Постановление Девятнадцатого арбитражного апелляционного суда от 24.07.2014 по делу n А35-567/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

им документы отвечают требованиям статьи 18 настоящего Федерального закона и если иное не установлено законодательством Российской Федерации.

Как следует из материалов настоящего дела, в качестве основания отказа в государственной регистрации было указано, что право собственности на спорный объект недвижимого имущество зарегистрировано за муниципальным образованием город Курск 19.12.2011 на основании решения Кировского районного суда г. Курска от 09.06.2011, которым признано право собственности муниципального образования на указанное имущество как бесхозяйное. Таким образом, муниципальное образование город Курск на даты заключения договоров аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 01.07.2008 № 3795, от 01.07.2009 № 3795, от 10.08.2010 № 3795, от 26.08.2011 № 3795 не являлось собственником объекта, передаваемого в аренду, в связи с этим, не имелось правовых оснований для заключения указанных договоров аренды.

В силу абзаца 1 статьи 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ "Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" субъекты малого и среднего предпринимательства, за исключением субъектов малого и среднего предпринимательства, указанных в части 3 статьи 14 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации", и субъектов малого и среднего предпринимательства, осуществляющих добычу и переработку полезных ископаемых (кроме общераспространенных полезных ископаемых), при возмездном отчуждении арендуемого имущества из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности пользуются преимущественным правом на приобретение такого имущества по цене, равной его рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Федеральным законом от 29 июля 1998 года N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации".

В части 1 статьи 4 названного Федерального закона установлены критерии отнесения юридических лиц и предпринимателей к категориям субъектов малого и среднего предпринимательства.

Принадлежность ООО «VIP-Дент» к субъектам малого и среднего предпринимательства подтверждается представленными в материалы дела бухгалтерскими балансами, сведениями о среднесписочной численности работников.

Согласно статье 3 Федерального закона от 22.07.2008 N 159-ФЗ преимущественное право на приобретение арендуемого имущества может быть предоставлено при условии, что:

1) арендуемое имущество находится в их временном владении и (или) временном пользовании непрерывно в течение трех и более лет до дня вступления в силу настоящего Федерального закона в соответствии с договором или договорами аренды такого имущества;

2) арендная плата за аренду такого имущества перечислялась надлежащим образом в течение срока, указанного в пункте 1 настоящей статьи;

3) площадь арендуемых помещений не превышает установленные законами субъектов Российской Федерации предельные значения площади арендуемого имущества в отношении недвижимого имущества, находящегося в собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности;

4) арендуемое имущество не включено в утвержденный в соответствии с частью 4 статьи 18 Федерального закона "О развитии малого и среднего предпринимательства в Российской Федерации" перечень государственного имущества или муниципального имущества, предназначенного для передачи во владение и (или) в пользование субъектам малого и среднего предпринимательства.

В соответствии со ст. 621 ГК РФ, если иное не предусмотрено законом или договором аренды, арендатор, надлежащим образом исполнявший свои обязанности, по истечении срока договора имеет при прочих равных условиях преимущественное перед другими лицами право на заключение договора аренды на новый срок. Арендатор обязан письменно уведомить арендодателя о желании заключить такой договор в срок, указанный в договоре аренды, а если в договоре такой срок не указан, в разумный срок до окончания действия договора.

Если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610 ГК РФ).

В силу части 3 статьи 22 Земельного кодекса Российской Федерации по истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет при прочих равных условиях преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка.

В силу ч. 2 ст. 621 ГК РФ договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора.

Как подтверждается материалами дела и было установлено судом области, ООО «VIP-Дент» в отсутствие возражений арендодателя в период после истечения срока действия договора от 26.08.2011 № 3795 (после 29.06.2012) осуществляло фактическое владение и пользование предоставленными по договору аренды помещениями и своевременно уплачивало арендную плату.

Платежи по договору принимались арендодателем и не возвращались арендатору.

Имущество, являющееся предметом договора аренды, с учетом дополнительного соглашения от 01.01.2013, из владения Общества не выбывало, Комитетом не заявлялись возражения по этому поводу.

На момент обращения Комитета в Управление с заявлением о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество, указанное имущество являлось предметом аренды по договору от 30.08.2013 № 3795, срок действия которого был установлен с 30.08.2013 по 28.08.2014.

Следовательно, спорные нежилые помещения были переданы в удовлетворительном состоянии Обществу  по акту приема-передачи и из владения Общества не выбывали.

Обратного в материалы дела не представлено, судом области не установлено.

О наличии оснований для досрочного расторжения договора аренды на момент заключения аналогичного договора заинтересованным лицом не заявлено.

В соответствии с правовой позицией, изложенной в Информационном письме Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 05.11.2009 №134 (пункт 6), согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ для возникновения права на приобретение арендованное недвижимое имущество должно находиться непрерывно во временном владении и (или) временном пользовании субъектов малого или среднего предпринимательства в течение двух и более лет со дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ в соответствии с договором аренды такого имущества.

В связи с чем, действующее законодательство, регламентирующее порядок предоставления земельного участка нарушено не было, арендатор владел и пользовался спорным имуществом непрерывно.

Следовательно, суд области пришел к верному выводу, что факт непрерывного временного владения и пользования ООО «VIP-Дент» недвижимым имуществом на основании договоров аренды помещения муниципального нежилого фонда города Курска от 01.07.2008 № 3795, от 01.07.2009 № 3795, 01.08.2010 № 3795, от 26.08.2011 № 3795, от 30.08.2013 №3795 в течение двух и более лет до дня вступления в силу Закона № 159-ФЗ  подтвержден материалами дела.

На момент обращения с заявлением о государственной регистрации ООО «VIP-Дент» были соблюдены условия, предусмотренные статьей 3 Закона № 159-ФЗ, в связи с чем Общество имело преимущественное право на приобретение в собственность арендуемого объекта недвижимости.

В соответствии со статьями 13, 17 Закона №122-ФЗ орган, осуществляющий государственную регистрацию прав, обязан осуществлять проверку юридической силы представленных на государственную регистрацию прав правоустанавливающих документов, проверку законности сделок.

Пунктом 32 Методических рекомендаций по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, утвержденных Приказом Минюста РФ от 01.07.2002 №184, предусмотрено, что при правовой экспертизе документов, проверке законности сделки, юридической силы правоустанавливающих документов устанавливается отсутствие противоречий между заявляемыми правами и уже зарегистрированными правами на объект недвижимого имущества, проверяется действительность поданных заявителем документов, наличие прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также устанавливается отсутствие других оснований для приостановления или отказа в государственной регистрации прав (статьи 9, 13, 17 Закона).

Пунктом 38 названных Методических рекомендаций органам,  осуществляющим государственную регистрацию прав, рекомендуется при проверке юридической силы правоустанавливающих документов в зависимости от вида документа, в том числе, проверить соответствие требованиям законодательства, действовавшего на момент издания и в месте издания документа, формы и содержания документа (пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 18, пункт 1 статьи 20 Закона); обладал ли орган государственной власти (орган местного самоуправления) соответствующей компетенцией на издание акта, а также соблюден ли порядок издания таких актов, в том числе уполномоченное ли лицо подписало этот акт (статья 9, пункт 1 статьи 17, пункт 1 статьи 20 Закона); наличие соответствующих прав по распоряжению объектом недвижимости у подписавшего документ лица (статья 9, пункт 1 статьи 20 Закона), например, у продавца и его представителя (если сделка совершается представителем).

Согласно пункту 40 Методических рекомендаций при проведении правовой экспертизы (проверке законности сделки) рекомендуется проверять право- и дееспособность сторон, наличие полномочий у представителей (если сделка совершена представителями), наличие установленных законом или соглашением сторон существенных условий договора, соблюдение формы договора, принадлежность имущества лицу, распоряжающемуся  недвижимостью, или полномочия по распоряжению недвижимостью лицами, не являющимися собственниками имущества, соблюдение прав и законных интересов третьих лиц.

Таким образом, проводя правовую экспертизу представленного в качестве правоустанавливающего документа договора купли-продажи недвижимого имущества, регистрирующий орган проверяет соответствие этого договора требованиям законодательства, устанавливающим форму и содержание указанных сделок, а также наличие соответствующих полномочий у подписавших его лиц.

Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Необходимым условием договора купли-продажи недвижимости согласно статье 554 ГК РФ являются данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости в составе другого недвижимого имущества.

Из буквального анализа договора видно, что договор купли-продажи муниципального имущества от 30.10.2013 № 15-2013/10/В по форме и содержанию составлен в соответствии с требованиями закона, содержит все существенные условия для договоров данного вида, подписан уполномоченными лицами, текст договора не имеет подчисток, приписок, исправлений, других повреждений.

Данный договор не был признан судом ничтожным в судебном порядке.

Договор купли-продажи исполнен надлежащим образом, он является лишь основанием для приобретения  права собственности, и в данном качестве был представлен на государственную регистрацию права собственности.

При этом, в соответствии с абзацем 2 пункта 3 статьи 9 Закона №122- ФЗ к компетенции регистрирующего органа относится проверка действительности поданных заявителем документов и наличия соответствующих прав у подготовившего документ лица или органа власти, а также проверка наличия ранее зарегистрированных и ранее заявленных прав.

Контроль за соблюдением порядка предоставления земельного участка, предшествовавшего подписанию договора аренды, не входит в  предмет проверки, проводимой регистрирующим органом в рамках правовой экспертизы.

Регистрирующему органу в процессе осуществления действий по государственной регистрации прав не предоставлено право подменять другие органы, в том числе судебные, в случае если решение определенных вопросов действующим законодательством напрямую отнесено к их компетенции.

Из материалов дела видно, что Комитет является органом, уполномоченным распоряжаться спорным земельным участком.

Договор купли-продажи, заключенный с Обществом, подписан надлежащими лицами, в установленном законом порядке не оспорен, а основания считать его незаключенным либо ничтожной сделкой отсутствуют.

Противоречий между заявляемыми к регистрации правами по указанной сделке и уже зарегистрированными правами на соответствующий объект недвижимого имущества регистрирующим органом, а также судом не установлено.

Решая вопрос о соблюдении процедуры предоставления объекта недвижимого имущества, регистрирующий орган, по сути, вмешивается в компетенцию других органов власти, выходя за пределы собственной компетенции.

Управление не уполномочено действующим законодательством на решение  вопросов по оценке правовых  оснований по распоряжению органом местного самоуправления объектами муниципальной собственности, в компетенции которого находятся эти полномочия.

Решение Комитета от 28.10.2013 № 15 «Об условиях приватизации арендуемого имущества» в установленном законом порядке не оспорено и является действующим.

Право муниципальной собственности на спорные помещения зарегистрировано в ЕГРП, продавец в силу статьи 125 ГК РФ вправе отчуждать имущество от имени муниципального образования.

Доводы апелляционной жалобы фактически повторяют доводы, изложенные в обоснование своих позиций при рассмотрении дела судом первой инстанции, и нашли свое отражение в судебном акте. Они были подробно исследованы и, по мнению суда апелляционной инстанции, им была дана правильная юридическая оценка. Оснований для их переоценки у апелляционного суда не имеется.

Частью 1 статьи 198 АПК РФ определено, что граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному