Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 25.12.2013 по делу n А35-3608/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

на общее имущество здания и в соответствии со статьями 210, 249 Гражданского кодекса Российской Федерации должен нести бремя расходов по техническому обслуживанию спорного здания и содержанию общего имущества соразмерно своей доле.

Судом первой инстанции установлено, что в спорный период здание потребляло коммунальные ресурсы (тепло, вода, электроэнергия), что не отрицается ответчиком.

Не могут быть признаны состоятельными доводы ответчика о том, что ООО «Вернисаж» не принимало участия в создании ООО «Служба быта», поскольку они опровергается материалами дела (т. 1 л.д. 15 – 17).

В силу части 1 статьи 246 ГК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников.

По решению собственников помещений может устанавливаться режим использования общего имущества. В качестве особенностей режима, в частности, может быть установлено участие собственников помещений в расходах по содержанию технического и иного имущества спорного здания (пункт 6 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).

Таким образом, порядок участия собственников в расходах на содержание общего имущества должен быть установлен согласованным решением общего собрания всех собственников объектов недвижимого имущества, расположенных в данном здании.

Как следует из материалов дела, общим собранием собственников помещений данного здания от 26.04.2012 г. (т. 1, л.д. 18 – 36) утверждена стоимость услуг, указанных в приложении № 1 к договорам, заключенным с собственниками на обслуживание и эксплуатацию здания.

Согласно данному приложению стоимость услуг по ремонту и содержанию спорного здания составила 15 рублей за 1 квадратный метр общей площади помещения.

При расчете размера понесенных расходов по содержанию и ремонту общего имущества истец применял тариф в размере 15 рублей за 1 квадратный метр, поскольку такой тариф, по его мнению, был утвержден решением общего собрания собственников помещений, расположенных в данном здании.

Данную позицию истца обоснованно была признана судом области неправомерной по следующим основаниям.

Как видно из протокола, ООО «Вернисаж», владеющее на праве собственности 177/568 доли в праве общей долевой собственности на спорное здание, а также ряд иных собственников не принимали участие в данном собрании при утверждении размера платы на содержание общего имущества.

В связи с изложенным, отсутствуют правовые основания для признания согласованным и обязательным для всех собственников помещений, расположенных в данном здании, размера стоимости услуг за содержание и ремонт общего имущества данного объекта, установленного в приложении №1 к договорам.

Указанная позиция отражена в Постановлении Федерального арбитражного суда Центрального округа от 22.11.2012 г. по аналогичным спорам между теми же сторонами за иной период – дела № А35-12326/2011, А35-7826/2012 и др.

В соответствии со статьей 435 ГК РФ офертой признается адресованное одному или нескольким конкретным лицам предложение, которое достаточно определенно и выражает намерение лица, сделавшего предложение, считать себя заключившим договор с адресатом, которым будет принято предложение. Оферта должна содержать существенные условия договора.

В силу статьи 438 ГК РФ акцептом признается ответ лица, которому адресована оферта, о ее принятии. Акцепт должен быть полным и безоговорочным.

Совершение лицом, получившим оферту, в срок, установленный для ее акцепта, действий по выполнению указанных в ней условий договора (отгрузка товаров, предоставление услуг, выполнение работ, уплата соответствующей суммы и т.п.) считается акцептом, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или не указано в оферте.

Оферта, направленная в адрес ООО «Вернисаж» 05.05.2011 г. заказным письмом с уведомлением, была оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения.

 Факт получения оферты спорного договора ответчиком не оспаривается.

В материалах дела имеются доказательства участия ООО «Вернисаж» в несении общих расходов по оплате коммунальных платежей, связанных с эксплуатацией здания, произведенные ответчиком исходя из размера своей доли.

Вместе с тем, частичная оплата ответчиком оказанных услуг (коммунальных – вода, тепловая энергия), не может являться акцептом по смыслу статьи 438 ГК РФ, поскольку в данном случае не отвечает требованиям полноты и безоговорочности акцепта.

Ранее ООО «Служба быта» обращалось в Арбитражный суд Курской области с исковым заявлением к ООО «Вернисаж», в том числе, о понуждении ответчика заключить с 01.06.2011г. договор на обслуживание и эксплуатацию нежилого здания (дело №А35-8118/2011), полагая, что заключение договора на обслуживание и эксплуатацию обязательно для всех собственников помещений в здании, принадлежащем им на праве общей долевой собственности, а также ссылаясь на положения статей 247, 445 ГК РФ.

Решением Арбитражного суда Курской области по делу № А35-8118/2011 от 06.12.2011 г., оставленным без изменения апелляционной и кассационной инстанциями, в удовлетворении указанных требований отказано.

В соответствии с частью 1 статьи 247 ГК РФ владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляются по соглашению всех ее участников, а при недостижении согласия - в порядке, устанавливаемом судом.

Поскольку порядок владения и пользования общим имуществом спорного здания, находящегося в долевой собственности, в том числе плата за ремонт и содержание здания, соглашением всех собственников помещений, расположенных в данном здании, в том числе и ответчиком, не был определен надлежащим образом, при разрешении настоящего спора и для обеспечения баланса интересов участников долевой собственности данную стоимость необходимо определять с учетом положений статьи 249 ГК РФ.

Исходя из положений ст. 249 ГК РФ, на каждого собственника общего имущества соразмерно его доле, а не в связи с наличием права собственности на отдельное помещение, законом возложена индивидуальная обязанность по несению расходов, связанных как с сохранением, так и с содержанием такого имущества.

При этом несение расходов за пользование общим имуществом не связано с наличием каких-либо дополнительных условий (заключение договора о порядке несения таких расходов). Обязанность несения расходов по содержанию общего имущества возникает в силу закона, а не только договора, поэтому довод ответчика об отсутствии между ним и истцом обязательственных правоотношений по поводу возмещения расходов на содержание нежилого дома суд считает несостоятельным.

Учитывая отсутствие между сторонами договора на эксплуатацию и обслуживание нежилого здания, к отношениям сторон следует применить положения о неосновательном обогащении.

В соответствии со статьей 1102 ГК РФ лицо, которое без установленных законом, иными правовыми актами или сделкой оснований приобрело или сберегло имущество (приобретатель) за счет другого лица (потерпевшего), обязано возвратить последнему неосновательно приобретенное или сбереженное имущество (неосновательное обогащение), за исключением случаев, предусмотренных статьей 1109 настоящего Кодекса. Правила, предусмотренные настоящей главой, применяются независимо от того, явилось ли неосновательное обогащение результатом поведения приобретателя имущества, самого потерпевшего, третьих лиц или произошло помимо их воли.

С учетом изложенного, ООО «Вернисаж» обязано возместить обоснованные издержки истца по содержанию общего имущества, а также по оплате коммунальных услуг пропорционально доле ответчика в праве общей долевой собственности на нежилое здание.

Из правовой позиции ООО «Служба быта» следует, что в сумму 4 511 руб. 63 коп. на ремонт и содержание здания входит зарплата директора в размере 1 558 руб. 10 коп., и собственно расходы на ремонт и содержание здания в размере 2 953 руб. 53 коп.

Так как ООО «Вернисаж» принимало участие в создании ООО «Служба быта» и в материалах дела имеются доказательства выплаты заработной платы директору в размере 5 000 руб. 00 коп., исходя из размера доли ответчика 177/568 является обоснованной заявленная к взысканию сумма 1 558 руб. 10 коп.

Довод ответчика о недействительности (ничтожности) решения общего собрания собственников помещений в нежилом здании литер А по ул. 50 лет Октября, д. 100 в г. Курске о создании ООО «Служба быта» не может быть признан состоятельным.

Учитывая, что все собственники помещений, за исключением ООО «Вернисаж», заключили с ООО «Служба быта» договор об обслуживании и эксплуатации нежилого здания, а также волеизъявление ООО «Вернисаж» на создание ООО «Служба быта» в целях оказания собственникам помещений услуг по обслуживанию и эксплуатации нежилого здания, находящегося в общей долевой собственности, между всеми собственниками достигнуто соглашение о создании ООО «Служба быта».

В силу изложенного, ответчик обязан возместить пропорционально своей доле в праве общей долевой собственности на нежилое здание обоснованные расходы истца, связанные с деятельностью ООО «Служба быта», по управлению общим имуществом.

Вместе с тем, доказательств фактического оказания услуг в апреле 2013 года на сумму в размере 2 953 руб. 53 коп. истцом в материалы дела не представлено. В связи с чем, у суда области не имелось оснований для ее взыскания.

Требования истца о взыскании с ответчика неосновательного обогащения, за фактически потребленную ООО «Вернисаж» в апреле 2013 года электрическую энергию МОП и дополнительные услуги являются правомерными и законно были удовлетворены в полном объеме в силу следующего.

Согласно нормам статей 307 и 309 ГК РФ – обязательства должны исполняться надлежащим образом и в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии с пунктом 2 статьи 548 ГК РФ к отношениям, связанным со снабжением через присоединенную сеть газом, нефтью и нефтепродуктами, водой и другими товарами, правила о договоре энергоснабжения (статьи 539 – 547) применяются, если иное не установлено законом, иными правовыми актами и не вытекает из существа обязательства.

В силу статей 539, 541 ГК РФ по договору энергоснабжения энергоснабжающая организация обязуется подавать абоненту (потребителю) через присоединенную сеть энергию, а абонент обязуется оплачивать принятую энергию. Количество поданной абоненту и использованной им энергии определяется в соответствии с данными учета о ее фактическом потреблении.

На основании статьи 544 ГК РФ и статьи 2 Федерального закона от 14.04.1995 № 41-ФЗ «О государственном регулировании тарифов на электрическую и тепловую энергию в Российской Федерации» оплата энергии производится за фактически принятое абонентом количество энергии в соответствии с данными учета энергии, если иное не предусмотрено законом, иными правовыми актами или соглашением сторон. Порядок расчетов за энергию определяется законом, иными правовыми актами или соглашением сторон.

В пункте 3 Информационного письма от 17.02.1998 г. № 30 Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации «Обзор практики разрешения споров, связанных с договором энергоснабжения» указано, что отсутствие договорных отношений с организацией, чьи теплопотребляющие установки присоединены к сетям энергоснабжающей организации, не освобождает потребителя от обязанности возместить стоимость отпущенной ему тепловой энергии.

Факт потребления ответчиком в апреле 2013 года электроэнергии МОП подтвержден показаниями приборов учета, и другими имеющимися в материалах дела документальными доказательствами и по существу не оспорен ответчиком.

Между ООО «Вернисаж» и ОАО «Курскэнергосбыт» заключен договор энергоснабжения от 01.06.2012 г. № 5852 (т. 1 л.д. 90-110).

Согласно пункту 3.1 указанного договора учет фактически поставленного ответчику количества электрической энергии осуществляется по счетчикам, определенным в приложении № 3 к договору.

Истец не предъявлял требования по показаниям прибора учета, фиксирующего количество потребленной электроэнергии внутри помещения ООО «Вернисаж».

Исходя из материалов дела, в апреле 2013 года по вводным счетчикам, установленным в электрощитовой, фактический объем потребленный зданием энергии составил: по счетчику № 05576056 – 1 460 кВт/час, по счетчику №05573427 – 1 800 кВт/час.

Итого общий объем составил 3 260 кВт/час, из них по счетчикам собственников – 2 150 кВт/час. Таким образом, объем электроэнергии МОП в апреле 2013 года составил 1 110 кВт/час.

Проверив представленный истцом расчет, суд апелляционной инстанции не может признать его обоснованным, поскольку истцом в апреле 2013 года применен тариф 5,61 руб.

Однако в счете № 5852-009945 от 30.04.2013, выставленном ОАО «Курскэнергосбыт» в адрес истца (т. 2 л.д. 11) указан тариф 4,672790 руб. (без учета НДС). Таким образом, с учетом НДС 18 % тариф равен 5,51 руб., что на 10 коп. меньше предъявленного к взысканию. Исходя из этого, сумма, подлежащая взысканию с ответчика за апрель 2013 года, равняется 1 905 руб. 90 коп.

Таким образом, ответчику следовало начислить 1 905 руб. 90 коп., а не 1 940 руб. 49 коп. (с учетом перерасчета 46 руб. 07 коп.).

Суд не принимает во внимание платежное поручение от 02.07.2013, представленное ответчиком, поскольку оплата указанным платежным поручением производилась за электрическую энергию за май 2013 года согласно показаниям счетчика, установленного внутри помещения, занимаемого ООО «Вернисаж».

Довод ответчика о том, что на основании заключенного ООО «Вернисаж» и ОАО «Курскэнергосбыт» договора энергоснабжения он оплачивает электроэнергию, потребленную местами общего пользования на 1-м этаже здания, не может быть принят во внимание по следующим основаниям.

Указанный в расчете истца объем электроэнергии – 1 110 кВт/час израсходован на освещение мест общего пользования нежилого здания, в указанный объем электроэнергии не входит объем электроэнергии, зафиксированный прибором учета электроэнергии ООО «Вернисаж».

Если ответчик полагает, что он несет затраты по электроснабжению мест общего пользования на 1-м этаже здания, он вправе обратиться к собственникам нежилого здания с требованием о взыскании неосновательного обогащения.

Истец также просил взыскать с ответчика дополнительно оказанные им услуги в апреле 2013 года, а именно: обслуживание расчетного счета – 629 руб. 50 коп.; обслуживание контрольно-кассовой машины – 380 руб. 00 коп.; установка марки-пломбы – 90 руб. 00 коп.; нотариальные расходы 100 руб. 00 коп.; заработная плата уборщицы, сторожей, дворника – всего 36 640 руб. 40 коп.; налоги по заработной плате – 8 411 руб. 36 коп.; вывоз мусора – 3 180 руб. 32 коп.; почтовые расходы – 915 руб. 93 коп.; материалы (лопата штыковая) – 200 руб. 00 коп.; минимальный налог за 2012 год (статья 346.18 НК РФ) – 14 881 руб. 00 коп. Стоимость указанных дополнительных услуг для ответчика соразмерно