Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 04.02.2014 по делу n А43-6625/2013. Постановление суда апелляционной инстанции: Отменить решение суда полностью и принять по делу новый судебный акт

г. Владимир

05 февраля 2014 года                                                Дело № А43-6625/2013

Резолютивная часть постановления объявлена 29.01.2014.

Постановление в полном объеме изготовлено 05.02.2014.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Смирновой И.А.,

судей Захаровой Т.А., Протасова Ю.В.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем судебного заседания Лукашовой Д.В.,

рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционную жалобу общества с ограниченной ответственностью «Хрустальное озеро» (ОГРН 1105262007520, ИНН 5262255340, г. Нижний Новгород, ул. Ошарская,                               д. 61)

на решение Арбитражного суда Нижегородской области от 26.08.2013

по делу № А43-6625/2013,

принятое судьей Ивановым А.В.

по заявлению общества с ограниченной ответственностью «Хрустальное озеро»

о признании недействительным распоряжения администрации Ардатовского муниципального района Нижегородской области от 26.02.2013 № 86-р, незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области, 

при участии:

от общества с ограниченной ответственностью «Хрустальное озеро» – Меркурьевой И.А. по доверенности от 08.11.2013, Зайчикова В.Б. по доверенности от 31.12.2013;

от администрации Ардатовского муниципального района Нижегородской области– Заботкиной Н.А. по доверенности от 10.01.2014 № 01-01-25/26 (участвовала в судебном заседании 22.01.2014),

и установил:

общество с ограниченной ответственностью «Хрустальное озеро»  (далее – Общество, заявитель) обратилось в Арбитражный суд Нижегородской области с заявлением о признании недействительным распоряжения администрации Ардатовского муниципального района Нижегородской области (далее - администрация) от 26.02.2013 № 86-р «О досрочном расторжении в одностороннем порядке договора аренды земельного участка от 04.05.2011 № 16/11», незаконными действий Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Нижегородской области (далее – Управление Росреестра) по внесению в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи о прекращении обременения (договора аренды земельного участка от 04.05.2011 № 16/11) в отношении земельного участка с кадастровым номером 52:51:0070005:844, площадью 42808 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская область, Ардатовский район, ул. Строителей, д. 15/04, а также об обязании Управления Росреестра восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись об обременении (договора аренды земельного участка от 04.05.2011 № 16/11) в отношении указанного земельного участка.

Решением от  26.08.2013 Арбитражный суд Нижегородской области отказал заявителю в удовлетворении требований.

Общество не согласилось с решением арбитражного суда первой инстанции и обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с апелляционной жалобой и дополнениями к ней, в которых просит его отменить по основаниям, изложенным в жалобе и дополнениях, и принять по делу новый судебный акт.

Представители Общества в судебном заседании поддержали доводы апелляционной жалобы и дополнений к ней.

Администрация в отзыве на апелляционную жалобу, дополнениях к нему и ее представитель в судебном заседании 22.01.2014 просили решение суда оставить без изменения, апелляционную жалобу – без удовлетворения.

Управление Росреестра, извещенное надлежащим образом о времени и месте рассмотрения апелляционной жалобы, представителей в судебное заседание не направило, в отзыве на апелляционную жалобу просит в ее удовлетворении отказать, решение суда – оставить без изменения.

В соответствии со статьей 163 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в судебном заседании 22.01.2014 объявлялся перерыв до 16 час. 15 мин. 29.01.2014.

Законность и обоснованность решения Арбитражного суда Нижегородской области от 26.08.2013 проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке, предусмотренном в статье 266 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Изучив материалы дела, выслушав представителей лиц, участвовавших в судебном заседании, суд апелляционной инстанции считает, что решение суда подлежит отмене.

Как следует из материалов дела, 04.05.2001 между Обществом и администрацией заключен договор аренды № 16/11 земельного участка с кадастровым номером 52:51:0070005:844, площадью 42808 кв.м, расположенного по адресу: Нижегородская область, Ардатовский район, ул. Строителей, д. 15/04.

27.05.2011 указанный договор аренды зарегистрирован в установленном законом порядке с внесением в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним записи об аренде (обременении) в отношении спорного земельного участка.

В связи с допускаемыми Обществом в ходе исполнения договорных обязательств просрочками в уплате установленной договором арендной платы администрация 14.11.2012 направила в его адрес претензию                                 № 02-140 о необходимости погашения в срок до 20.11.2012 образовавшейся задолженности в сумме 409 030 руб. 44 коп.

Поскольку задолженность Обществом не была погашена, администрация в уведомлении от 24.12.2012 № 01-01-26/2541 указала заявителю на то, что на момент отправки указанного уведомления за ним числится задолженность в сумме 467 463 руб. 36 коп., размер которой превышает арендную плату за два квартала. При этом со ссылкой на условия пункта 6.3 договора аренды от 04.05.2014 № 16/11 администрация уведомила Общество о досрочном расторжении указанного договора с 24.02.2013 в одностороннем порядке.

Указанное уведомление Общество получило 28.12.2012.

26.02.2013 администрация издала распоряжение № 86-р «О досрочном расторжении в одностороннем порядке договора аренды 04.05.2014 № 16/1», а 27.02.2013 - обратилась в Управление Росреестра с заявлением о государственной регистрации прекращения обременения договора аренды, представив вышеназванное распоряжение и уведомление от 24.12.2012 № 01-01-26/2541 с доказательствами его получения заявителем.

16.03.2013 Управление Росреестра осуществило государственную регистрацию прекращения обременения (аренды) в отношении спорного земельного участка, о чем известило Общество уведомлением от 16.03.2013 № 03/014/2013-274.

Посчитав, что оспариваемые распоряжение администрации и действия Управления Росреестра не соответствуют действующему законодательству и нарушают его права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, Общество обратилось в арбитражный суд с настоящим заявлением.

В силу части 1 статьи 198 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации граждане, организации и иные лица вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о признании недействительными ненормативных правовых актов, незаконными решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц, если полагают, что оспариваемый ненормативный правовой акт, решение и действие (бездействие) не соответствуют закону или иному нормативному правовому акту и нарушают их права и законные интересы в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, незаконно возлагают на них какие-либо обязанности, создают иные препятствия для осуществления предпринимательской и иной экономической деятельности.

Частью 4 статьи 200 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации установлено, что при рассмотрении дел об оспаривании ненормативных правовых актов, решений и действий (бездействия) государственных органов, органов местного самоуправления, иных органов, должностных лиц арбитражный суд в судебном заседании осуществляет проверку оспариваемого акта или его отдельных положений, оспариваемых решений и действий (бездействия) и устанавливает их соответствие закону или иному нормативному правовому акту, устанавливает наличие полномочий у органа или лица, которые приняли оспариваемый акт, решение или совершили оспариваемые действия (бездействие), а также устанавливает, нарушают ли оспариваемый акт, решение и действия (бездействие) права и законные интересы заявителя в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности.

Таким образом, для признания ненормативного акта недействительным, решения и действия (бездействия) незаконными необходимо наличие одновременно двух условий: несоответствие их закону или иному нормативному правовому акту и нарушение прав и законных интересов заявителя в сфере предпринимательской или иной экономической деятельности.

Отказывая Обществу в удовлетворении заявленных требований, суд первой инстанции исходил из наличия в договоре аренды условия, предусматривающего возможность одностороннего отказа арендодателя от его исполнения, что в соответствии со статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – Кодекс) является основанием для расторжения договора.

Порядок и основания расторжения договора аренды недвижимого имущества подпадают под регулирование главы 29 Кодекса.

В соответствии с пунктом 1 статьи 407 Кодекса обязательство прекращается полностью или частично по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими законами, иными правовыми актами или договором.

Статьей 450 Кодекса предусмотрено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором (пункт 1). В случае одностороннего отказа от исполнения договора полностью или частично, когда такой отказ допускается законом или соглашением сторон, договор считается соответственно расторгнутым или измененным (пункт 3 названной статьи).

В пункте 27 Информационного письма Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 11.01.2002 № 66 «Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой» указано, что в договоре аренды могут быть предусмотрены основания отказа арендодателя от исполнения договора и его расторжения во внесудебном порядке, в том числе связанные с нарушением арендатором того или иного условия договора (пункт 3 статьи 450 Кодекса).

Таким образом, из общих норм Гражданского кодекса Российской Федерации, регулирующих правоотношения по досрочному расторжению договоров следует, что договор может быть расторгнут в одностороннем порядке арендодателем, если такое условие предусмотрено договором.

Кроме того, согласно правовой позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации, изложенной в постановлении от 09.09.2008 № 5782/08, ни статья 310, ни пункт 3 статьи 450 Кодекса не связывают право на односторонний отказ от исполнения договора с наличием каких-либо оснований для такого отказа, предусмотренных законом или соглашением сторон. Для одностороннего отказа от исполнения договора, связанного с осуществлением его сторонами предпринимательской деятельности, достаточно самого факта указания в законе или соглашении сторон на возможность одностороннего отказа.

Исследовав положения договора аренды от 04.05.2001 № 16/11, заключенного между Обществом и администрацией, суд апелляционной инстанции установил следующее.

Пунктом 3.1.4 договора предусмотрено, что арендодатель имеет право досрочно расторгнуть настоящий договор и изъять участок, направив не менее чем за два месяца уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

В соответствии с пунктом 6.1. договора изменение условий и расторжение договора возможны по письменному соглашению сторон.

По требованию одной из сторон договор может быть досрочно расторгнут в случаях, предусмотренных законодательством Российской Федерации и настоящим договором (пункт 6.2 договора).

Из пункта 6.3 договора следует, что по требованию арендодателя договор может быть досрочно расторгнут в случаях: задолженности по арендной плате за два квартала и более; нарушения земельного законодательства; принятия решения органами местного самоуправления о необходимости изъятия земельного участка для государственных и муниципальных нужд; использования участка с существенными нарушениями условий договора или его целевого назначения и вида использования; умышленного и неосторожного ухудшения арендатором состояния участка и прилегающих территорий.

В этих случаях арендодатель направляет не позднее, чем за два месяца уведомление арендатору о намерении расторгнуть договор с указанием причин расторжения.

На основании пункта 6.4 договора датой прекращения договора  считается дата подписания соглашения о расторжении договора и акта приема-передачи земельного участка.

Согласно пункту 1 статьи 431 Кодекса при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Проанализировав условия договора аренды от 04.05.2001 № 16/11, суд апелляционной инстанции приходит к выводу о том, что арендодателю не представлено право одностороннего расторжения договора. При этом указание в пункте 6.3 договора на то, что арендодатель должен уведомить арендатора о расторжении договора за два месяца говорит лишь о сроке, за который  арендодатель должен уведомить арендатора о намерении прекратить договорные отношения, но не о праве одностороннего расторжения договора.

Если принять во внимание буквальное значение содержащихся в договоре слов и выражений, то речь в договоре идет о его расторжении, которое оформляется соглашением сторон. Право одностороннего отказа от договора в заключенном контрагентами договоре не прописано. В этой связи расторжение спорного договора аренды возможно лишь в судебном порядке либо путем достижения участниками сделки соответствующего соглашения. Стороны не реализовали данные способы расторжения договора.

При этих обстоятельствах основания для расторжения договора аренды от 04.05.2001 № 16/11 в одностороннем порядке у администрации отсутствовали.

Неправильное толкование судом первой инстанции норм материального права и условий спорного договора аренды привело к ошибочным выводам о возможности его расторжении во внесудебном порядке и, соответственно, о законности оспариваемого распоряжения администрации.

С учетом изложенного оспариваемое распоряжение администрации не соответствует нормам действующего законодательства, в частности, Гражданского кодекса Российской Федерации.

Согласно статье 2 Федерального закона от 21.07.1997 № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» (далее - Федеральный закон № 122-ФЗ) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - юридический акт признания и подтверждения