Постановление Первого арбитражного апелляционного суда от 16.11.2014 по делу n А79-1007/2014. Постановление суда апелляционной инстанции: Оставить решение суда без изменения, жалобу без удовлетворения

г. Владимир                                                                    Дело №А79-1007/2014

17 ноября 2014 года

Резолютивная часть постановления объявлена 11 ноября 2014 года.

Полный текст постановления изготовлен 17 ноября 2014 года.

Первый арбитражный апелляционный суд в составе:

председательствующего судьи Логиновой О.А.,

судей  Богуновой Е.А., Малышкиной Е.Л.,

при ведении протокола судебного заседания секретарем Долгих Ю.В., рассмотрел в открытом судебном заседании апелляционные жалобы общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» и администрации города Канаш Чувашской Республики-Чувашии на решение Арбитражного суда Чувашской Республики-Чувашии от 14.07.2014 по делу №А79-1007/2014, принятое судьей Яхатиной С.Ю., по иску индивидуального предпринимателя Андреевой Людмилы Николаевны, г. Канаш (ОГРНИП 304213417600106), к администрации города Канаш Чувашской Республики, г. Канаш (ОГРН 1022102231931), при участии третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, - общества с ограниченной ответственностью «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы», г. Чебоксары, об урегулировании разногласий при заключении договора,   

в отсутствие лиц, участвующих в деле, надлежащим образом извещенных о времени и месте судебного разбирательства, в  том числе публично, путем размещения информации о времени и месте судебного заседания на сайте Первого арбитражного апелляционного суда,

установил:

индивидуальный предприниматель Андреева Людмила Николаевна (далее – ИП Андреева Л.Н.) обратилась в Арбитражный суд Чувашской Республики с иском к администрации города Канаш Чувашской Республики (далее – администрация) о понуждении заключить договор купли-продажи нежилого помещения (1 этаж) общей площадью 592,3 кв.м, находящегося по адресу: г. Канаш, ул. 30 лет Победы, д.17, пом.1, на условиях, определенных Андреевой Л.Н. в протоколе разногласий.

Исковые требования основаны на статьях 217, 445, 446 Гражданского кодекса Российской Федерации, статьях 3, 4, 5, 6 Федерального закона «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации», статьях 3, 12, 13 Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации».

К участию в деле в деле в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечено общество с ограниченной ответственностью «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» (далее - ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы»).

Решением от 14.07.2014 иск удовлетворен. Суд обязал администрацию заключить договор купли-продажи недвижимого имущества муниципальной собственности города Канаш Чувашской Республики в рассрочку, изложив спорные пункты договора в следующей редакции:

«Пункт 2.1. Цена объекта по настоящему договору составляет 7 603 144 руб. 84 коп. без учета НДС и равна его рыночной стоимости, определенной заключением эксперта ЗАО «Многопрофильный деловой центр» от 14.05.2014 № э3540/14.

Пункт 3.1. Оплата стоимости объекта в размере 7 603 144 руб. 84 коп. производится покупателем в рассрочку в течение 20 кварталов со дня заключения настоящего договора по 380 307 руб. 19 коп. 19 кварталов, 377 311 руб. 84 коп. в 20 квартале путем внесения денежных средств на расчетный счет продавца до 10-го числа третьего месяца наступившего календарного квартала.

Оплата приобретаемого в рассрочку объекта может быть осуществлена досрочно на основании решения покупателя.

Пункт 3.2. На сумму денежных средств, по уплате которой предоставлена рассрочка, покупатель оплачивает продавцу проценты в размере одной трети ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на 04.10.2013 (на дату опубликования объявления о продаже объекта). Ставка рефинансирования Центрального банка Российской Федерации на 04.10.2013 составляет 8,25% годовых.

Проценты должны перечисляться на расчетный счет продавца в сроки, предусмотренные для уплаты ежеквартальных платежей. Покупатель обязан ежеквартально производить уплату процентов на оставшуюся сумму рассрочки до наступления срока следующего платежа по погашению рассрочки.

Пункт 5.2. Договор аренды от 28.04.2010 № 111 считается расторгнутым и прекратившим свое действие с момента заключения сторонами настоящего договора купли-продажи недвижимого имущества.

Пункт 9.2.12. Не отчуждать объект третьим лицам без письменного согласия продавца.

Пункт 12.5. Любое уведомление, направляемое сторонами друг другу по настоящему договору, должно быть совершено в письменной форме. Такое уведомление считается направленным надлежащим образом, если оно доставлено адресату заказным письмом с уведомлением о вручении по адресу, указанному в ЕГРИП и ЕГРЮЛ сторон».

Пункты 8.2.3, 9.1, 11.4 исключены из текста договора.

С администрации в пользу ИП Андреевой Л.Н. взысканы 4000 руб. государственной пошлины, 18 000 руб. расходов по экспертизе.

Не согласившись с принятым по делу решением, ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» обратилось в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просит судебный акт отменить по основаниям, предусмотренным пунктами 1, 2, 3, 4 части 1 статьи 270 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в связи с неполным выяснением обстоятельств, имеющих значение для дела, недоказанностью имеющих значение для дела обстоятельств, которые суд счел установленными, несоответствием выводов, изложенных в решении, обстоятельствам дела, нарушением и неправильным применением  норм материального и процессуального права.

Указанная жалоба принята к производству Первым арбитражным         апелляционным судом и назначена к рассмотрению.

30.09.2014 в апелляционный суд от ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы»  поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы.

На основании статьи 265 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации арбитражный суд апелляционной инстанции прекращает производство по апелляционной жалобе, если от лица, ее подавшего, после принятия апелляционной жалобы к производству арбитражного суда поступило ходатайство об отказе от апелляционной жалобы и отказ был принят арбитражным судом в соответствии со статьей 49 настоящего Кодекса.

Применительно к правилам статьи 49 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации отказ от апелляционной жалобы принимается арбитражным судом только, если он не противоречит закону и не нарушает права других лиц.

Рассмотрев представленное ходатайство, суд апелляционной инстанции пришел к выводу, что отказ от апелляционной жалобы не противоречит закону и не нарушает права других лиц, а потому он подлежит принятию арбитражным судом, а производство по апелляционной жалобе - прекращению.

Администрация города Канаш Чувашской Республики также, не согласившись с принятым судебным актом, обратилась в Первый арбитражный апелляционный суд с жалобой, в которой просила отменить решение, отказав в удовлетворении иска.

Администрация не согласна с редакцией пункта 3.1 договора, поскольку при отсутствии в Федеральным законом от 22 июля 2008 года № 159-ФЗ положений о порядке внесения платежей субъектом малого или среднего предпринимательства, избравшим порядок оплаты приобретаемого арендуемого имущества в рассрочку, подлежат применению положения Федерального закона от 21 декабря 2001 года № 178-ФЗ «О приватизации государственного и муниципального имущества», согласно которым установление порядка оплаты муниципального имущества в части внесения платежей относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Одновременно заявитель не согласен с редакцией пункта 9.2.12 договора (не отчуждать третьим лицам без письменного согласия продавца), поскольку он в редакции администрации города Канаш воспроизводит норму закона, согласно которой распоряжение имуществом возможно лишь с согласия залогодержателя.

Что касается редакции пункта 3.2 договора, то, по мнению заявителя, установление порядка оплаты муниципального имущества в части внесения платежей также относится к полномочиям органов местного самоуправления.

Администрация настаивает на редакции администрации города Канаш пункта 11.4, поскольку это согласовывается с пунктом 3.1.

Полагает, что поскольку соглашение о расторжении договора не достигнуто, считает возможным исключение из договора подпункта 2 пункта 11.4 договора.

ИП Андреева Людмила Николаевна в отзыве возразила против доводов жалобы администрации, просила оставить решение без изменения.

В судебном заседании представитель предпринимателя  также возразил по доводам апелляционной жалобы.

В порядке статьи 158 Арбитражного процессуального кодекса Российской федерации судебное заседание откладывалось на 11.11.2014.

После отложения стороны в судебное заседание не явились.

Дело рассматривается на основании статьи 156 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации в отсутствие представителей лиц, участвующих в деле, надлежащим образом уведомленных о месте и времени судебного разбирательства, по имеющимся в нем материалам.

Законность и обоснованность принятого по делу судебного акта проверены Первым арбитражным апелляционным судом в порядке главы 34 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации.

Повторно рассмотрев дело, проверив доводы апелляционной жалобы администрации, арбитражный апелляционный суд не находит оснований для отмены судебного акта.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 27.12.2007 между администрацией г. Канаш (арендодателем) и ИП Андреевой Л.Н. (арендатором) заключен договор аренды нежилого помещения муниципальной собственности г. Канаш № 111, в соответствии с которым предпринимателю передано в аренду нежилое помещение общей площадью 592,3 кв.м, на первом этаже дома, расположенного по адресу: г. Канаш, ул. 30 лет Победы, д.17.

28.04.2010 на аренду помещений между сторонами заключен договор №111 сроком до 01.07.2015. Договор зарегистрирован в установленном Законом порядке. Помещение передано по акту приема-передачи от 28.04.2010.

04.10.2013 Андреева Л.Н. обратилась с заявлением в администрацию г. Канаш о реализации преимущественного права на приобретение арендуемого помещения.

29.11.2013 администрация письмом № 5842 известила истца о согласии на возмездное отчуждение имущества и предоставлении ИП Андреевой Л.Н. преимущественного права на приобретение арендуемого нежилого помещения и направила копию распоряжения администрации города Канаш от 26.11.2013 № 645, проект договора купли-продажи.

Согласно пункту 2.1 договора купли-продажи стоимость объекта определена в размере 10 900 000 руб. (НДС не облагается) на основании отчета № 0-2433/2013, составленного ООО «Региональный центр оценки и экспертизы».

Истец подписал проект договора купли-продажи с протоколом разногласий, который направил ответчику письмом от 27.12.2003. При этом рыночную стоимость объекта указал в размере 7 600 000 руб. согласно отчету от 19.12.2013 №2248-НР, выполненному по его заказу ИП Коковихиной Н.А.

Поскольку администрация не подписала протокол разногласий, истец обратился в суд с настоящим иском.

Разрешая настоящий спор, суд в порядке статьи 82 Арбитражного процессуального кодекса Российской Федерации назначил по делу судебную экспертизу с целью устранения противоречий между отчетами, представленными истцом и ответчиком, об оценке рыночной стоимости спорного нежилого помещения, по результатам проведения которой эксперт ЗАО «Многопрофильный деловой центр» пришел к выводу о том, что отчет ООО «Региональный центр профессиональной оценки и экспертизы» от 07.11.2013 № О-2433/2013 не соответствует Федеральному закону от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и требованиям Федеральных стандартов оценки. Данные нарушения повлияли на итоговую рыночную стоимость спорного имущества. Рыночная стоимость нежилого помещения № 1 (1 этаж) общей площадью 592,3 кв.м, находящегося по адресу: г. Канаш, ул. 30 лет Победы, д. 17, по состоянию на 04 октября 2013 года, составляет 7 603 144 руб. 84 коп.

На основании пункта 2 статьи 445  Гражданского кодекса Российской Федерации в случаях, когда в соответствии с названным Кодексом или иными законами заключение договора обязательно для стороны, направившей оферту (проект договора), и ей в течение тридцати дней будет направлен протокол разногласий к проекту договора, эта сторона обязана в течение тридцати дней со дня получения протокола разногласий известить другую сторону о принятии договора в ее редакции либо об отклонении протокола разногласий. При отклонении протокола разногласий либо неполучении извещения о результатах его рассмотрения в указанный срок сторона, направившая протокол разногласий, вправе передать разногласия на рассмотрение суда.

Согласно статье 217 Гражданского кодекса Российской Федерации имущество, находящееся в государственной или муниципальной собственности, может быть передано его собственником в собственность граждан и юридических лиц в порядке, предусмотренном законами о приватизации государственного и муниципального имущества.

Федеральным законом от 22.07.2008 № 159-ФЗ «Об особенностях отчуждения недвижимого имущества, находящегося в государственной собственности субъектов Российской Федерации или в муниципальной собственности и арендуемого субъектами малого и среднего предпринимательства, и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 159-ФЗ) установлено преимущественное право субъектов малого и среднего предпринимательства на приобретение в собственность арендуемого ими муниципального недвижимого имущества при соблюдении условий, перечисленных в статье 3 названного Закона.

Согласно статье 3 Закона № 159-ФЗ отчуждение имущества льготной категории покупателей из государственной собственности субъекта Российской Федерации или муниципальной собственности производится по цене, равной рыночной стоимости и определенной независимым оценщиком в порядке, установленном Законом № 135-ФЗ.

В соответствии со статьей 12 Закона № 135-ФЗ отчет независимого оценщика, составленный по основаниям и в порядке, предусмотренными данным Законом, признается документом, содержащим сведения доказательственного значения, а итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в данном отчете, - достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если законодательством Российской Федерации не определено или в судебном