Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13.11.2013 по делу n А35-7853/2012. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

срочного пользования по своему желанию до 1 июля 2012 года в соответствии с правилами статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации.

В том числе, если  земельные участки образованы из земельных участков в отношении которых   осуществлено переоформление права постоянного (бессрочного) пользования на право аренды в период со дня вступления в силу настоящего Федерального закона до 1 июля 2012 года.   

  Принятие решения о предоставлении земельного участка в собственность или аренду, заключение договора купли-продажи или договора аренды земельного участка при переоформлении права постоянного (бессрочного) пользования на земельный участок в соответствии с пунктом 1 настоящей статьи осуществляются при наличии кадастрового паспорта земельного участка или кадастровой выписки о земельном участке, полученной исполнительным органом государственной власти или органом местного самоуправления, предусмотренными статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, в органе кадастрового учета.

При этом отказ в выдаче кадастрового паспорта земельного участка и предоставление кадастровой выписки о земельном участке на основании и в порядке, которые установлены частями 12 и 13 статьи 45 Федерального закона от 24 июля 2007 года N 221-ФЗ "О государственном кадастре недвижимости", не является основанием для отказа в принятии решения о предоставлении земельного участка и заключении договора купли-продажи или договора аренды в отношении такого земельного участка в порядке, установленном настоящим пунктом.

Со дня введения в действие Земельного кодекса Российской Федерации приватизация зданий, строений, сооружений, в том числе зданий, строений, сооружений промышленного назначения, без одновременной приватизации земельных участков, на которых они расположены, не допускается, за исключением случаев, если такие земельные участки изъяты из оборота или ограничены в обороте.

Государственные акты, свидетельства и другие документы, удостоверяющие права на землю и выданные гражданам или юридическим лицам до введения в действие Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", имеют равную юридическую силу с записями в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним.

Частью 1 статьи 2 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Федеральный закон N 137-ФЗ) установлено, что до 1 июля 2012 года в соответствии с названным пунктом осуществляется продажа земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в том числе коммерческим организациям и индивидуальным предпринимателям, являющимся собственниками расположенных на таких земельных участках зданий, строений, сооружений, если эти здания, строения, сооружения были отчуждены из государственной или муниципальной собственности.

Абзацем 1 части 5 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации установлено, что для приобретения прав на земельный участок граждане и юридические лица обращаются в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 Земельного кодекса Российской Федерации, с заявлением о приобретении прав на земельный участок с приложением его кадастрового паспорта.

В соответствии с пунктом 6 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации в месячный срок со дня поступления указанного в пункте 5 настоящей статьи заявления исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, принимает решение о предоставлении земельного участка на праве собственности, в аренду или в случаях, указанных в пункте 1 статьи 20 настоящего Кодекса, на праве постоянного (бессрочного) пользования. В месячный срок с даты принятия решения о предоставлении земельного участка на праве собственности или в аренду исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, предусмотренные статьей 29 настоящего Кодекса, осуществляет подготовку проекта договора купли-продажи или аренды земельного участка и направляет его заявителю с предложением о заключении соответствующего договора.

В соответствии с пунктом 1 статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации, если иное не установлено федеральными законами, исключительное право на приватизацию земельных участков или приобретение права аренды земельных участков имеют граждане и юридические лица - собственники зданий, строений, сооружений.

Объекты незавершенного строительства в соответствии с пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации признаются объектами недвижимости. Вместе с тем, объекты незавершенного строительства не являются зданиями и сооружениями, поскольку указаны в соответствующих нормах в качестве объектов недвижимости наряду со зданиями и сооружениями. Данный вывод можно сделать при буквальном толковании как непосредственно Гражданского кодекса Российской Федерации, так и иных федеральных законов, в том числе Федерального закона "О государственном кадастре недвижимости" и Федерального закона "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

В Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 23.12.2008 г. N 8985/2008 (далее - Постановление от 23.12.2008 г. N 8985/2008) указано, что хотя в статье 36 Земельного кодекса Российской Федерации не названы объекты незавершенного строительства, применение порядка выкупа земельных участков под названными объектами возможно только в случаях, прямо указанных в законе. К таким случаям, в частности, относится приватизация объектов незавершенного строительства в силу положений пункта 3 статьи 28 Федерального закона "О приватизации государственного и муниципального имущества", переоформление права постоянного (бессрочного) пользования земельными участками в силу положений пункта 2 статьи 3 Федерального закона "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации". К настоящему делу данные случаи не относятся.

Таким образом, применение положений статьи 36 Земельного кодекса Российской Федерации к объектам незавершенного строительства исключается в связи с тем, что в отличие от зданий, строений и сооружений они не могут быть использованы в соответствии с их назначением до завершения строительства и ввода их в эксплуатацию.

Как следует из материалов дела и было установлено судом первой инстанции, на испрашиваемом земельном участке с кадастровым номером 46:29:103175:36, по адресу: Курская область, г. Курск, Силикатный проезд, дом 1, расположено 111 объектов недвижимости, в том числе 8 объектов незавершенных строительством.

Из 8 объектов незавершенного строительства 3 были приобретены заявителем по договору купли-продажи недвижимого имущества № 2/Н-А от 31.12.2008 (№№ 2, 3, 5 приложения № 1 к указанному договору) и 5 - по договору купли-продажи недвижимого имущества № 4/Н-МВ от 31.12.2008 (№№ 114, 115, 116, 117, 123 приложения № 1 к указанному договору).

Право собственности ОАО «КуйбышевАзот» на данные объекты подтверждается представленными свидетельствами о государственной регистрации права.

До 27.08.1992 года вышеназванные объекты, как подтверждается материалами дела, находились в собственности Российской Федерации, и были приватизированы из государственной собственности АООТ «Курскхимволокно» на основании Плана приватизации.

Согласно Плану приватизации Курского государственного предприятия «Химволокно», утвержденному 16.10.1992, приватизации подлежало имущество ГП «Химволокно» как единого имущественного комплекса-предприятия в целом, включая существующие цеха и другие подразделения предприятия с установленным и не установленным производственным оборудованием, находящиеся на территории ГП «Химволокно» объекты недвижимости и незавершенные строительством объекты. Исключение из состава приватизируемого имущества составили только перечисленные в п.8 Плана приватизации объекты.

К Плану приватизации прилагаются, в том числе, акт оценки стоимости имущества, ситуационный план расположения земельных участков, акт о нормативной цене земельного участка.

Решением комитета по управлению имуществом Курской области № 222 в ноябре 1992 на базе государственного предприятия «Химволокно» было создано акционерное общество открытого типа «Курскхимволокно».

Впоследствии правообладателями вышеуказанных объектов недвижимости являлись ЗАО «Капрон», ООО «Московские волокна», ООО «Аинком» и ЗАО «Лавсан».

ЗАО «КуйбышевАзот» приобрело объекты недвижимости у ООО «Московские волокна» по договору купли- продажи от 31.12.2008 № 4/Н-МВ и у ООО «Аинком» по договору купли- продажи от 31.12.2008 № 2/Н-А, которые ранее приобрели данные объекты недвижимости у ЗАО «Капрон» и ЗАО «Лавсан», а последние у АООТ «Курскхимволокно», которому земельный участок, на котором располагаются объекты недвижимости, был представлен на праве бессрочного пользования на основании Государственного акта на право пользования землей от 16.06.1958 № 27.

Из изложенного следует, что суд области пришел к верному выводу, что право собственности на здания и сооружения, расположенные на испрашиваемом Обществом земельном участке, приобретено ОАО «Куйбышев Азот» не в процессе приватизации государственного имущества, а посредством заключения договоров купли-продажи недвижимого имущества с правообладателями данных объектов недвижимого имущества, в связи с чем, оценивать наличие у заявителя преимущественного права выкупа земельного участка применительно к   п. 3 ст. 28 Федерального закона от 21.12.2001 № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества» оснований не имеется.

В соответствии с ч. 1 ст. 35 ЗК РФ при переходе права собственности на здание, строение, сооружение, находящиеся на чужом земельном участке, к другому лицу оно приобретает право на использование соответствующей части земельного участка, занятой зданием, строением, сооружением и необходимой для их использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний их собственник.

Согласно ч. 3 ст. 552 ГК РФ продажа недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, допускается без согласия собственника этого участка, если это не противоречит условиям пользования таким участком, установленным законом или договором. При продаже такой недвижимости покупатель приобретает право пользования соответствующим земельным участком на тех же условиях, что и продавец недвижимости.

Как разъяснил Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 24.03.2005 N 11 "О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства", в силу указанных норм покупатель здания, строения, сооружения вправе требовать оформления соответствующих прав на земельный участок, занятый недвижимостью и необходимый для ее использования, на тех же условиях и в том же объеме, что и прежний собственник недвижимости, с момента государственной регистрации перехода права собственности на здание, строение, сооружение. Если недвижимость находится на земельном участке, принадлежащем продавцу на праве постоянного (бессрочного) пользования, а покупателю согласно статье 20 Земельного кодекса земельный участок на таком праве предоставляться не может, последний как лицо, к которому перешло право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком в связи с приобретением здания, строения, сооружения, может оформить свое право на земельный участок путем заключения договора аренды или приобрести его в собственность в порядке, предусмотренном пунктом 2 статьи 3 Федерального закона от 25.10.2001 N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации".

Как было отмечено в Постановлении Президиума ВАС РФ от 11.05.2010 N 82/09 по делу N А55-1164/2008, данные правила Земельного и Гражданского кодексов Российской Федерации применяются при продаже объектов недвижимого имущества, строительство которых было завершено, так и объектов незавершенного строительства.

Согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ, изложенной в Постановлении № 16448/12 от 21.05.2013, право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком у покупателя объекта недвижимости, расположенного на земельном участке, возникает с момента государственной регистрации права собственности на недвижимость, при этом отсутствие государственной регистрации права пользования участком за продавцом, владевшим им как до вступления в действие Федерального закона от 21.07.1997 №122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (ранее возникшее право), так и в период действия данного Закона, не может быть препятствием для перехода этого права к покупателю недвижимости.

Частью 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации (АПК РФ) определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом, ненормативный акт может быть признан недействительным, а решения и действия (бездействие) незаконными только при наличии одновременно двух условий, а именно, не соответствие закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов граждан и юридических лиц.

Как следует из материалов дела, земельный участок с кадастровым номером 46:29:103175:36, по адресу: Курская область, г. Курск, Силикатный проезд, дом 1, был предоставлен АООТ «Курскхимволокно» на праве постоянного бессрочного пользования.

Так, материалами дела подтверждается, что 111 объектов, в том числе 8 объектов незавершенного строительства, были приобретены ОАО «КуйбышевАзот» на основании договоров купли-продажи № 4/Н-МВ от 31.12.2008 у общества с ограниченной ответственностью "Московские волокна" и договора № 2/Н-А от 31.12.2008 у общества с ограниченной ответственностью "Аинком", которые ранее приобрели эти объекты по договорам купли-продажи у закрытого акционерного общества "Капрон" и закрытого акционерного общества "Лавсан", которые, в свою очередь, ранее приобрели эти объекты по договору купли-продажи у акционерного общества открытого типа «Курскхимволокно», что подтверждается выписками из Единого дарственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о переходе прав на объект недвижимого имущества.

Земельный участок под данными объектами,