Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.05.2010 по делу n А79-9847/2009. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда в части и принять новый с/а

120 руб. за период с 21.12.2006 по 31.12.2009, оставил без рассмотрения требование о расторжении договора аренды от 09.08.2005 № 5198 и отказал в удовлетворении требования об освобождении спорного нежилого помещения.

Судебный акт оспаривается в части оставления без рассмотрения требования о расторжении договора аренды от 09.08.2005 № 5198 и отказа в удовлетворении требования об освобождении спорного нежилого помещения.

Оценив представленные в материалы дела документы, суд первой инстанции дал оценку претензиям от 23.03.2009 № 039-1352, от 08.06.2009 №039-3887 и посчитал несоблюденным претензионный порядок расторжения договора аренды. При этом суд руководствовался тем, что когда арендодатель одномоментно в одном письме просит устранить нарушения условий договора и расторгнуть договор, то он нарушает порядок расторжения договора аренды.

Проанализировав материалы дела и доводы сторон, суд апелляционной инстанции признал данный подход при разрешении вопроса о соблюдении досудебного порядка расторжения договора аренды не соответствующим нормам действующего гражданского законодательства.

Необходимым условием удовлетворения иска арендодателя о досрочном расторжении договора аренды на основании статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации является установление в ходе судебного разбирательства факта направления арендодателем письменного предупреждения арендатору о необходимости исполнения договорного обязательства в разумный срок. Право требовать расторжения договора возникает у арендодателя только в случае неисполнения арендатором полученного предложения и непогашения задолженности по арендной плате по истечении более двух раз подряд установленного договором срока и невнесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа(пункт 6.3 договора).

Данное право реализуется с соблюдением порядка расторжения договора, предусмотренного пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, после получения отказа другой стороны на предложение расторгнуть договор, либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок. Предложение в порядке статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации касается требования об исполнении обязательства в дополнительно предоставленное время, а предложение, обязательность направления которого до обращения в суд предусмотрена пунктом 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации, касается прекращения договора в добровольном порядке, без обращения в суд.

Исполнение данных условий арендодателем в одном документе: в предложении исполнить обязательство в указываемый срок, а в случае неисполнения – расторгнуть договор и освободить нежилое помещение, не противоречит нормам гражданского законодательства, регулирующим данные правоотношения.

С учетом изложенного вывод суда о несоблюдении истцом положений пункта 2 статьи 452 и последнего абзаца статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации до обращения в суд с настоящим иском является необоснованным.

В соответствии с частью 1 статьи 614 Гражданского кодекса Российской Федерации арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату).

Материалами дела подтвержден и ответчиком не оспаривается факт неоплаты арендных платежей в указанный период.

Согласно части 2 статьи 450 и части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды может быть досрочно расторгнут судом по требованию арендодателя в случае, если арендатор более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа не вносит арендную плату.

Пунктом 6.3 договора предусмотрено, что непогашение задолженности по арендной плате по истечении более двух раз подряд установленного договором десятидневного срока и невнесение других предусмотренных договором платежей более двух раз подряд по истечении установленного договором срока платежа является существенным нарушением договора, и арендодатель вправе применить такую санкцию, как досрочное расторжение договора.

В силу пункта 2 статьи 452 Гражданского кодекса Российской Федерации требование об изменении или о расторжении договора может быть заявлено стороной в суд только после получения отказа другой стороны на предложение изменить или расторгнуть договор либо неполучения ответа в срок, указанный в предложении или установленный законом либо договором, а при его отсутствии - в тридцатидневный срок.

В силу части 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации арендодатель вправе требовать досрочного расторжения договора только после направления арендатору письменного предупреждения о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок.

Таким образом, если основанием расторжения договора аренды является неисполнение арендатором возложенных на него обязанностей, арендодатель до обращения в суд с иском о досрочном расторжении договора обязан направить арендатору письменное предупреждение о необходимости исполнения им обязательства в разумный срок (часть 3 статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации), а также предложение расторгнуть договор (пункт 2 статьи 452 Кодекса).

Из материалов дела следует, что истец направил ответчику претензии от 23.03.2009 № 039-1352, от 08.06.2009 №039-3887 о досрочном расторжении договора в случае непогашения задолженности по арендной плате в недельный срок.

Данные письма получены ответчиком, что подтверждается имеющимися в материалах дела уведомлениями №21941, 78054.

Предпринимателем как до обращения истца в арбитражный суд, так и в процессе рассмотрения дела долг не погашен, что в силу статьи 619 Гражданского кодекса Российской Федерации и пункта 6.3 договора является основанием для расторжения договора и освобождения арендуемого помещения (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При таких обстоятельствах иск в данной части также подлежит удовлетворению в полном объеме.

Исходя из изложенного судебный акт в части оставления без рассмотрения требование о расторжении договора аренды от 09.08.2005 №5198 и отказа в удовлетворении требования об освобождении спорного нежилого помещения подлежит отмене на основании пункта 3 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, а исковые требования Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом в обжалуемой части - удовлетворению.

В остальной части законность и обоснованность судебного акта при отсутствии возражений лиц, участвующих в деле, в силу части 5 статьи 268 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации не проверялись.

В силу статьи 110 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации расходы по государственной пошлине, понесенные лицами, участвующими в деле, в пользу которых принят судебный акт, взыскиваются арбитражным судом со стороны пропорционально удовлетворенным требованиям.

Исходя из содержания указанной правовой нормы с индивидуального предпринимателя Горбунова Сергея Ивановича в доход федерального бюджета подлежит взысканию государственная пошлина за рассмотрение искового заявления в сумме 8000 руб., за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 руб.

Руководствуясь статьями 176, 258, 268, 269, 270, 271 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации, Первый арбитражный апелляционный суд

ПОСТАНОВИЛ:

апелляционную жалобу Чебоксарского городского комитета по управлению имуществом удовлетворить.

Решение Арбитражного суда Чувашской Республики от 08.02.2010 по делу № А79-9847/2009  в обжалуемой части отменить. 

Расторгнуть договор аренды от 09.08.2005 № 5198, заключенный между Чебоксарским городском комитетом по управлению имуществом, муниципальным унитарным предприятием «Ленинское районное управление жилищно-коммунального хозяйства» муниципального образования города Чебоксары – столицы Чувашской Республики и индивидуальным предпринимателем Горбуновым Сергеем Ивановичем.

Обязать индивидуального предпринимателя Горбунова Сергея Ивановича освободить нежилое помещение площадью 152,6 кв.м, расположенное по адресу: г. Чебоксары, ул. Гагарина, д. 3, корп. 2, передав его по акту приема-передачи балансодержателю – обществу с ограниченной ответственностью «Управляющая компания «Центр», в месячный срок.

Взыскать с индивидуального предпринимателя Горбунова Сергея Ивановича в доход федерального бюджета государственную пошлину за рассмотрение искового заявления в сумме 8000 руб., за рассмотрение апелляционной жалобы в сумме 2000 руб.

Исполнительные листы выдать.

Постановление вступает в законную силу со дня его принятия.

Постановление может быть обжаловано в Федеральный арбитражный суд Волго-Вятского округа в двухмесячный срок со дня его принятия.

Председательствующий судья          

Л.В. Бухтоярова

Судьи

М.А. Максимова

Е.Н. Наумова