Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 15.07.2014 по делу n А48-3598/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«16» июля 2014 года                                                   Дело № А48-3598/2013

город Воронеж                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 09 июля 2014 года

Постановление в полном объеме изготовлено 16 июля 2014 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                   Ушаковой И.В.,

судей                                                                                     Мокроусовой Л.М., 

                                                                                 Алферовой Е.Е.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зарубиной Н.Е.,

при участии:

от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла: Супонева А.А., представителя по доверенности №7/1612 от 28.03.2014,

от Общества с ограниченной ответственностью «Техстрой»: Кирилиной О.М., представителя по доверенности от 09.10.2013,

от Общества с ограниченной ответственностью «Реал-Консалт»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

от Закрытого акционерного общества «Современные консалтинговые стандарты: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела,

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2014 по делу №А48-3598/2013 (судья Зенова С.В.) по иску Общества с ограниченной ответственностью «Техстрой» (ОГРН 1025700780709, ИНН 5752023765) к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (ОГРН 1025700826502, ИНН 5701000921), при участии в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, 1. Общества с ограниченной ответственностью «Реал-Консалт» (ОГРН 1125740000693, ИНН 5751052315), 2. Закрытого акционерного общества «Современные консалтинговые стандарты (ОГРН 1045753000908, ИНН 5753034230), об урегулировании разногласий, возникших при заключении договора купли-продажи встроенного помещения №74, назначение: торговое, общей площадью 394,40 кв.м., этаж 1, литер А, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, 41, пом. 74.,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Техстрой» (далее – истец, ООО «Техстрой») обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла (далее – ответчик), в котором просит урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи встроенного помещения №74, назначение: торговое, общей площадью 394,40 кв.м., этаж 1, литер А, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, 41, пом. 74, в части установления цены продажи объекта недвижимости, а именно принять пункты 2.1, 3.1 договора в редакции истца.

К участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, судом были привлечены Общество с ограниченной ответственностью «Реал-Консалт», Закрытое акционерное общество «Современные консалтинговые стандарты».

09.12.2013 ООО «Техстрой» заявило об отказе от исковых требований в части установления рассрочки оплаты приобретаемого по договору купли-продажи помещения на 5 лет, то есть в части обязания ответчика принять      пункт 3.1 договора в редакции истца.

 Решением Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2014 удовлетворены исковые требования. Указанным решением суд обязал Управление муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла заключить с ООО «Техстрой» договор купли-продажи встроенного помещения № 74, назначение: торговое, общей площадью 394,4 кв.м., этаж 1, литер А, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, д.41, пом. 74, приняв    пункт 2.1. договора в редакции истца. В части требований о редакции пункта 3.1 договора купли-продажи производство по делу прекращено.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла обратилось с апелляционной жалобой в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просило решение Арбитражного суда Орловской области от 25.03.2014 отменить в части удовлетворения заявленных требований.

 Представитель Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

ООО «Техстрой» в представленном отзыве и дополнении к нему возражало против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, просило обжалуемое решение оставить без изменения, а  апелляционную жалобу – без удовлетворения.

 В судебное заседание апелляционной инстанции третьи лица явку полномочных представителей  не обеспечили.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанных лиц о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие их представителей в порядке статей  123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

В ходе рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции представитель Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла представил суду ходатайство о проведении повторной судебной экспертизы.

Представители сторон в судебном заседании суда апелляционной инстанции поддержали свои доводы, изложенные в апелляционной жалобе, отзыве на апелляционную жалобу и дополнении к нему.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав и оценив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзывов на нее, заслушав пояснения лиц, присутствующих в судебном заседании,  считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что 05.07.2013 ООО «Техстрой» подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендованного имущества, находящегося во временном пользовании истца по договору аренды нежилого помещения № 15184 от 01.04.2004,  расположенного по адресу: г. Орел, ул.Тургенева, д.41, общей полезной площадью 394,4 кв.м.

10.09.2013 ответчиком во исполнение постановления администрации города Орла от 04.09.2013 № 4094 «О приватизации встроенного помещения № 74 по адресу: город Орел, ул. Тургенева, д.41, пом. 74» направлен ООО «Техстрой» проект договора купли-продажи недвижимого имущества. Цена объекта определена в пункте 2.1. проекта договора купли-продажи недвижимого имущества и составляет 13 393 383 рубля без учета НДС.

 В свою очередь, письмом от 25.09.2013 истец направил ответчику подписанный экземпляр договора купли-продажи недвижимого имущества с протоколом разногласий, в котором не согласился с редакцией пункта 2.1. договора, предложив цену объекта указать равной 8 096 600 руб. без учета НДС.

 Ответчик в письме от 17.10.2013 года № 6462 на письмо истца от 25.09.2013 сообщил, что протокол разногласий к договору отклоняется, так как не соответствует требованиям законодательства.

Ссылаясь на наличие разногласий, касающихся редакции пункта 2.1. договора, истец обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском, в котором просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи встроенного помещения №74, назначение: торговое, общей площадью 394,40 кв.м., этаж 1, литер А, расположенного по адресу: г. Орел, ул. Тургенева, 41, пом. 74, в части установления цены продажи объекта недвижимости, а именно принять пункт 2.1 договора в редакции истца: «Цена объекта по настоящему договору составляет 8 581 375 рублей без учета НДС» (с учетом уточнений).

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание оценку независимого эксперта, полученную в результате назначенной арбитражным судом экспертизы.

Суд апелляционной инстанции полагает решение арбитражного суда области соответствующим нормам действующего законодательства и обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

В силу статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из материалов дела, истец относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства (статья 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации") и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Воспользовавшись своим правом на выкуп арендуемого нежилого помещения, истец, тем не менее, не согласился с ценой такого помещения, что и послужило основанием для направления в адрес ответчика протокола разногласий к проекту договора купли-продажи.

 В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно ст. 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (ст. 75 АПК РФ). Оценка

данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Как следует из положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

 В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При