Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.11.2013 по делу n А35-1522/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

от 15.10.2012 не препятствовало Управлению Росреестра в осуществлении  испрашиваемой  регистрации перехода права собственности на  квартиру от ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» к Жданову  А.Б., поскольку на  момент обращения  за  её  осуществлением права продавца уже были надлежащим образом зарегистрированы.

Согласно пункту 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54,  по смыслу пункта 2 статьи 558 ГК РФ требование о государственной регистрации договора распространяется только на договор купли-продажи такого жилого помещения, которое в момент заключения договора принадлежит на праве собственности продавцу и это право зарегистрировано в ЕГРП. Если сторонами заключен договор купли-продажи будущего жилого помещения (пункт 2 статьи 455 ГК РФ), то этот договор не подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента его подписания сторонами. Отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на жилое помещение от продавца к покупателю по данному договору со ссылкой на то, что договор купли-продажи будущего жилого помещения не был зарегистрирован, не соответствует закону.

Таким образом, исходя  из пункта 2 статьи 558 ГК РФ, с учётом вышеприведённой правовой позиции, отсутствие государственной  регистрации договора купли-продажи от 15.10.2012, не препятствовало регистрирующему  органу  в осуществлении  испрашиваемой  регистрации перехода права собственности на  квартиру от ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» к Жданову  А.Б.

Указание в договоре купли-продажи от 15.10.2012 уникальных характеристик  объекта  недвижимости  не противоречит действующему  законодательству.

Пленум ВАС РФ в п.2 постановления от 11.07.2011 №54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» разъяснил,   что если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Исходя из вышеизложенного, отсутствуют основания считать недействительным договор купли-продажи будущей вещи (квартиры) от 15.10.2012, заключенный между ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» и Ждановым А.Б., по причине указания  в нём индивидуальных характеристик приобретаемой  квартиры.

Апелляционная коллегия также отмечает, что Положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" (далее - Закон о долевом участии в строительстве) являются специальными по отношению к положениям ГК РФ о купле-продаже будущей вещи. На данное  обстоятельство указано в п.11 постановления Пленума ВАС РФ от 11.07.2011 №54.

Часть 2 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации"  допускает привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию, но только на основании договора участия в долевом строительстве.

Таким образом, заключение договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) с условием предварительной оплаты возможно лишь после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию. Наличие  соответствующего разрешения исходя  из положений главы  28, 30 ГК РФ о купле-продаже будущей вещи, ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 N214-ФЗ не препятствует в заключении договора  купли-продажи будущей  вещи, а напротив, является  необходимым условием для  его заключения.

Арбитражным судом установлено, что такое  разрешение  №ru 46302000-1088 от 20.07.2012 было представлено в регистрирующий  орган. Таким образом, положения  ГК РФ о купле-продаже будущей вещи не были нарушены.

Статьи 1 и 421 ГК РФ предусматривают, что граждане и юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается. Управление Росреестра по Курской области своим отказом в государственной регистрации перехода права собственности практически понуждает ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» к заключению одного из видов договора (купля-продажа), что нарушает законные права заявителя на свободу экономической деятельности (ст. 8, ст. 34 Конституции РФ), свободу заключения договора (ст.ст. 1, 421 ГК РФ).

Доводы  Управления  Росреестра об отсутствии полномочий у Андреевой О.А., действующей на основании доверенности от 12.07.2012г., удостоверенной нотариусом Курского городского нотариального округа Курской области Яшиной О.П., для подписания договора купли-продажи будущей недвижимой вещи (квартиры) с условием о предварительной оплате от 15.10.2012, проверены  судом апелляционной  инстанции.Установлено, что представитель ОАО «Курский завод КПД им. А.Ф. Дериглазова» в указанной доверенности наделен полномочиями на осуществление всех разрешенных гражданско-правовых сделок.

При таких обстоятельствах отказ Управления Росреестра, выраженный в сообщении №01/148/2012-415 от 30.01.2013, является незаконным и нарушает права Общества, в связи с чем требования заявителя обоснованно удовлетворены  судом области.

Нарушений норм процессуального права, являющихся в силу части 4 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в любом случае основаниями для отмены принятых судебных актов, судом апелляционной инстанции не установлено.

Руководствуясь ч.1 ст.269, ст. 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской  Федерации,  

ПОСТАНОВИЛ:

решение Арбитражного суда Курской области от  06.08.2013 по делу №А35-1522/2013 оставить без изменения, апелляционную жалобу Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Курской области - без удовлетворения.

Постановление вступает в законную силу со дня принятия и может быть обжаловано в кассационном порядке в Федеральный арбитражный суд Центрального округа в двухмесячный срок через арбитражный суд первой инстанции согласно части 1 статьи 275 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Председательствующий судья      

П.В.Донцов

Судьи

Е.А.Семенюта

Н.Д.Миронцева