Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2013 по делу n А35-1522/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

394006  г. Воронеж ул. Платонова д.8. Тел.справочной службы: (473) 2-35-54-62, факс: [phone]

e-mail: [email protected].. информационный сайт http://19aas.arbitr.ru

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

г. Воронеж                                                              25 ноября 2013 года

Дело №  А35-1522/2013

Резолютивная часть постановления объявлена  18.11.2013

Постановление в полном объеме изготовлено    25.11.2013

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи

судей

Донцова П.В.,

Семенюта Е.А.,

Миронцевой  Н.Д.,

при ведении протокола судебного заседания секретарём судебного заседания Бутыриной  Е.А., Бауман Л.В.,

при участии:

от открытого акционерного общества «Курский завод крупнопанельного домостроения имени А.Ф. Дериглазова»:

от управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области:

от Жданова Артема Борисовича:

Переверзева М.А., юрист по доверенности от 04.07.2013;

представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения,

представители не явились, имеются доказательства надлежащего извещения.

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области на решение Арбитражного суда Курской области от  06.08.2013 по делу № А35-1522/2013 (судья Матвеева  О.А.) по заявлению Открытого акционерного общества «Курский завод крупнопанельного домостроения имени А.Ф. Дериглазова» к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании сообщения об отказе в государственной регистрации №01/148/2012-415 от 30.01.2013, выданного Управлением Росреестра по Курской области, незаконным, обязании Управления Росреестра по Курской области провести государственную регистрацию перехода права собственности к Жданову А.Б. на квартиру №227 по адресу: г. Курск, пр. Победы д. 44,

УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество «Курский завод крупнопанельного домостроения имени А.Ф. Дериглазова» обратилось в Арбитражный суд Курской области к Управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области о признании сообщения об отказе в государственной регистрации №01/148/2012-415 от 30.01.2013, выданного Управлением Росреестра по Курской области, незаконным и об обязании Управления Росреестра по Курской области провести государственную регистрацию перехода права собственности к Жданову А.Б. на квартиру №227 по адресу: г. Курск, пр. Победы д. 44.

Дело рассмотрено с участием третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - Жданова  Артёма Борисовича.

Решением Арбитражного суда Курской области от 06.08.2013 заявленные требования  удовлетворены.

Не согласившись с решением, Управление  Росреестра обратилось в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит его отменить и принять по делу новый судебный акт об удовлетворении требований. Указывает, что:

- представленные на регистрацию документы свидетельствуют о том, что предметом договора является объект недвижимого имущества - квартира, а не "будущая  недвижимая вещь (квартира)";

- на момент заключения договора квартира как объект недвижимого имущества уже  была  создана;

- поскольку содержание представленного на государственную регистрацию договора противоречит требованиям действующего законодательства, у Андреевой О.А. отсутствовали полномочия на его подписание;

В заседание апелляционной инстанции представитель Управления Росреестра не явился, о слушании дела  извещен  надлежащим образом, просил о рассмотрении дела  в его отсутствие.

В  судебном заседании 28.10.2013 поддержал требования апелляционной  жалобы, считая  оспариваемый  отказ в государственной регистрации №01/148/2012-415 от 30.01.2013 законным и обоснованным.

Управлением Росреестра  по почте  направлены  копии заявлений   Жданова  А.Б. о регистрации права  собственности на  квартиру по договору  купли-продажи будущей вещи (квартиры) с условием  о предварительной оплате и ОАО «Курский завод крупнопанельного домостроения имени А.Ф. Дериглазова» о регистрации  перехода  права  собственности на квартиру к Жданову А.Б. от 12.12.2012.

Представитель поддержала требования апелляционной жалобы, просила удовлетворить их по вышеприведённым основаниям.

Представитель ОАО «Курский завод крупнопанельного домостроения имени А.Ф. Дериглазова» требования  апелляционной жалобы не признал, считая  обжалуемое судебное решение  законным и обоснованным. В  письменном отзыве и пояснениях, данных суду  апелляционной  инстанции, указал, что приведённые Управлением Росреестра  доводы  уже  являлись предметом оценки суда  первой  инстанции, и получили надлежащую правовую оценку, новых доводов  регистрирующим органом в подтверждение  законности оспариваемого отказа  не приведено.

Жданов  А.Б. в судебное  заседание  не явился, о слушании дела  извещён надлежащим образом.

Изучив материалы дела с учётом доводов  апелляционной  жалобы и отзыва на неё, заслушав  и обсудив  пояснения представителей  участвующих в деле  лиц, присутствовавших в судебном заседании, Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд находит следующее:

15.10.2012 между ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» (Продавец) и Ждановым Артемом Борисовичем (Покупатель) был заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) с условием предварительной оплаты (далее - Договор).

В соответствии с п. 1 Договора после регистрации права собственности за Продавцом, но не позднее 01.06.2013 и при условии выполнения в полном объеме Покупателем п. 4 Договора Продавец передал по акту приема-передачи от 12.12.2012, а Покупатель принял в собственность однокомнатную квартиру №227, расположенную на 3-м этаже 17-ти этажного жилого дома по проспекту Победы, д. 44 в г. Курске.

Согласно п. 3 Договора квартира принадлежит Продавцу на основании договора инвестирования №СЖР-44 от 24.08.2011, передаточного акта от 03.10.2012, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию № го 46302000-1088 от 20.07.2012, дополнительного соглашения от 12.07.2012 к договору инвестирования № СЖР-44 от 24.08.2011.

12.12.2012 ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» и Жданов А.Б. обратились в Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области с заявлениями о государственной регистрации перехода права собственности к Жданову А.Б. на вышеуказанную квартиру и регистрации права  собственности Жданова А.Б. на  неё.

26.12.2012 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области было выдано уведомление о приостановлении государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, в котором было указано, что в связи с возникшими у государственного регистратора сомнений в наличии оснований для государственной регистрации перехода права собственности к Жданову А.Б. на квартиру №227, расположенную по адресу: г. Курск, проспект Победы, д. 44, заявителям необходимо представить в Управление документы, оформленные в установленном законом порядке.

Сообщением об отказе в государственной регистрации от 30.01.2013 №01/148/2012-415 Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области отказало в государственной регистрации перехода права собственности к Жданову А.Б. на квартиру №227, расположенную по адресу: г. Курск, проспект Победы, д. 44, на основании п. 1, 2. ст. 19, абзацев 4, 10 п. 1 ст. 20 Федерального закона от 21 июля 1997 года № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Закон о регистрации).

Основаниями для отказа в государственной регистрации перехода к Жданову А.Б. права собственности на указанный объект недвижимости послужило то обстоятельство, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи будущей вещи является ничтожным с момента его заключения и не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности. Кроме того, государственный регистратор указал, что у представителя от ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова», подписавшего договор купли-продажи будущей вещи, Андреевой О.А. отсутствовали полномочия на его подписание.

Заявитель, не согласившись с указанным отказом в государственной регистрации, обратился в Арбитражный суд Курской области с настоящим требованием.

Не согласившись с вышеуказанным решением, заявитель обратился в арбитражный суд с настоящими заявленными требованиями.

Арбитражный суд области удовлетворил требования ОАО «Курский завод крупнопанельного домостроения имени А.Ф. Дериглазова», поскольку пришёл к выводу, что у регистрирующего органа отсутствовали основания для отказа в испрашиваемой  государственной регистрации.

Апелляционный суд не находит оснований  для  отмены  обжалуемого судебного акта, в связи со следующим:

Согласно части 1 статьи 198 АПК РФ граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

При этом для признания недействительными актов и незаконными действий (бездействий) необходимо одновременное существование указанных в статье 198 АПК РФ условий: несоответствие их закону или иным нормативным правовым актам и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Предметом оценки арбитражного суда  по настоящему  делу  является  законность отказа Управления  Росреестра в государственной регистрации №01/148/2012-415 от 30.01.2013.

Фактическим основанием отказа Управление считает несоответствие  договора купли-продажи нормам ст.ст.164, 558 ГК РФ (представленный на государственную регистрацию перехода права собственности на квартиру договор является ничтожным с момента его заключения и не может служить основанием для государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к Жданову Артему Борисовичу), а также отсутствие  у Андреевой О.А. полномочий на его подписание.

В качестве правовых оснований отказа Управление Росреестра ссылается  на  абз. 4, 10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним".

Апелляционная коллегия, исследовав повторно имеющиеся в материалах дела и дополнительно представленные доказательства, соглашается с выводами суда о несостоятельности вышеприведённых причин отказа заявителю в осуществлении испрашиваемой регистрации, исходя из следующего.

Согласно абз. 4, 10 п.1 ст.20 Федерального закона от 21.07.1997 N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", в государственной регистрации прав может быть отказано, в том числе, в случаях, если: документы, представленные на государственную регистрацию прав, по форме или содержанию не соответствуют требованиям действующего законодательства; не представлены документы, необходимые в соответствии с настоящим Федеральным законом для государственной регистрации прав, в случаях, если обязанность по представлению таких документов возложена на заявителя.

Вместе  с тем, арбитражным судом первой  и апелляционной  инстанций  установлено, что представленный на государственную регистрацию договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) с условием о предварительной оплате от 15.10.2012 по форме и содержанию соответствует требованиям действующего законодательства.

 В силу пункта 5 статьи 454 Гражданского кодекса РФ к отдельным видам договора купли-продажи применяются положения, предусмотренные параграфом 1 главы 30 ГК РФ («Общие положения о купле-продаже»), если иное не установлено правилами Гражданского кодекса об этих видах договоров.

В соответствии с пунктом 2 статьи 455 Гражданского кодекса РФ предметом договора купли-продажи может быть как товар, имеющийся в наличии у продавца в момент заключения договора, так и товар, который будет создан или приобретен продавцом в будущем, если иное не установлено законом или не вытекает из характера товара (договор купли-продажи будущей вещи).

Пленум ВАС РФ в п.1 постановления от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснил,   что поскольку параграф 7 главы 30 ГК РФ не содержит положений, запрещающих заключение договоров купли-продажи в отношении недвижимого имущества, право собственности продавца на которое на дату заключения договора не зарегистрировано в ЕГРП, но по условиям этого договора возникнет у продавца в будущем, отсутствие у продавца в момент заключения договора продажи недвижимости права собственности на имущество - предмет договора - само по себе не является основанием для признания такого договора недействительным.

В то же время для государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю (статьи 131 и 551 ГК РФ) продавец должен обладать правом собственности на него.

Арбитражным судом установлено, что на момент заключения  договора  купли-продажи от 15.10.2012 право собственности ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» на квартиру не было зарегистрировано в ЕГРП. Однако, на момент обращения 12.12.2012 в регистрирующий орган регистрация  права собственности ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» на квартиру уже  была  осуществлена (свидетельство 46 АН №032944 от 09.11.2012 - л.д.23).

Таким образом, отсутствие  зарегистрированного права  собственности ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» на квартиру на момент заключения  договора  купли-продажи