Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 22.07.2014 по делу n А48-4194/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ДЕВЯТНАДЦАТЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ

АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

                           П О С Т А Н О В Л Е Н И Е

«23» июля 2014 года                                                   Дело № А48-4194/2013

город Воронеж                                                                                               

Резолютивная часть постановления объявлена 16 июля 2014 года

Постановление в полном объеме изготовлено 23 июля 2014 года

Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи                                   Ушаковой И.В.,

судей                                                                                     Мокроусовой Л.М., 

                                                                                 Суховой И.Б.,

при ведении протокола секретарем судебного заседания Зарубиной Н.Е.,

при участии:

от Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла: Кудряшова С.Л., представителя по доверенности №7/1614 от 28.03.2014;

от общества с ограниченной ответственностью «Цветочный базар»: Годовикова Б.С., представителя по доверенности б/ от 07.10.2013; Прусаковой Н.П., директор, приказ № 41 от 30.03.2012, решение № 4 от 16.04.2012;

от Администрации города Орла: Кудряшова С.Л., представителя по доверенности №7/1614 от 28.03.2014;

от закрытого акционерного общества «Современные консалтинговые стандарты»: представитель не явился, доказательства надлежащего извещения имеются в материалах дела;

рассмотрев в открытом судебном заседании апелляционную жалобу Администрации города Орла, Управления муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла на решение Арбитражного суда Орловской области от 07.04.2014 по делу № А48-4194/2013 (судья Карасев В.В.), по иску общества с ограниченной ответственностью «Цветочный базар» (ОГРН 1055752030234) к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации города Орла (ОГРН 1025700826502), закрытому акционерному обществу «Современные консалтинговые стандарты» (ОГРН 1045753000908), третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора: Администрация города Орла (ОГРН 1025700831640),  об обязании заключить договор № 1 от 01.10.2013 на условиях истца,

УСТАНОВИЛ:

Общество с ограниченной ответственностью «Цветочный базар» (далее – общество,  истец) обратилось в Арбитражный суд Орловской области с иском (с учетом уточнений) к Управлению муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла, Закрытому акционерному обществу «Современные консалтинговые стандарты»  о возложении обязанности  заключить договор купли-продажи №1 от 01.10.2013 на условиях:

1.   Цена Объекта по Договору составляет 10 966 000 (десять миллионов девятьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей. Уплата НДС не предусмотрена в соответствии с подпунктом 12 пункта 2 статьи 146 Налогового кодекса РФ;

2.График платежей в бюджет города Орла определяется в соответствии с приложением №1 к договору в редакции истца исходя из основной суммы по договору 10 966 000 (десять миллионов девятьсот шестьдесят шесть тысяч) рублей.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, была привлечена Администрация города Орла.

Решением Арбитражного суда Орловской области от 07.04.2014 исковые требования удовлетворены.

Не согласившись с указанным судебным актом, Управление муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла обратилось с апелляционной жалобой в Девятнадцатый арбитражный апелляционный суд, в которой просило решение Арбитражного суда Орловской области от 07.04.2014 отменить, отказав в удовлетворении заявленных требований.

 Истец в представленном отзыве возражал против доводов апелляционной жалобы, считая решение суда первой инстанции законным, обоснованным и не подлежащим отмене, а доводы апелляционной жалобы не состоятельными, просило обжалуемое решение оставить без изменения, а  апелляционную жалобу – без удовлетворения.

В судебное заседание апелляционной инстанции ЗАО «Современный консалтинговые стандарты» явку полномочных представителей  не обеспечило, отзыв на апелляционную жалобу не представило.

Учитывая наличие в материалах дела доказательств надлежащего извещения указанного лица о месте и времени судебного заседания, апелляционная жалоба была рассмотрена в отсутствие его представителя в порядке статей  123, 156, 266 Арбитражного процессуального кодекса РФ, пункта 5 Постановления Пленума Высшего Арбитражного суда РФ от 17.02.2011 № 12 «О некоторых вопросах применения Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в редакции Федерального закона от 27.07.2010 № 228-ФЗ «О внесении изменений в Арбитражный процессуальный кодекс Российской Федерации».

Представитель истца в судебном заседании суда апелляционной инстанции просил обжалуемое решение оставить без изменения, а  апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Представитель Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла поддержал доводы апелляционной жалобы, считая обжалуемое решение незаконным и необоснованным, полагая, что оно принято с нарушением норм материального и процессуального права, а также при неполном выяснении обстоятельств дела, просил суд его отменить и принять по делу новый судебный акт.

Представитель Администрации г. Орла поддержал позицию Управления муниципального имущества и землепользования Администрации г. Орла.

Арбитражный суд апелляционной инстанции, повторно рассмотрев дело в порядке статей 268, 269 Арбитражного процессуального кодекса РФ, исследовав и оценив материалы дела, изучив доводы апелляционной жалобы, отзыва на нее, заслушав пояснения лиц, присутствующих в судебном заседании,  считает необходимым решение суда первой инстанции оставить без изменения, а апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Из материалов дела усматривается, что 31.07.2013 ООО «Цветочный Базар» было подано заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества – нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орёл, ул. Комсомольская, д. 240, пом. 74, общей площадью 242,50 кв.м.

16.09.2013 ЗАО «Современные консалтинговые стандарты» подготовлен отчёт №9/7041/Н об оценке рыночной стоимости недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орёл, ул. Комсомольская, д. 240, пом. 74, общей площадью 242,50 кв.м, 1 этаж, согласно которому по состоянию на 04.09.2013, стоимость спорного объекта недвижимого имущества составила 13 784 229 руб.

25.09.2013 Администрацией города Орла принято Постановление №4374 «О приватизации нежилого помещения по адресу: г. Орёл, ул. Комсомольская, д. 240, пом. 74».

05.10.2013 ответчик направил истцу проект договора купли-продажи недвижимого имущества от 01.10.2013 №1.

По итогам рассмотрения проекта вышеназванного договора, истцом в адрес ответчика был направлен протокол разногласий к проекту договора от 01.10.2013 №1, в соответствии с которым истец просил внести изменения в том числе и в пункт 2.1 договора, определив цену спорного объекта равной 10 002 000,00 руб. на основании отчёта №634 от 22.10.13, выполненного ООО «ПРЕМИУМ-ОЦЕНКА» по состоянию на 22.10.2013.

В письме от 07.11.2013 №7348, согласившись с частью указанных в протоколе разногласий изменений, ответчик отказал истцу во внесении изменении в пункт 2.1 договора от 01.10.2013.

Ссылаясь на наличие разногласий, касающихся редакции пункта 2.1. договора, истец обратился в Арбитражный суд Орловской области с иском, в котором просил урегулировать разногласия, возникшие при заключении договора купли-продажи недвижимого имущества - нежилого помещения, расположенного по адресу: г. Орёл, ул. Комсомольская, д. 240, пом. 74, общей площадью 242,50 кв.м, 1 этаж, истец обратился с рассматриваемым иском в арбитражный суд.

Удовлетворяя заявленные требования, суд первой инстанции принял во внимание оценку независимого эксперта, полученную в результате назначенной арбитражным судом экспертизы.

Суд апелляционной инстанции полагает решение арбитражного суда области соответствующим нормам действующего законодательства и фактически установленным обстоятельствам дела.

В соответствии с частью 4 статьи 421 Гражданского кодекса РФ условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

Согласно статье 217 Гражданского кодекса РФ имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Отношения, возникающие в связи с отчуждением из государственной собственности субъектов Российской Федерации или из муниципальной собственности недвижимого имущества, арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, в том числе особенности участия субъектов малого и среднего предпринимательства в приватизации арендуемого имущества, регулируются Федеральным законом N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства".

В силу статьи 3 Федерального закона N 159-ФЗ субъекты малого и среднего предпринимательства при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

Как следует из материалов дела, истец относится к категории субъектов малого или среднего предпринимательства (статья 4 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации") и имеет право на выкуп арендуемого нежилого помещения в соответствии с Федеральным законом N 159-ФЗ.

Воспользовавшись своим правом на выкуп арендуемого нежилого помещения, истец, тем не менее, не согласился с ценой такого помещения, что и послужило основанием для направления в адрес ответчика протокола разногласий к проекту договора купли-продажи.

 В соответствии с абзацем 2 пункта 2 статьи 445 Гражданского кодекса РФ, при отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда.

Согласно статье 446 Гражданского кодекса РФ в случаях передачи разногласий, возникших при заключении договора, на рассмотрение суда на основании статьи 445 Гражданского кодекса РФ либо по соглашению сторон условия договора, по которым у сторон имелись разногласия, определяются в соответствии с решением суда.

В соответствии со статьей 8 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" (далее - Закон N 135-ФЗ) проведение оценки недвижимости является обязательным при продаже или ином отчуждении объектов, принадлежащих Российской Федерации, субъектам Российской Федерации или муниципальным образованиям.

Согласно статье 13 Закона N 135-ФЗ в случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, указанный спор подлежит рассмотрению в том числе, арбитражным судом.

Как разъяснено в пункте 2 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 30.05.2005 N 92 "О рассмотрении арбитражными судами дел об оспаривании оценки имущества, произведенной независимым оценщиком", в случае оспаривания величины стоимости объекта оценки в рамках рассмотрения конкретного спора по поводу сделки, акта государственного органа, решения должностного лица или органа управления юридического лица судам следует учитывать, что согласно статье 12 Закона об оценочной деятельности отчет независимого оценщика является одним из доказательств по делу (статья 75 АПК РФ). Оценка данного доказательства осуществляется судом в соответствии с правилами главы 7 АПК РФ. Для проверки достоверности и подлинности отчета оценщика судом по ходатайству лица, участвующего в деле, или с согласия участвующих в деле лиц может быть назначена экспертиза, в том числе в виде иной независимой оценки.

Как следует из положений частей 2, 3 статьи 9 Закона N 159-ФЗ субъект малого или среднего предпринимательства, соответствующий установленным статьей 3 этого Закона требованиям, по своей инициативе вправе направить в уполномоченный орган заявление о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого имущества, и при получении такого заявления уполномоченные органы обязаны обеспечить заключение договора на проведение оценки рыночной стоимости арендуемого имущества в порядке, установленном Федеральным законом "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", в двухмесячный срок с даты получения заявления; принять решение об условиях приватизации арендуемого имущества в двухнедельный срок с даты принятия отчета о его оценке; направить заявителю проект договора купли-продажи арендуемого имущества в десятидневный срок с даты принятия решения об условиях приватизации арендуемого имущества.

 В силу названной законодательной нормы дата получения от субъекта малого или среднего предпринимательства заявления о реализации им преимущественного права на приобретение арендуемого имущества является началом исчисления срока, в течение которого уполномоченный орган обязан обеспечить проведение оценки рыночной стоимости выкупаемого имущества.

При этом оценка рыночной стоимости выкупаемого имущества должна определяться независимым оценщиком на дату получения уполномоченным органом от субъекта малого или среднего предпринимательства надлежащего заявления о реализации им предоставленного Законом N 159-ФЗ преимущественного права на приобретение арендуемого имущества.

Указанная позиция изложена в Постановлении Президиума ВАС РФ от 18.10.2012 N 7240/12 по делу №А57-9149/2010.

Судом  области обоснованно не принят в качестве допустимого доказательства отчет об оценке спорного объекта недвижимого имущества, выполненный 9/7041/Н от 16.09.2013, поскольку надлежащей датой, на которую должна была быть произведена оценка спорного