Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 15.12.2009 по делу n А79-4297/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

ПЕРВЫЙ АРБИТРАЖНЫЙ АПЕЛЛЯЦИОННЫЙ СУД

600017, г.Владимир, ул. Березина, д. 4

http://1aas.arbitr.ru

_______________________________________________________

ПОСТАНОВЛЕНИЕ

г. Владимир

16 декабря 2009 года                                                           Дело № А79-4297/2009

Резолютивная часть постановления объявлена "09" декабря 2009 года.

Постановление изготовлено в полном объеме  "16" декабря 2009 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Максимовой М.А.,

судей   Александровой О.Ю., Наумовой Е.Н., при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Никоновой А.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Кафе «Фонтан» на решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 28.07.2009 по делу № А79-4297/2009, принятое судьёй Филипповым Б.Н., по иску муниципального унитарного предприятия технической инвентаризации, г. Новочебоксарск, к обществу с ограниченной ответственностью «Кафе «Фонтан», г. Новочебоксарск, при участии третьего лица – Управления имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска, о расторжении договора аренды, освобождении здания и взыскании 587 461 руб.,

в отсутствие представителей сторон,

установил:

муниципальное унитарное предприятие технической инвентаризации, г. Новочебоксарск (далее – МУП ТИ), обратилось в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Кафе «Россиянка», в настоящее время - общество с ограниченной ответственностью «Кафе «Фонтан» (далее – ООО «Кафе «Фонтан») о взыскании 583 966 руб. долга по арендным платежам по состоянию на 30.06.2009, 27 547 руб. пеней, начисленных за период с 26.10.2008 по 30.06.2009, а также расторжении договора аренды и обязании освободить нежилое помещение (с учетом уточнения иска).

Исковые требования заявлены на основании статей 450, 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и мотивированы тем, что ответчик ненадлежаще исполнял свои обязательства по договору аренды муниципального имущества № 498-к от 01.09.2006.

К участию в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска.

Решением от 28.07.2009 Арбитражный суд Чувашской Республики  принял признание иска ответчиком и удовлетворил заявленные исковые требования в полном объеме, а также взыскал с ответчика в пользу истца 14 374 руб. 61 коп. госпошлины и 13 800 руб. в возмещение расходов на оплату услуг представителя.

Не согласившись с принятым решением,  ООО «Кафе «Фонтан» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой, в которой просит полностью отменить решение в связи нарушением норм материального права и процессуального права, а также неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела.

В обоснование своих возражений заявитель указывает, что истец в нарушение статьи 125 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации при подаче искового заявления не направил в адрес ответчика копии документов, приложенных к исковому заявлению. Также указывает, что истцом неоднократно заявлялись ходатайства об изменении размера исковых требований, которые ответчиком также не были получены. Изложенное, по мнению заявителя, привело к тому, что он был лишен возможности защитить свои законные права.

Кроме того, ссылается на то обстоятельство, что арендная плата вносилась им ежемесячно, в связи с чем договор не может быть расторгнут по пункту 5.5 договора аренды, согласно которому основанием для расторжения является невнесение платы за аренду в течение 2-х месяцев подряд и трех месяцев в течение года.  Также указывает, что истцом не был соблюден досудебный порядок урегулирования спора о досрочном расторжении договора аренды, предусмотренный статьей 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Указывает, что судом первой инстанции взыскана завышенная сумма денежных средств в возмещение расходов по оплате услуг представителя.

Помимо изложенного считает, что размер предъявленной ко взысканию неустойки должен был  быть уменьшен судом в соответствии с положениями статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации.

В дополнении к апелляционной жалобе от 16.10.2009 заявитель указывает на незаключенность дополнительного соглашения  №1 от 01.10.2008 и приложения № 1 к нему, которыми был изменен размер арендной платы,   поскольку в нарушение статьи 433 названного Кодекса они не прошли государственную регистрацию. В связи с изложенным считает, что размер арендной платы должен исчисляться по ставке 70 839 руб. 96 коп., согласованной сторонами в приложениях №№ 1, 2 к договору, прошедших государственную регистрацию. При таких обстоятельствах, по мнению заявителя жалобы, у ответчика отсутствует задолженность перед истцом по арендной плате, а следовательно, нет оснований для расторжения договора аренды.

В дополнении к апелляционной жалобе от 11.11.2009 заявитель также ссылается на то обстоятельство, что в силу положений статьи 131 Гражданского кодекса Российской Федерации и статьи 4 Федерального закона № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в октябре 2008 года истец не обладал правомочиями арендодателя, поскольку право хозяйственного ведения на спорный объект недвижимости было зарегистрировано за МУП ТИ лишь 26.03.2009.

Представитель истца в письменных пояснениях на апелляционную жалобу указал на законность и обоснованность принятого по делу судебного акта, просил оставить его без изменения. Указал на наличие в материалах дела всех необходимых доказательств, подтверждающих наличие задолженности ответчика по внесению платы за аренду. Также в подтверждение правомерности заявленного требования о досрочном расторжении договора ссылается на пункт 5.5 договора, согласно которому одним из оснований для расторжения является нарушение условий пункта 3.3.2 (своевременное внесение арендных платежей). Опровергая довод о несоблюдении претензионного порядка урегулирования спора, указывает, что истцом  неоднократно направлялись претензии в адрес ответчика. Также ссылается на то обстоятельство, что в суде первой инстанции ответчик признал исковые требования в полном объеме.

Судебное разбирательство по рассмотрению апелляционной жалобы откладывалось определениями суда от 23.09.2009, 21.10.2009 и 18.11.2009.

Управление имущественных и земельных отношений администрации г. Новочебоксарска  в заявлении от 01.12.2009 указало на законность принятого по делу решения, поддержало позицию истца. Одновременно заявило ходатайство о рассмотрении жалобы в его отсутствие.

Стороны, надлежаще извещенные о месте и времени судебного заседания, явку полномочных представителей сторон в судебное заседание не обеспечили. Дело рассматривается в порядке статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Законность и обоснованность принятого по делу решения проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Исследовав доводы жалобы и материалы дела, суд апелляционной инстанции не нашел оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела, 01.09.2009 МУП «Общепит №4»  (арендодатель) и ООО «Кафе «Россиянка», ныне ООО «Кафе «Фонтан» (арендатор), заключили договор № 498-к аренды муниципального имущества г. Новочебоксарска, в соответствии с условиями которого арендодатель предоставил арендатору во временное владение и пользование  двухэтажное здание с цокольным этажом кафе «Лад» общей площадью 1359, 2 кв.м, расположенное по адресу: г. Новочебоксарск, ул. Винокурова, 51, для организации общественного питания.

Срок аренды установлен с 01.09.2006 по 30.08.2011 (пункт 1.3 договора).

Согласно пункту 2.2 договора арендная плата за пользование объектом в виде арендного дохода и суммы возмещения эксплуатационных расходов устанавливается по расчетам, которые являются неотъемлемой частью договора и подлежат перечислению арендатором в срок до 25 числа текущего месяца. В соответствии с приложениями №№1, 2 к договору размер арендного дохода установлен в сумме 70 308 руб. 61 коп. в месяц, а размер эксплуатационных расходов – 531 руб. 35 коп. в месяц.

Пунктом 2.3 стороны согласовали, что арендная плата может быть пересмотрена  арендодателем в одностороннем порядке в случаях  изменения устанавливаемых централизованно  цен и тарифов и в других случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и Чувашской Республики. При этом арендодатель направляет арендатору письменное уведомление, которое является обязательным для арендатора и не  подлежит дополнительному согласованию.

В соответствии с пунктом 3.3.2 договора арендатор обязуется своевременно вносить арендную плату в порядке, предусмотренном пунктом 2.2 договора.

Договор в установленном порядке зарегистрирован 29.12.2006 Управлением Федеральной регистрационной службы по Чувашской Республике (регистрационный номер 21-21-08/049/2006-35).

Передача объекта недвижимости в аренду осуществлена по акту приема-передачи муниципального имущества г. Новочебоксарска от 01.09.2006 (том 1, л.д. 16).

На основании постановления главы администрации г. Новочебоксарска «О передаче объектов» от 30.09.2008 № 318 (том 1, л.д. 22) двухэтажное здание кафе «Лад» площадью 1359,2 кв.м, расположенное по ул. Винокурова, 51, передано по акту о приме-передаче здания (сооружения) от 01.10.2008 (том 1, л.д. 73-75) в хозяйственное ведение – на баланс МУП ТИ.

В соответствии со статьей 608 Гражданского кодекса Российской Федерации право сдачи имущества в аренду принадлежит его собственнику. Арендодателями могут быть также лица, управомоченные законом или собственником сдавать имущество в аренду.

При этом согласно пункту 1 статьи 617  переход права собственности (хозяйственного ведения, оперативного управления, пожизненного наследуемого владения) на сданное в аренду имущество к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения договора аренды.

Исходя из положений указанных правовых норм весь объем прав и обязанностей арендодателя по договору № 498-к от 01.09.2006 перешел к МУП ТИ.

Решением Новочебоксарского городского собрания депутатов Чувашской Республики от 13.05.2008 № С 47-6 были внесены изменения в порядок расчета годовой арендной платы за пользование находящимися в муниципальной собственности г. Новочебоксарска объектами недвижимости, а именно коэффициент, регулирующий величину арендного дохода, увеличен с 7,5 до 9,4.

В связи с изложенным письмом № 575 от 24.10.2008 истец известил ответчика об изменении величины арендных платежей и приложил проект дополнительного соглашения. Данное письмо получено ответчиком 24.10.2008, что подтверждается соответствующей отметкой на письме (том 1, л.д. 23).

Таким образом, МУП ТИ и ООО «Кафе «Россиянка» подписали дополнительное соглашение от 01.10.2008 к договору № 498-к от 01.09.2006, которым установили, что арендная плата за пользование объектом в виде арендного дохода и амортизационных отчислений устанавливается согласно расчету, который является неотъемлемой частью настоящего дополнительного соглашения, и равна 96 866 руб. в месяц (пункт 1 дополнительного соглашения, приложение №1).

В связи с регулярным нарушением ответчиком условий договора о внесении арендной платы, МУП ТИ неоднократно обращалось к ответчику с претензиями (письма № 691 от 19.12.2008, №704 от 26.12.2008, №34 от 27.01.2009, том 1, л.д. 24-25, 27), где предлагалось погасить имеющуюся задолженность в определенный срок.

Поскольку ответчик так и не погасил имеющуюся у него задолженность, истец письмами № 63 от 06.02.2009, №219 от 20.03.2009, № 325 от 22.04.2009 (том 1, л.д. 29, 33, 38) уведомил ООО «Кафе «Россиянка» о расторжении договора аренды и предложил освободить занимаемое помещение в установленный данными письмами срок. Данные письма получены ответчиком, что подтверждается представленными в материалы дела уведомлениями о вручении (том 1, л.д. 30, 36, 38).

Невыполнение ответчиком названных требований послужило истцу основанием для обращения в суд с настоящим иском.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона.

В соответствии со статьей 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды.

Факт нарушения ответчиком обязательств по внесению  арендной платы в установленном договором порядке и размере подтверждается материалами дела, а именно актами сверки взаимных расчетов по состоянию  на 30.06.2009, на 01.10.2009 (том 1, л.д. 68, том 2, л.д. 24), письмом ООО «Кафе «Россиянка» от 16.02.2009 № 09 (том 1, л.д. 34).

Как указывает истец, размер задолженности ответчика по арендной плате по состоянию на 30.06.2009 составляет 583 966 руб. Расчет задолженности судом проверен и признан правомерным.

Оспаривая размер задолженности, ответчик в суде апелляционной инстанции указал на незаключенность дополнительного соглашения  №1 от 01.10.2008 и приложения № 1 к нему, которыми был изменен размер арендной платы,   поскольку в нарушение статьи 433 названного Кодекса они не прошли государственную регистрацию.  

Данный довод является несостоятельным, поскольку в рассматриваемом споре возможность одностороннего увеличения размера арендной платы предусмотрена пунктом 2.3 договора аренды. При этом размер арендной платы изменяется на основании решения Новочебоксарского городского собрания депутатов Чувашской Республики от 13.05.2008 № С 47-6, которым увеличен коэффициент, регулирующий величину арендного дохода. Арендодатель письменно уведомил арендатора об увеличении размера арендной платы. Следовательно, изменение суммы арендной платы не является изменением условий договора аренды, в связи с чем не требуется регистрации. 

При таких обстоятельствах платежные документы  на оплату за аренду за период с ноября 2008 года по апрель 2009 года, представленные в материалы дела ответчиком, также свидетельствуют о нарушении последним условий договора о порядке внесения арендной платы.

Оценив представленные в материалы дела документы в порядке статьи 71 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу о том, что требование о взыскании задолженности предъявлено истцом обоснованно