Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 11.12.2013 по делу n А08-2780/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«12» декабря 2013 года                                                    Дело  № А08-2780/2013

г. Воронеж

Резолютивная часть постановления объявлена     5 декабря 2013 года

          Полный текст постановления изготовлен              12 декабря 2013 года    

          Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

 Председательствующего

Суховой И.Б.,

 Судей

Ушаковой И.В.,

Мокроусовой Л.М.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Ливенцевой Н.В.,

при участии:

от открытого акционерного общества Банк ВТБ: Картамышева В.В., представителя по доверенности № 50 от 23.05.2013;

от общества с ограниченной ответственностью «Милар»: Притулина Н.Н., представителя по доверенности № 2 от 17.06.2013 (до перерыва); Маракина Д.А., представитель по доверенности №1 от 17.06.2013 (до перерыва),

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционные жалобы открытого акционерного общества Банк ВТБ (ОГРН 1027739609391) и общества с ограниченной ответственностью «Милар» (ОГРН 1097746536161) на решение Арбитражного суда Белгородской области от 06.09.2013 по делу № А08-2780/2013 (судья Каверина М.П.) по исковому заявлению открытого акционерного общества Банк ВТБ (ОГРН 1027739609391) к обществу с ограниченной ответственностью «Милар» (ОГРН 1097746536161) о расторжении договора аренды № 6400/13-55 от 14.06.2005 и № 716102/69 от 20.10.2005 в редакции дополнительных соглашений,

                                                      УСТАНОВИЛ:

Открытое акционерное общество Банк ВТБ (далее по тексту - ОАО Банк ВТБ, истец, заявитель жалобы 1) обратилось в Арбитражный суд Белгородской области с исковым заявлением, уточненным в порядке статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса РФ, к обществу с ограниченной ответственностью "Милар" (далее по тексту - ООО "Милар", ответчик, заявитель жалобы 2) о признании расторгнутым с 17.06.2013 договора аренды № 6400/13-55 от 14.06.2005 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 20.10.2005, дополнительного соглашения № 2 от 31.12.2005, дополнительного соглашения № 3 от 20.04.2006, дополнительного соглашения № 4 от 29.12.2006, дополнительного соглашения № 5 от 11.12.2007, дополнительного соглашения № 6 от 29.12.2008; о признании расторгнутым с 17.06.2013 договора аренды № 716102/69 от 20.10.2005 в редакции дополнительного соглашения № 1 от 31.12.2005, дополнительного соглашения № 2 от 20.04.2006, дополнительного соглашения № 3 от 29.12.2006, дополнительного соглашения № 4 от 11.12.2007, дополнительного соглашения № 5 от 29.12.2008.

Решением Арбитражного суда Белгородской области от 06.09.2013 по делу № А08-2780/2013 в удовлетворении исковых требований отказано.

Не согласившись с принятым судебным актом, ОАО Банк ВТБ и ООО "Милар" обратились в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд с апелляционными жалобами, в которых: истец просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 6.09.2013 отменить, принять по делу новый судебный акт, удовлетворив исковые требования, в свою очередь, ответчик просит решение Арбитражного суда Белгородской области от 6.09.2013 изменить, исключив из мотивировочной части решения выводы суда о возможности расторжения договора по иным основаниям, не связанным с нарушением обязательств стороной договора, если перечень этих оснований не согласован в договоре аренды, а также на основании п. 10.5 спорного договора аренды, без согласования между сторонами конкретных оснований их расторжения.

Определениями Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 30.09.2013 и 7.10.2013 указанные апелляционные жалобы приняты к производству суда.

Рассмотрение дела откладывалось с целью предоставления сторонами дополнительных пояснений.

       В судебном заседании суда апелляционной инстанции 28.11.2013 представители сторон поддержали доводы своих апелляционных жалоб, возражали против доводов апелляционной жалобы другой стороны.

       В порядке статей 163, 18, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ в судебном заседании объявлялся перерыв до 5.12.2013.

       После перерыва рассмотрение дела продолжено в том же судебном составе, при участии того же представителя истца, представители ответчика не явились.

В силу части 1 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса РФ,  при рассмотрении дела в порядке арбитражного производства арбитражный суд по имеющимся в деле и дополнительно представленным доказательствам повторно рассматривает дело.

Заслушав мнение представителей сторон, изучив материалы дела, доводы апелляционных жалоб, уточнений, пояснений и отзыва, судебная коллегия не находит оснований для отмены или изменения судебного акта. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

Согласно части 1 статьи 4 Арбитражного процессуального кодекса РФ, заинтересованное лицо вправе обратиться в арбитражный суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов в порядке, установленном настоящим кодексом.

Гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц,  которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности (статья 8 Гражданского кодекса РФ).

Как следует из материалов дела, 14.06.2005 ООО «Роспром» (арендодатель) и ОАО Внешторгбанк (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения № 6400/13-55, по условиям которого истец принял в аренду от ответчика нежилые помещения общей площадью 1 150,7 кв.м., расположенные на четвертом и пятом этажах здания по адресу: г. Белгород, пр-т Славы, 35 А, в составе нежилого помещения, площадью 2 636,3 кв.м., с кадастровым номером 31:16:00:00:29577/3/23:1003/А, на срок аренды по 01.01.2021 (включительно).

По акту приема-передачи от 14.06.2005 помещения, площадью 1 150,7 кв.м., переданы истцу. В акте указано, что техническое состояние объектов недвижимого имущества удовлетворительное и позволяет использовать их в соответствии с назначением.

За пользование помещением истец обязался уплачивать 1 183 руб. 34 коп. в месяц в том числе НДС. Арендная плата всей арендуемой площади помещения составляет 1 361 669 руб. 34 коп. в месяц с НДС.

Дополнительными соглашениями № 1 от 20.10.2005, №2 от 31.12.2005, № 3 от 20.04.2006, № 4 от 29.12.2006, № 5 от 11.12.2007, № 6 от 29.12.2008 стороны согласовывали размер арендной платы, площадь арендуемых помещений и иные условия, не связанные со сроком аренды и порядком расторжения договора.

20.10.2005 ООО «Роспром» (арендодатель) и ОАО Внешторгбанк (арендатор) заключили договор аренды нежилого помещения № 716102/69, по условиям которого в соответствии с актом приема-передачи от той же даты, истец принял от ответчика в аренду нежилые помещения, общей площадью 591,9 кв.м., расположенные на 6 этаже здания по адресу: г. Белгород, пр-т Славы, 35 А, в составе нежилого помещения, площадью 2 636,3 кв.м., с кадастровым номером 31:16:00:00:29577/3/23:1003/А, на срок аренды по 01.01.2021 (включительно).

За пользование помещением истец обязался уплачивать 1 360 руб. 84 коп. в месяц в том числе НДС. Арендная плата всей арендуемой площади помещения составляет 805 481 руб. 79 коп. в месяц с НДС.

В дополнительных соглашениях № 1 от 31.12.2005, № 2 от 20.04.2006, № 3 от 29.12.2006, № 4 от 11.12.2007, № 5 от 29.12.008 стороны также согласовывали размер арендной платы, площадь арендуемых помещений и иные условия договора, не связанные со сроком аренды и порядком его расторжения.

Право собственности арендодателя на нежилое помещение, площадью 2 636,3 кв.м.. – конторское, расположенное по адресу: г. Белгород, пр-т Славы, 35 А, принадлежало ООО «Роспром» на основании свидетельства о государственной регистрации права собственности 31-АА №728364 от 12.04.2005.

19.11.2010 ООО «Роспром» уведомило истца об отчуждении недвижимого имущества, в том числе нежилого помещения и долей в праве общей долевой собственности на земельный участок под ним.

18.11.2010 ответчик сообщил истцу о том, что на основании договора купли-продажи объектов недвижимости от 01.11.2010 ООО «Милар» стало владельцем указанного в письме имущества.

Право собственности ответчика ООО «Милар» на объекты аренды подтверждается представленными в материалы дела договором купли-продажи объектов недвижимости от 01.11.2010, актом приема-передачи от 02.11.2010 и свидетельством о государственной регистрации права собственности 31-АВ № 041450 от 16.11.2010.

Раздел 10 договора аренды предусматривает основания к его досрочному расторжению.

При этом в п. 10.2 и 10.3 договора стороны установили основания к расторжению договоров по требованию арендодателя и арендатора в связи с нарушением условий договоров другой стороной.

В пунктах 10.4 и 10.5 договора стороны предусмотрели обязанность направить письменное предупреждение о возможности расторжения договора за один год до его расторжения.

28.04.2012 Банк вручил руководителю ООО «Милар» письмо о досрочном расторжении договоров аренды № 6400/13-55 от 14.06.2005 и № 716102/69 от 20.10.2005.

Согласно ответу № 26 от 24.05.2012 ООО «Милар» не усмотрело из письма истца и договоров аренды оснований к их досрочному расторжению.

31.05.2012 Банк вновь уведомил собственника нежилых помещений о досрочном расторжении договоров.

19.06.2012 ООО «Милар» в письме № 39 также сообщило об отсутствии оснований к расторжению договоров аренды.

Указанные обстоятельства послужили основанием для обращения истца в арбитражный суд с рассматриваемыми требованиями.

Принимая решение по делу, суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований.

Судебная коллегия суда апелляционной инстанции считает данный вывод суда соответствующим действующему законодательству и фактическим обстоятельствам дела. При этом суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

        В силу статьи 606 Гражданского кодекса РФ, по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.   

Как свидетельствуют материалы дела, между сторонами возникли обязательственные отношения по договорам аренды № 6400/13-55 от 14.06.2005 и № 716102/69 от 20.10.2005.

В соответствии с пунктом 1 статьи 610 Гражданского кодекса РФ, договор аренды заключается на срок, определенный договором.

Срок действия договоров определен в их п. 1.1. - по 01.01.2021 (включительно).

Положения раздела 10 спорных договоров содержат согласованные сторонами основания к их досрочному расторжению.

Отклоняя доводы Банка о расторжении спорных договоров во внесудебном порядке ввиду соблюдения истцом порядка уведомления арендодателя, суд апелляционной инстанции руководствуется следующим.

В п. 10.2 и 10.3 договоров установлены основания к их расторжению по требованию арендодателя и арендатора в связи с нарушением условий договоров другой стороной.

Статья 620 Гражданского кодекса РФ содержит основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора.

В соответствии с п. 10.4 договоров, стороны обязаны направить письменное предупреждение о необходимости устранить нарушение и возможности расторжения договора. В случае не устранения нарушения по истечении 60 дней с момента получения такого уведомления, договор может быть расторгнут по основаниям и в порядке, указанном в п. 10.2 и п. 10.3 договора, за один год до расторжения.

В случае досрочного расторжения договоров по иным основаниям, которые указаны в п. 10.2 - п. 10.3, стороны обязаны письменно предупредить о предстоящем расторжении заблаговременно за один год до расторжения (п. 10.5 договоров).

Согласно ч. 2 ст. 620 Гражданского кодекса РФ, договором аренды могут быть установлены и другие основания досрочного расторжения договора по требованию арендатора в соответствии с пунктом 2 статьи 450 Гражданского кодекса РФ.

Несмотря на то, что часть первая вышеназванной статьи в качестве оснований расторжения договора предусматривает исключительно нарушения условий договора со стороны арендатора, это не означает, что другие основания расторжения, включаемые сторонами в договор, также должны быть связаны с нарушениями его условий.

Кроме того, часть вторая статьи 620 Гражданского кодекса РФ отсылает не только к подпункту 1 этого пункта 2 статьи 450 Кодекса, а ко всему пункту 2 данной статьи Кодекса.

При таких обстоятельствах, стороны могут оговорить любое основание досрочного расторжения договора в судебном порядке по требованию арендодателя, как связанное, так и не связанное с каким-либо нарушением. Доказательств обратного не представлено.

Из материалов дела усматривается, что 28.04.2012 Банк вручил руководителю ООО «Милар» письмо о досрочном расторжении договоров аренды № 6400/13-55 от 14.06.2005 и № 716102/69 от 20.10.2005.

 В ответ на вышеназванное уведомление Банка ООО «Милар» письмом № 26 от 24.05.2012  сообщило, что не усматривает из письма истца и договоров аренды оснований к их досрочному расторжению.

31.05.2013 Банк повторно уведомил собственника нежилых помещений о досрочном расторжении договора.

19.63.2012 ООО «Милар» в письме № 39 также сообщило об отсутствии оснований к расторжению договоров аренды.

По правилам статьи 421 Гражданского кодекса РФ, граждане и юридические лица свободны в заключении договора, а условия договора определяются по усмотрению сторон.  

Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом (статья 310 Гражданского кодекса РФ).

Следовательно, заключая и подписывая договор аренды, стороны, в том числе ответчик, изъявили свою волю на возможность расторжения договора аренды по иным основаниям при условии уведомления об этом не менее чем за один год.

Поскольку сторонами по договорам аренды в момент их подписания оговорены конкретные условия расторжения спорных договоров по иным основаниям, кроме нарушения договоров другой стороной, то именно они должны применяться к правоотношениям сторон.

Письмами