переданный в аренду гражданину или юридическому лицу земельный участок может быть приобретен таким арендатором в собственность по рыночной стоимости, сложившейся в данной местности или по цене, установленной законом субъекта Российской Федерации, по истечении трех лет с момента заключения договора аренды при условии надлежащего использования этого земельного участка.

В силу части 4 статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» сделка по продаже земельного участка, совершенная с нарушением преимущественного права покупки, ничтожна.

Сопоставляя содержание общих норм гражданского законодательства о защите преимущественного права и специальную норму части 4 статьи 8 закона об обороте земель сельскохозяйственного назначения, необходимо принять во внимание следующее.

Согласно пункту 1 статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, не соответствующая требованиям закона или иных правовых актов, ничтожна, если закон не устанавливает, что такая сделка оспорима, или не предусматривает иных последствий нарушения.

Перевод прав и обязанностей покупателя означает перемену лица в обязательстве, что возможно, если обязательство действительно и пока оно не прекращено.

В силу пункта 1 статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации надлежащее исполнение прекращает обязательство.

Следовательно, перевод прав и обязанностей по договору купли-продажи земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения возможен до исполнения договора купли-продажи, как до момента, когда возможно устранить такой порок сделки как нарушение права преимущественной покупки путем перевода прав и обязанностей покупателя на обладателя права. Такой способ защиты права отвечает норме статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации и не противоречит пункту 4 статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения».

С момента, когда сделка исполнена, в силу пункта 4 статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» она ничтожна. Способом защиты права в этом случае будет иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки.

Иное толкование положений статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации, статьи 250 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьи 8 Федерального закона «Об обороте земель сельскохозяйственного назначения» в совокупности будет означать непризнание за арендатором земельного участка из земель сельскохозяйственного назначения такого способа защиты как перевод прав и обязанностей покупателя вообще, так как специальные нормы не могут конкурировать с общими.

Перевод прав и обязанностей покупателя не может рассматриваться как иное последствие нарушения в смысле статьи 168 Гражданского кодекса Российской Федерации, так как последствия относятся к вещным итогам совершения сделки, а не к легализации ее содержания.

Как следует из пояснений сторон, материалов дела (письмо Управления Росреестра от 30.07.2013), договор купли-продажи земельных участков №186/2012 от 28.03.2012, заключенный между Комитетом по управлению имуществом Тамбовской области и ООО «Зеленая Долина» исполнен, право собственности покупателя зарегистрировано, сделка оплачена.

Из изложенного следует, что исковые требования СХПК «Родина» не могут быть удовлетворены в связи с тем, что истец просит перевести права и обязанности покупателя по ничтожной сделке.

Суд первой инстанции не допустил нарушений норм процессуального права, являющихся, в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, безусловным основанием для отмены принятого судебного акта.

При таких обстоятельствах судебная коллегия полагает возможным обжалуемое решение оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации государственная пошлина за подачу апелляционной жалобы относится на ее заявителя и возврату либо возмещению не подлежит.

Руководствуясь пунктом 1 статьи 269, статьями 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд

ПОСТАНОВИЛ:

Решение Арбитражного суда Тамбовской области от 02.07.2013 по делу                                   №А64-2837/2012 оставить без изменения, а апелляционную жалобу сельскохозяйственного производственного кооператива «Родина» – без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции.

Председательствующий судья:                                      Л.М. Мокроусова

Судьи                                                                                А.И. Поротиков

                                                                                           Е.В. Маховая